谨慎购买小产权房 最好以租代买
主持人：现在对车库和车位所有权的问题，在实操当中还有一定的悬念，暂时搁置一下。
顾燕玲：现在《物权法》有具体的规定，通过实际案例和媒体报道能看到，小区开歌厅，开饭店，既有噪音，又有排污，这样的案例也不少。现在允许不允许在住宅里改成经营性用房呢？《物权法》规定是允许，但是必须走两个程序，第一个，要依照法律法规，在不违反管理公约的情况下，还要征得利害关系业主的一致同意情况下，才能改成经营性用房。
主持人：跟房屋的性质有关吗？如果是纯住宅可以改成经营性用房吗？
顾燕玲：比如说餐饮行业，有的要符合卫生管理，有的要符合环保，总之要依照相关的其他的法律法规和建筑物的和其他附属物管理公约，不违反公约，这是第一个条件。第二个条件，征得利害关系人的一致同意。就是楼上楼下，左右，甚至你所在的行业，利害关系不局限在楼上楼下左右，只要事实上构成利害关系人，都要征得人家一致同意情况下才能开。
毕文强：补充一点，《物权法》规定住宅禁商的问题，住宅禁商在《物权法》出台之前有规定，不是法律法规。《物权法》出来之后，给了他一个渠道，这个渠道就是在专有权变更性质的时候，要经得其他业主的同意才可以。这个条款并不是说专有住宅完全可以无条件地变更为经商用途或者转化成其他用途，需要经过法律法规和管理公约和周边邻居的同意，实践中不好操作的就是利害关系的界定。
李显冬：我们搞法律搞民法的理解就是契约自由。上下左右邻居，开歌厅，我也开歌厅，上面的人不满意了。像律师事务所没有多少人，就改了，就是普通人家也要来客人，律师事务所的客人也不是多得像商店一样每天川流不息。
顾燕玲：律师事务所这种行业的一般利害关系人都同意，要是开饭店这样的，不会达到一致意见。
李显冬：这个按照传统相邻关系，另外可以按地役权的办法，给你一点钱，房租一月两百，我给利害关系人付50，这样获得地役权。
顾燕玲：主要征得权利人同意，前期走法律法规管理公约通过了，再走其他相关关系利害人一致同意。
李显冬：新房子大家都可以买，总而言之，法律把这部分交给民事主体。
主持人：这样一讲，等于利害关系人通过地役权还获益了。有网友提出了比较敏感的问题，就是购买农村房屋的问题，他说我是城镇户口，2003年12月买了北京昌平区的两间农民房屋，入住后还进行了翻修，现在出卖人反悔了，说我们买卖合同无效，我应该把房还给他，他把钱退给我，他的这种做法对吗？
李显冬：我在《今日说法》做了一次宋庄小产权的节目，胡一虎先生在凤凰卫视做相关节目时又把我请去，我在节目中把他们说服了。刚才这个案件，尽管是小产权房，现在的法律规定很不明确，也就是我们的宪法并没有明确禁止集体土地可以参加商品流通，我没有说允许买小产权房。现在有很多地方是严禁买卖小产权房，也有很多是鼓励经营小产权房。
这个地方成了盲区，有了冲突。在这种情况下，现在在改革。小产权房存在经济合理性，这个时候发生了很多问题，摆在律师面前。
您刚才讲的案例，《物权法》虽然没有规定，但是债权法定，尽管我们签订的房屋买卖合同无效，但是法律没有禁止租赁，您收了我十万块钱，您现在说买卖合同无效，但是租赁合同是有效，我买你的房子就是为了解决我刚工作，买不起房，十年之后，也说不定我成为大律师，我还要住别墅。我给您十万块钱，买卖合同肯定无效的，法官可以认定无效，但是租赁合同不能认定无效。我租赁是允许的，国家没有说农民的房子不能租。
顾燕玲：这点我和李教授意见不一致。实践当中操作了两个案例，一个就是昌平的，买了两间农村房，翻修了，翻修之后，现在北京周边房价都涨了，农村也都涨了，所以卖房的人反悔了，说合同无效了，司法实践操作，这样的案子打下来的确是无效。原房屋所有人给了适当的赔偿。现在《物权法》出台之后，还是不允许城里人到农村去买房。但是在实践操作案例当中肯定是禁止你的，一定是无效。
李显冬：即使我们认为买卖是无效的，如果我要把它解释为典卖的话，中国人的卖有两种，一种叫做买卖，一种叫做典卖，我认为当时跟你签订的十万块钱，这个合同虽然签订了。
顾燕玲：合同签订的就是买卖。
李显冬：合同叫违章的法律行为，我认为是表面的买卖，买卖只能说不合法，很难说违法。他没有违反商品法。但是在典卖中间，要注意，我们最高人民法院在解放50年来，事实上是保护典权的，如果理解成典卖的话没有转移所有权，就没有禁止城里人租用农村房屋。
主持人：在这里是不是存在一个问题，物上所有权和土地宅基地是限制流通，这两个之间是有矛盾的，因为你的房子，本身享有所有权，这个法律是支持的，但是一旦转让了，涉及到宅基地转让。
李显冬：宅基地是不能转让的，但是宅基地使用权能不能转让的问题，广东省在前几年有一个试点性的规定，据说重庆，很多搞土地的专家搞了座谈会，小产权的问题是商品交换大势所趋。怎么理解它，怎么解释，还是应该仁者见仁智者见智，应当是相信，我们中国人的法律智慧是能够解决它，一定要注意，很多法律制度在早期都是，大家熟悉的信托制度，就是规避所得权，小产权肯定是脱法行为，法律没有规定，甚至从某种意义上讲是违法行为，为什么能够大量存在，我们一定要回答。现在改革中间，从中央，从地方，从老百姓，这个时候可以用哲学语言。
毕文强：小产权的问题，因为案件有正反两方面的，我对他的看法有两种不同层次的看法。关于小产权，国土资源部副部长出来澄清一个问题，农村土地能否上市的问题，这个问题国土资源部的领导说依据土地管理法，目前农村土地没有规定上市，所以目前法律操作上是小产权房买卖无效，这是一个基本的法律层次的问题。小产权现象的产生，还涉及到几个深层次的问题，第一个深层次的问题，其实有一个开发商规避国有土地征收，在农村建设用地上大量兴建低于城市的商品房价格的小产权房进行销售，这样最终侵害的是被占地的农民，因为他得到的补偿是很少的，所有的利润是开发商通过暴利和当地的镇政府，我接触的一个案件就是村委会就是房地产开发公司，这种情况来进行的小产权销售，所以国家对小产权房的问题采取比较谨慎的态度。
第二个层次的问题，作为农村土地能否上市的问题，非常认同李教授的看法。农村土地的交易形式只要符合市场规律是允许脱法的。假使有一位客户或者普通的北京市民问你能不能买宋庄的，昌平的农村房屋，作为律师建议谨慎地注意风险，可以以租代买，可以租20年。
顾燕玲：李教授提供了一个规避风险的途径。
李显冬：要改变一个观念，过去考虑到一个东西，老是考虑到所有权的问题，民法上经常讲，现在从归属到利用，关键强调你要花多少时间，如果在你稳定预期范围内，可以享受到占有，买也罢，卖也罢，送也罢，租也罢，借也罢，都可以。
主持人：李老师给大家提供了很好的保护自己权利的方法，我们在实践当中也遇到过类似的案例，比如说作为城里人去买农村的房，建议你还是按照李老师的做法去租。如果房屋卖给当地的农民，多少时间是认定有效的。
李显冬：是绝对有效的。
毕文强：还有成员权的身份，还是农村集体成员的身份，都可以转让。
李显冬：你要注意的，有一部分人，比如说我是一个画家或者我就是一律师，在创业初期非常困难，就这么一点钱，50万，如果拿去创业不能买房子，我现在只熬过五年或者十年，不管大产权或者小产权，这个问题就解决了。
悬赏人应履行承诺 捡钱人无留置权
主持人：刚才对农村宅基地、城里人能不能买农村房屋的问题，各位律师都给出了很好的建议，我也代表网友谢谢各位专家。
网友：有一个朋友小张在某个地方丢了十万块钱，经过多日寻找没有找到，小张发了悬赏广告，说谁把十万块钱返还给他，他就给返还人三万块钱作为奖励。结果他们两个约好在哪见面，怎么交钱，一见面，返还人说你先给我三万块钱，我再给你十万，小张一听有点生气，觉得中国的社会不应该是这样的，就想反悔，他这种做法对吗，这位还钱人的做法有什么不妥吗？
顾燕玲：还钱人的做法还是不妥当的，《物权法》对悬赏广告方面也规定了，不支持这种做法。毕竟拾金不昧是中国的传统美德，《物权法》在立法的时候也是走这个价值取向，不赞成捡钱的人对钱有留置权，当悬赏人不给他承诺多少钱的情况下，就把拾到一笔款项留置下来，没有这个权利的，还应该正常返还你拾到的钱。丢钱这方按照约定，他是应该履行承诺的，如果不履行承诺，可以打债务方面的诉讼，不能先前把人家的钱留置下来的。
毕文强：我基本同意顾律师最后的观点。首先像这种行为，不能用道德约束，基于法律义务关系，这个悬赏广告是否已经构成有效的合同，这种情况下，我认为合同已经成立，有要约，有承诺，在这个过程中，突然有一方违约怎么办？可以依据合同，请求合同之债，我个人意见，直接扣除三万，返还七万也是可以的。
李显冬：你这么一说，我想起个笑话，经常在手机上收到短信，说某某先生，您中大奖了，您得了20万，只要寄两千块钱来，我就把20万给你，我已经懒得回这种短信。我告诉他，您不用给我20万，您在我20万里扣掉那个两千就算了。一定要把物权行为和债权行为分开，从物权行为来讲，没有留置的权利，这是我的原物返还请求权，我的东西丢了，您捡到了，我感谢您，您想留下不行。我说了，您只要给我送来，我就应该按承诺给你什么好处。现在要注意的，过去一般都说悬赏广告是合同，但是其实这只是民法理论中间关于悬赏广告的一种理论，现在最高法院很多司法解释中，把悬赏广告认定为了单方允诺，也就是把它看成一种债，不一定让双方当事人合议。只要有这种悬赏行为，更保护履行义务的人的权利。从社会的效益来讲，捡到东西还给你，总比捡到东西不还给你强，既然做出了这种允诺，就应当使你的允诺具有法律效力。
主持人：今天访谈暂告一段落，谢谢三位嘉宾给网友做了精彩的回复，也再次感谢法律顾问网的支持，请大家继续关注搜狐新闻中心社会频道，下次访谈再见。
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