胡葆森谈房价：大家对王石“拐点论”关注过度

　　胡葆森谈房价：大家对王石的“拐点论”关注过度

　　全国人大代表、建业集团董事长胡葆森9日在接受中国网专访时表示，近一段时期媒体对王石所提出的“拐点论”有点过度关注。以下为专访内容：

　　中国网：当前业内对房价“拐点论”的争论很激烈，您对这个问题是怎么看的？

　　胡葆森：这次“拐点论”提出来很正常，符合市场发展规律。

　　这次房价调整主要是两个原因造成的：一是上海、广州、深圳、北京等城市从2005年下半年开始房价连续上升，大幅度上升了将近两年时间。这种上升的速度快过了中产阶级收入水平上涨的速度。不要说中低收入阶层的人，就连中高收入阶层的人看到北京、上海、广州这种市场的房子也已经买不起了。价格偏离了价值，这就违背了市场规律。二是中央对房地产业最近的三四年加大了管理和调控力度。最近这两年，各级政府特别是地方政府加大了限价房、经济适用房、普通商品房的供应数量，市场中低价位的房子供应量不断增多。这也是使市场价位往回调整的一个原因。

　　我个人认为，中国房地产至少在去年下半年到现在这段时间里面，真正的需求和真正的供应没有发生太大的变化。中低价位的房子供应量也还不大，政府刚刚推出来的一些比例非常小。按照比例供应，房价不应该出现这么大的调整，这里面有很多心理上的，加大了一部分持币观望的心理，导致了这个时期的成交量减少，于是房价下跌。

　　这个时期我想可能会持续一段时间，人们的心理要调整，供求关系在这个时间要调整一下。我个人认为2008年是调整期。

　　近一段时期媒体对王石所提出的“拐点论”有点过度关注。王石没有非常正式地说现在就是“拐点”。他只是觉得万科所集中的三个发达区域的房价在前两年涨得太快了，应该进入理性期、调整期。万科在全国占的份额不过就2%左右，还有98%的市场是其他的地产商在做。万科去年市值一度近2000亿，但在中国占的份额还是很小的比例，在这种情况下，媒体对万科的发展过度关注。万科是标杆企业，但是过度关注会产生负面影响。

　　我觉得这个时期不要关注万科的一举一动。万科的降价和拿地与否都跟其自身需求有关。万科在某地降价，可能就想加速现金流的回流。这可以带来一些启示，甚至预示着一些东西，但是不会左右中国土地市场和供应，因为万科本身的市场份额还不是很大。现在不应该过度渲染和夸大万科在行业、在市场导向方面的作用。过分夸大，会使媒体、消费者、甚至政府、同行产生错觉。

　　中国网：网友有这样一个问题，您觉得现在的房价高不高，购房者应不应该买房，您能给购房者什么样的建议？

　　胡葆森：在整个中国房地产业，我是属于保守派。我个人多少年来就持这个观点：房子作为一个商品，它的短期价格涨落是靠市场供求关系来决定的，长期来讲主要是靠商品的成本来决定的。

　　短期来看，1998年福利分房制度停止之后，改革开放经过20年，人民富裕起来，聚集大量的购买能力。购买力在1998年释放后在短时间内不能拔出来，使得这种需求长时间处在大力供应的局面。所以房价从1998年大幅度连续上升了几年，就是因为供求关系一直出在求大于供的局面上，这是短期的房价不断上涨的主要原因。

　　还有是到中国来投资的投资者越来越多，他们来中国之后也要买房子。江苏的昆山一带，长三角一带，聚集将近100万台湾过来的技术人员、经营管理人员。这些人在中国安家了，也需要买房子。。所以长三角、珠三角的房价大幅度上涨，不光是本地的购买力，很多外来因素也加重了阶段性需求。所以，杭州现在房子已经卖到10万块钱一平米，在过去这是不可能的现象。

　　在这种阶段下，这种需求使房价不断上涨，这种情况是阶段性的现象，不会持续太久。等到政府的房子，中低价位的房子、中小户型的房子出现更多的时候，房价就会下来，今年表现的情况也是这个原因使然。

　　长期来看，我还是一个乐观主义者，房价一路走高也是一个必然。因为地价在上涨，劳动力价格在上涨，建材的价格在上涨，银行利息在加息，行业感觉成本在上涨，营销成本在上涨，所有组成商品房本身的主要因素，也就是成本的主要构成部分都在上涨。

　　要买房子的老百姓，今天该不该买房？我觉得在一线城市的买房者，现在需要观望一下，看看是不是真正能够下调。但是在二线、三线城市的消费者，在过去几年还没有大幅度上涨的情况下，只要是自用，在任何情况下购买都是应该的。

　　中国网：房地产行业需要大量的资金，您对融资是怎么看的？

　　胡葆森：上市是目前规范企业或者是企业发展到一定阶段的选择，是由于行业的属性决定的。因为房地产行业是资本密集型产业，资本密集型产业，最终必须通过某种形式和资本市场进行对接，上市就是与资本市场对接的主要方式。特别是在当今中国房地产行业，与房地产行业所配套的金融体系还不够健全。比如现在没有产业基金。另外银行现在对房地产行业的支持受宏观调控的影响，受国家货币紧缩的影响，支持力度在减弱。另外按揭的证券、信贷产品的证券化也没有完全解决。所以在整个与房地产行业有关的金融体系还不是很健全，不够配套的情况下，我觉得上市可能就是一个主要渠道，它只能通过这种方式和资本市场进行对接，但并不是必然的选择，现在是主要的渠道。

　　如果我们能预测到未来两到三年内产业基金得到批准的话，很多与房地产有关的基金就会设立，将来干活的人就不愿意去找钱了，有人愿意拿钱，有人愿意干活，两个合作就行了。基金去拿钱，房地产企业去干活，大家各得其所。投资者需要合理的回报，房地产企业的人给他干这个活就可以了。因为在美国掏钱的人不干活的，干活的人是不用去找钱的，大家在每个环节上分利就可以了。但中国的房地产在这个方面是最累的，既要干活，还要找钱，还要设计、物价管理、销售和建造，甚至有些连水泥厂都建了。所以相关多元化的地产商未来会越来越少，因为他跟这个时期的产业分工、社会分工程度有关系，等到将来专门有人掏钱了，有人专门干活，有人专门搞项目管理设计，搞总包管理等，等每个环节都有专业公司来做的时候，地产商就是资源的整合者，或者是资源的服务者，把资源整合起来就给老百姓造出所需要的商品房就可以了。这个时期太累，但是又过不去这个坎。

　　现在除了上市以外，向银行借钱，对90%以上的地产商来讲越来越难。对国内的A股市场，房地产行业不是鼓励上市的产业，现在要排队能排到10年以后，所以只好走向海外，现在国内上市的很少，一年超不过3家。所以很多国内的房地产走向海外市场，走向香港，走向新加坡，走向美国，甚至走向英国，就是这个时期迫使产业必须和资本市场进行快速对接。否则买不到地的时候，自己的生产资料就没有了，就该关门了。（陈维松）