郑州143个城中村面临改造 首次拍卖127.9亩土地

　　“当都市没有村庄”系列 城中村改造背后的利益博弈

　　□今报记者 王献军/文 张晓冬/图

　　9月19日、20日，今报分别在A06版、A08版报道了郑州的租房现状，引起读者共鸣。郑州市城中村改造成了大家关注的热点。

　　今天上午，郑州市将首次采取拍卖的方式，出让惠济区小杜庄城中村改造项目约127.9亩土地。招拍挂方式出让城中村改造土地，标志着郑州城中村改造进入新阶段。

　　纳入郑州市城中村改造计划的，共有143个城中村，涉及10万亩土地、30万常住人口。在这场大规模“造城”运动中，村民、开发商、租房户、政府等各方利益，到底如何分配？

　　背景：郑州城中村改造加速

　　从官方发布的消息来看，郑州城中村改造步伐正在加快。今年8月，郑州市政府下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号）（以下简称103号文）。

　　103号文是郑州首次以市政府名义出台的城中村改造政策。按照郑州市政府要求，各区不论大小，今年年底前至少开工两个城中村改造项目，改造数量上不封顶。下一步，郑州市282平方公里建成区内的143个城中村，都要有步骤地进行改造。这些待改造的城中村，共涉及10万亩土地、30万常住人口。

　　据了解，目前郑州市纳入最新一批城中村改造计划的有：小杜庄、小李庄、白庙、刘南岗、芦刑庄、佛岗村、孙八寨、焦家门村、王庄村、聂庄村、岗杜村、菜王村等40余个城中村。

　　租房者：外迁导致新恶性循环

　　目前，郑州市有200多万流动人口，约140万的流动人口住在都市村庄。

　　河南省社会科学院副院长刘道兴认为，在城市化进程中，郑州拥入数量众多的“新市民”，限于收入状况，这些新市民都选择了租金相对“便宜”的城中村，这些“新市民”，包括在郑州的外来务工人员、大中专院校毕业生，以及随着城中村发展兴起的服务业人员。

　　大量“新市民”的拥入，也改变了城中村村民的生活，失去了土地，他们只能靠租房为生。于是，“新市民”和城中村的村民，形成了共生共存的利益关系。在城中村房子“长高”的过程中，村民无形中承担了一项本应由政府承担的职能——建设廉租住房。

　　刘道兴建议，统筹考虑“新市民”的居住问题，在政府还没有建成足够的廉租房时，暂缓城中村的改造步伐。否则，“新市民”从现在的城中村外迁，城市外围会重新形成新的城中村，陷入恶性循环。

　　村民：自行改造后路已断

　　此前，不少城中村都是由村里牵头，与开发商联手进行开发，这也是小产权房产生的温床。103号文全面叫停了小产权房。

　　但是，新政策允许村（组）成立房地产企业，通过招标、挂牌方式出让取得土地。“这好比让农民模特与专业模特同台竞技。”河南财经学院工程管理系教授刘社认为，新政实际上断绝了村民自行改造的后路。

　　在目前“地王频出”的情况下，通过招拍挂拿地是开发企业全面实力的比拼，村（组）就算成立房地产企业，也没有实力在与品牌开发商竞争中取得土地。

　　开发商：先介入者陷入泥潭

　　“现在是前也进不得，后也退不得，公司已经陷入了泥潭。”一位不愿透露姓名的房地产开发企业负责人说。

　　从去年5月份开始，他们开始运作惠济区某城中村的改造事宜，到目前已经先后投入200多万元，眼看就要和村里达成一致，不料政府出台了新政策。

　　河南省住宅产业商会秘书长赵进京表示，先期介入城中村改造的开发商，利益损失非常大，可能会因一个项目被拖垮。

　　这些开发商以郑州本土企业为主，前期已经投入了大量人力、物力和财力，很多投入还属于隐性成本难以量化，一旦整理出来的土地招拍挂，并且在竞价中失利，前期的投入就会“付诸东流”。

　　他建议，新政策不应“一刀切”，而应该前松后紧、区别对待，还没有介入的城中村按新政策执行，开发商已经介入并且投入不少的，按老政策执行完。

　　政府：城中村改造引入“招拍挂”

　　城中村改造土地采取招标、拍卖、挂牌方式出让，有着积极意义。

　　刘社说，土地实行招拍挂，与以前的协议出让相比，公开、透明，可以防止腐败和暗箱操作。

　　同时，也可以避免一些实力有限的开发商改造城中村时，后续资金跟不上，带来更大的后遗症。

　　不过，招拍挂带来的弊端也显而易见。列入改造计划的城中村，不少处于市区黄金地段，招拍挂的成交价格肯定不低。土地成本提高，房价也会相应抬高。

　　刘社建议，城中村改造不如政府直接限定地价、房价，让有意参与改造的开发商，公开比较小区规划设计、对村民的优惠措施等，降低成本，取得更大的社会效益。

　　今天上午，郑州市将首次采取拍卖的方式，出让惠济区小杜庄城中村改造项目约127.9亩土地。

　　一个网吧老板的担忧

　　昨天，在金水区聂庄村经营网吧的周先生打来电话，咨询聂庄村有没有被列入今年的城中村改造计划。

　　“明白了政府的改造计划，可以早做打算。”周先生说，他的网吧有30多台电脑，聂庄住的人多，生意还不错。如果聂庄村要改造，他还得提前找其他城中村联系店面、办证，非常麻烦。

　　另外，开网吧用的房是租的，每月2000元，半年一交，如果需要搬，也好提前和房东说清房租。

　　据周先生讲，他的一个朋友在白庙开网吧，就是因为不知道拆迁的消息，最后搬得非常被动。

　　在城中村，像周先生这样开网吧、饭店、小商店的人很多，城中村改造的加快触动着他们的“神经”。除了这个群体，城中村改造新政的实施，还影响着村民、开发商、政府和租房者的利益分配。