委员谈小产权房：不能一刀切 应给正式产权(图)

今日嘉宾：全国政协委员、著名经济学家、清华大学人文学院教授蔡继明

　　政协委员：对小产权房不能一刀切 应给正式产权

　　本报北京专电 （特派记者 郝建国）“国家应在政策上对不同类型的小产权房加以区分，对于那些合理合法建设的小产权房，在补办相关手续后应给予相应的正式产权。”

　　蔡继明委员长期从事地租理论和土地制度研究，兼任民进中央经济委员会主任，妥善解决小产权房问题的建议是今年他提交的一项提案。昨日，他接受本报记者采访。

　　房价太高催生小产权房

　　据调查显示，目前各地小产权房屋的数量惊人：在西安估计已占商品房总量的25%～30%，在北京占20%左右，深圳占的比重可能近50%。

“小产权房大量存在，牵涉到各个方面的利益，是一个关乎国计民生的重大问题。但到目前为止，中央和地方各级政府出台的各项针对小产权房的政策都没有取得预期的效果。”

　　蔡继明认为，“小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，只有同样位置商品房价格的40%至60%，很多人是被高房价所逼才买小产权房的”。他说：“如果政府能够建设足够数量、价格合理、区位适宜的公益性住房，那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。”

　　现行政策模糊不清

　　据调查，房地产开发过程中，土地增值部分只有5％到10％到了农民手里，地方政府拿走20％到30％，开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。农民集体通过出售小产权房获得的收益，远远高于政府征收土地的补偿金额。“同地不同价”，农民土地在被征用过程中没得到合理的利益补偿，被认为是小产权房开发泛滥的原动力。

　　蔡继明称，按照《宪法》和《土地管理法》的有关规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，农民自建房也可进行交易。如何在城市化进程中促进农村集体建设用地向城市用地合理流转，是一个有待解决的问题。从这个意义上说，村民建设的小产权房是一种自发探索集体建设用地有效流转、集约使用的有益尝试。

　　而另一方面，小产权房的出现与我国现行的土地管理体制、房地产市场一般的交易秩序相矛盾，在某种意义上扰乱了当前的市场秩序，而且在某些地区也存在违法占用耕地建设小产权房的现象。国务院曾多次以会议和通知的形式，要求城市居民不要购买小产权房。“正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个打擦边球的空间。”

　　建议政府收购小产权房

　　“要尽量利用经济手段解决问题，而不应一刀切。除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合法建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变为经济适用房或回迁房。”

　　对于解决小产权房的问题，蔡继明建议要从短期和长期着手。从短期看，首先是政府要承认事实，注意平衡各方利益。解决小产权问题的长远对策，蔡继明委员提出建议：制定具有相当前瞻性的城市规划，明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权，建立统一的城乡建设用地市场。“只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不存在什么大的原则问题。小产权房的建设的确会导致地方政府土地出让金收入的缩减，但如果单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁，可能会激化社会矛盾，把好事变成坏事。”蔡继明说。

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　　西安小产权房约有50多处

　　去年，西安市政府对地处北郊的“小产权房”违法开发项目“学府新苑”进行强制拆除，同时全面叫停“小产权房”。

　　据了解，目前，西安的小产权房大多集中在东郊浐灞河、长安区、北郊方新村、未央湖、白家口、

　　鱼化寨、城西客运站等城郊及城中村区域附近，项目以多层住宅为主。这其中既有两三座楼的小盘，也有几百亩的大社区。小产权房吸引购房者的唯一原因就是价格优势。

　　据不完全统计，西安的小产权楼盘有50多处。而根据区域不同，房价也从1000多元到2000多元不等。在房价不断攀升的影响下，西安的小产权房的售价也随之水涨船高。

　　名词解释

　　何为小产权房

　　小产权房，是指一些村集体组织或者开发商建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造供出售的“商品房”。目前市场上的小产权房有两种：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子，又称“乡产权房”；另一种是占用耕地违法建设的所谓“商品房”。乡产权房虽然有乡镇政府颁发的产权证，但并不构成真正法律意义上的产权。