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| 毕文强律师 |
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| 顾燕玲律师 |
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| 访谈现场 |
《物权法》出台对车库车位的归属问题做了进一步明确
主持人：李教授，刚才您还提了业主的建筑物区分所有权，正好网友就提了一些相关的问题，我觉得还比较有意思。
网友：现在我们在小区中，四个主体：业主，业主大会，业主委员会，还有物业公司，在这次物权法中，如何规定这几者的法律地位？
李显冬：关于这部分的内容，是在《物权法》业主区分建筑物所有权中规定的。在教学中间，从传统理论来讲，把建筑物区分所有权分成三类最基本的法律关系。
第二类，就是这次《物权法》中间和老百姓关系最密切、影响最大的：业主所有权。包括小区里的车库，那些车位，我们楼里的电梯，楼梯间，甚至楼顶，前堂，会所、地下室，这些东西究竟归谁所有，简单的原则凡是共同使用的部分，在法律上应当推定共有。但是是共同共有还是按份共有呢？这个在法律上这次没有用语言表达得那么明确，但是意思很明确，我的理解是这样的。
第三类是法律关系，在整个小区的管理上，就形成了物业管理，说得通俗一点，业主是主人，物业就是仆人，好像物业工作的同志有时候觉得仆人这个词很难听，其实我觉得不难听，因为伟大领袖毛主席教导我们，我们的干部不论职位高低都是人民公仆，都是人民的勤务员，勤务员就是仆人。用人民公仆这个词来形容我们的物业非常恰当。
毕文强：这个我有不同的看法，物业公司和业主产生的纠纷从几年前已经开始，而且越来越激烈。现在是一个倒挂的问题，物业公司占强势，《物权法》出来以后，建立了最重要的规则，在小区里区分建筑物所有权，一个专有权和共有权部分，还有成员权的问题，成员权是业主基于有共有部分必然产生的，也就是业主首先是物权的主人，不仅有自己的专有部分的所有权还有共有部分的所有权，基于共有人的部分，业主可以成立业主大会，法律也认可了业主大会的法律主体资格。
李显冬：有人讲业主大会有点像有限责任公司的股东大会。
毕文强：我一直坚持一个观点，社区就是一个公司，最初的股东是开发商，在进行买卖过程中，把股权不断转移，但是没有转移的部分，就是大家的共有财产，就是社区的共有财产，基于社区的共有财产的需要打理，才产生了要委托聘任物业公司，所以物业公司和业主是对等的服务关系。
由于物业公司为每个业主提供服务，还涉及到公共秩序的管理，比如保安、保洁的问题，需要每一位业主也就是主人要遵守一定的规则，这里就产生了另外一个重要的依据就是管理公约，管理公约是业主基于成员权签订大家自愿遵守的协议，这就是合同。在这个过程中，这次物权法没有确认业主委员会的法律主体资格，这是遗憾。
李显冬：物权法站在民法角度，你们是律师，站在实务角度。从立法角度，我们认为公法和私法各司其职，物权法是私法，只解决利益的关系。关于物业，有很多行政法律方面的专门规定。我们现在在理解《物权法》时，在理解我们处理有关法律问题的时候，不一定要局限在非常小的区间。
主持人：各位专家，有网友提出来，包括刚才您也提到了物业管理公司，以往把物业公司作为管理企业来体现，以前业主有什么事都去找物业公司，如果物业公司处理好了，大家都认为这是他应尽的义务，份内之事，如果没有处理好，就作为业主拒交物业费强有力的理由，这次《物权法》颁布实施以后，对物业公司的法律地位，包括和业主的关系是怎么规定的？
毕文强：我实际中处理过几个案件，物业公司在这方面介入是有限制的，这涉及到专有权的部分，以前是业主产生了一些误会：如果是自己家的事情，比如水暖管道出了问题或者邻居家的水暖管道由于渗水侵犯了我的权益，物业公司如果处理不好，业主认为可以拒绝缴费，这里其实是一个误区。他对物业公司职责、权利、身份产生了误解，他认为物业公司是万能的，应该为自己专有部分提供服务，这是不对的。
在《物权法》实施之后，我们对共有权的保护比较明确，物业公司提供的是对小区的共有部位的物业服务、公共设施设备的管理维护，他的责任也限于此，如果是业主间相互侵犯专有权利，可以通过其他的法律关系来要求侵权业主承担责任。我做的一个案件中，业主恰恰因为其他业主侵犯了自己的专有部分的权利，被侵权业主提起了诉讼，得到了法院的支持。这里物业公司确实是不负任何责任的。
主持人：因为物业公司是接受业主的委托来对公共部分实行服务或者说是在接受业主委托基础上对共有部分的管理。
李显冬：就是合同约定的事我就干，合同不约定的事，我干就越权了。
顾燕玲：赋予了多大的权利就干多大的事。
主持人：刚才李老师也提到了，小区内车位、车库的权益保障问题。在这块上，物权法是怎么规定的，因为好多业主包括和开发商之间，和物业公司之间经常会有这样的争议，认为车位、车库所取得的收益应该归业主所有，开发商认为归他所有等等。现在《物权法》实施以后，对这块是做了怎样的规定？
顾燕玲：《物权法》出台之后，对车库车位的归属问题，有了进一步的明确，原则上，通过出售、附赠或者出租的方式来约定归属。但是如果说这个车库、车位是利用了业主的共有部分的车道、道路或者其他的场所来作为车位、车库用地的时候，这个车库、车位应该是业主共有的。
毕文强：车位和车库还要细化一下概念，地上车位应该说已经不存在争议了，地上车位一般是在红线内的，或者说占用公共道路或者其他业主共有的场地的，《物权法》明确规定了属于业主共有。关键的是地下车库的争议。地下车库其实在《物权法》讨论稿中，有一个建议，如果开发商不能明示这是属于开发商所有的，应当认为业主共同所有。后来《物权法》颁布以后，就成现在这个样子。
从实务角度来讲，恰恰是产生了很多的纠纷，许多小区的业主在为地下车库的事情争夺权属。这里比较直接的原因就是由于开发商让业主证明这个车库所有，实际上在举证责任分配上，对业主是不公平的。开发商拒不认可或者不提供相应的证据证明权属问题，同时《物权法》又给了他买卖、赠与、出租的方式和业主约定权属，我对这条实在不敢苟同。有一个基本点，《物权法》在不动产登记问题上，其实给小区一条光明大道，小区业主作为区分建筑物所有权，应当有权利办有共有产权证，如果共有产权证办下来，车库权属问题在开发商出卖之前必须明确出来。在这个条款上，应当说物权法有利有弊，车库的问题，在没有明确，没有明示出来，实际上给业主确认所有权造成了很大的困难。这就产生了一系列业主和开发商之间的博弈，现在各法院都在讨论。
李显冬：和专家讨论的时候，说经济问题和法律问题很难分开，我对经济学理论一窃不通，讲了很多边际效应，说一个什么东西到哪里，愿意追加一点投资，可能增加的效益就很高。地下车库，一个地下什么设备间、地下室办旅馆，原来开发商把这个东西都租给了单位。现在《物权法》一颁布，上面有老头老太太马上依据法律起诉了物业，说地下室就属于我们所有，物业公司违法出租。物业就说这个东西不是我出租的，是开发商出租的。那么，物业是管家，我花钱请来的管家，物业管到最后，突然说大门丢了，但不归物业管。这里是否存在物业违约的问题。你拿了我的钱，给我看东西，我有什么东西你不知道，你起码有点失职。
对于开发商，我赞成毕律师的观点，你要把这个问题搞复杂，我们的法律是在协调之下出台的，争论那个设备层是谁的，我问里面装的这个设备是谁的设备，肯定是楼的设备，既然是为整栋楼服务的设备，肯定是共用设施，他说底下还有一层人防设备，这个问题就复杂了，可能是国家规定的，必须由开发商出钱为国家建设人防设施，如果法律有这个规定，那就属于国家的。
也可能有另外一个规定，你出钱盖的人防设施，但是所有权是属于业主所有，就成了共有的。也可能说这个东西是国有的，是法律的规定。还有第三层，现在已经有了地下空间权，现在的建设用地使用权可以在地表，可以在地上，可以在地下，说我已经买了地表的建设用地使用权，我要投资再增加20%，就可以多占50%的空间，一个空间就可以卖多少钱，这个就要给开发商，因为投资是开发商投的，可以修三层地下室，可以修十层地下室，那这个楼更坚实，多出来7层空间要多投资，难道就多盈利吗？
毕文强：我赞成李老师的观点，需要补充一点。开发商如果投资了，没有摊到商户，那所有权就应当属于开发商。
李显冬：如果原来摊到建筑成本里，那三层就是业主的，多投的七层没有摊到我们，卖了，那是你们的。
毕文强：开发商想证明这是自己的投入，就应当证明没将这部分成本摊到业主身上。
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