广州楼价最快春节后止跌回稳 观望情绪不会持续

去年国庆黄金周，广州一新盘被买家热捧，售楼部前出现长龙。时报记者 李东元 摄

广州合富辉煌首席分析师黎文江

图表

　　广州楼价最快春节后可“止跌”回稳

　　专家分析认为，宏观环境和需求决定楼市长期向上，近期观望情绪不会持续太久

　　□专题撰文 时报记者 苏华俊 罗莎琳 田桂丹 李东元

　　“过山车”，以这项运动的感觉来形容2007年的广州楼市是最好不过了，但车中人是刺激，欢喜，还是担忧，则因人而异。据广州市国土房管局统计显示，截至去年11月广州市新建商品房成交均价已上升到10433元/平方米，比前年同期涨了3244元/平方米，升幅45.12％！但到了11月底和12月份，不少地产商或明或暗降低了价格。

　　日前，有地产专业人士接受时报记者采访时认为，这波“跌势”最快在即将到来的春节后，就会回稳甚至掉头，2008年广州楼价仍有上升趋势，但增幅会明显降低。

　　一个楼市，三种表情

　　阿奇(投资者)“炒楼”走长线

　　家住广州市番禺区的阿奇，今年30岁，是投资广州楼市并获益的投资客之一，2007年他的收获可以称得上很丰盛：房子、车位都拥有了。阿奇认为，去年房产市场心态正在发生微妙变化，由于整体价格运作处在高位，投资已很难在短时内获得丰厚收益，于是他进行了中长线投资。

　　年初，他投资钟村片区住宅小区2套170平方米复式单位，楼价3990元/平方米，而周边房地产价在7300元/平方米左右。他认为，新火车站、中心客运站、大夫山森林公园设施日益完善，使其投资具有相当信心。今年楼价的走势印证其眼光，阿奇自己买下的这套房子一路走高，买下不到3个月，已有客户愿出5500元/平方米的价格。接下来的4～10个月里，由于整个社区完成销售，社区房屋一直在升值。在12月中旬，有客户将出价提高至每平方米6200元。从年初到12月，一年升值了55.39％。

　　4～5月份，广州市土地出让价格不断创出新高，阿奇预期到“地王”价格将不断攀升，开始留意国有土地拍卖公告，投资对象转向位于公告地块周边的房产。于是，他投资市桥南郊项目——朗陶居，单位价格为6850元/平方米，他坚信这套房子会持续升值。此后，阿奇开始将目光投向广州地区的卫星城市。他认为，随着广州产业带东移，楼价肯定会上涨。于是，他再度出手，在增城新塘购置了2套89平方米其新推出的房产。去年9月，争论已久的《物权法》即将出台，社区的车位越来越少，阿奇开始投资车位，购买了2个车位使用权。

　　现在阿奇的资产包括了5套住宅、2个车位、1间商铺和2个车库。尽量近期政府多条宏观措施出台，他还不打算放弃投资性购房。他认为，虽然近期楼价有回落，但各大中城市房地产市场的上涨趋势还是很难受到抑制的，并且广州楼价的整体升幅比其他珠三角城市如东莞、深圳都慢。

　　张竟(二手房买家) 接了“最后一棒”？

　　经过1个多月的装修，张竟下个月就要搬进新家了——那套去年10月份买下的二手房。此时的她，并没有当初买房的兴奋，看到广州二手房价就在她刚买了房后立刻下跌，她感到一丝的悔意：没想到看了一年的房子，千算万算，接最后一棒的竟然是自己。

　　前年结婚的张竟，和丈夫住在单位分的宿舍里，一套60平方米的两房单位。想着年底要生宝宝，夫妻两计划着去年买套房。由于两人都在天河上班，因此放弃了买一手房的打算，海珠、天河的二手房成为他们的目标。于是，从去年年初开始，两人就开始不停奔波于各大中介。

　　但是，刚开始，他们不是嫌朝向不好，就是嫌交通不便利。去年前10个月，广州二手房价格一路飚升，1月份广州市中心二手楼均价为5631元/平方米，到10月已升至8104元/平方米，足足跨越了三个区间！

　　10月下旬，张竟夫妻两再也承受不了价格上涨给他们带来的心理压力，决定无论如何都得在10月份买套房。“再不买，估计永远都买不了了”，当时她认为，按照这样的涨幅，二手楼价突破1万元/平方米的可能性不是没有。10月底，夫妻俩终于买下了泓景花园一套90平方米的小三房，最终成交价82万元，且自己负担所有税费。

　　满心欢喜地办完了一切手续后，张竟对于未来充满了希望。想不到，一个月后，所有报纸对于“广州楼价下跌”的报道铺天而来。报纸说，中心城区二手住宅成交均价为7492元/平方米，因为受新政影响，环比下跌了7.6%。

　　这让刚刚成为业主的张竟心凉了半截，她跑到其他中介一问，类似于泓景花园的这种90平方米的小三房卖家已有叫价80万元！据中介透露，税费还可以商量各付各的。

　　“自己怎么那么倒霉啊，不买房的时候它涨价，买了房价格立刻跌，那个恨啊”，尽管马上要入住了，但对于这套“新房”，张竟全然没有了当初的兴奋。

　　阿文(楼盘营销总监) 下滑到何时，心里“没底”

　　阿文是广州某楼盘的营销总监。对于刚过去的2007年，他感觉坐了一趟过山车，前大半部分都在高速攀升，在9月左右达到高峰之后，转为下滑阶段。他表示，这个下滑还要持续到什么时候，自己也心里没底。

　　阿文所负责的项目，在今年正进入开发销售的高峰期，因此对楼市变化的体会和感触是最深的。进入目前这个僵持的阶段，他感到了一丝的迷茫。“现在消费者都在观望，不像前几个月那么爽快去出手。而公司不愿意、也不能降价去销售，项目还有不少的货量还没消化完，之后的营销策略该怎样制定，现在还在头痛。”

　　他表示，纵观去年所出台的各种调控政策，影响最大的还是9月份房贷新政。“毕竟，在现阶段能买楼的大都是二次，甚至多次置业者，当中也有相当一部分是依赖按揭贷款去购房的。在房贷收紧的情况下，我们的销售自然会受到影响，成交量的下跌也影响了一些本来不需要去贷款买房的消费者的态度。”

　　而另一位营销人士顾先生则认为，作为一个职业经理人，其实并不应该担心政策的变化。

　　“很多事情上面已经有领导顶住，我们只是针对政策和市场的情况作出相应的调整。”市场处在良好的状态，产品的销售不用愁，上面的领导就越觉得我们这些职业经理人没什么作用。”