京城楼市销售呈现两极分化 部分区域销售回暖

　　2008年的楼市出现了历年来少有的冷清局面，特别是2月份，楼市遭遇了超冷空气袭击，冷的程度足以令人战抖。进入了所谓的阳春三月，万物复苏之余，北京的楼市也开始缓慢回暖，可是并不明显，并且不同区域回暖程度也呈现两极分化的局面，楼市仍然观望气氛浓郁。

　　部分区域销售回暖

　　楼市回暖的信号除了供应量外，还有一个重要标志就是销售量。这是楼市是否回暖尤为重要的一点。来自北京房地产交易管理网的数据可以看出，销售市场也稳步回升，不过销售呈现两极分化的局面。

　　北京华业地产企划总监邓小虎认为，随着3月新入市的地产项目数量的增加，尤其是购房者经过5个月左右的观望后发现，楼市并没有出现实质性的价格变化，观望情绪释放完毕，随着大量新项目低价入市的带动和促进下，购房者的购买情绪再次高涨，抑制了近半年的购买需求，随着新开盘项目合理制定的销售价格开始释放。

　　不过，记者在调查采访中发现，从目前市场的整体表现来看，说北京整体回暖还有些牵强。“从我们的监控数据来看，3月份北京多个楼盘已经出现回暖迹象，但并非所有的区域项目都回暖。”邓小虎指出。他分析，北京去年底出现的销售放缓，在一定程度上是对北京房地产市场的检阅，一方面使得一些产品性价比高的项目保持一定的市场认可程度，另一方面则使得部分产品出现滞销。据记者了解，目前北京住宅销售市场出现了两极分化，大成时代中心、美利山等产品销售好，而部分项目尽管频繁打折，但销售情况仍旧不好，尤其是售价超过20000元/平方米以上的住宅。

　　土地市场交易冷清

　　作为住宅供应的根本———土地，3月份的土地市场也相当冷清。据北京市土地整理和储备中心的数据显示，截至3月24日，3月份还没有一单土地成交。

　　目前，在交易的平台上，有4块含有住宅性质的土地已经开标结束，其中包括一块限价地。分别是规划建筑面积为8.34万平方米的原北京第二汽车制造厂商业金融、居住用地，一块规划建筑面积为8.95万平方米的丰台花乡纪家庙居住、商业用地，为限价地。还有一块是规划建筑面积为52.33万平方米的昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融用地，还有一块规划建筑面积为6.1万平方米的房山广阳新城居住用地，但是具体还没有公布交易信息。

　　在正在入市和即将入市的土地中，还有15块拟在一季度入市的土地，可是现在离一季度结束还有一周的时间，这15块住宅用地能否如期在一季度上市，可能性并不大，土地上交易情况比较冷清。预计大规模的土地供应得在第二季度。

　　住宅供应量有所增加

　　3月份的住宅供应较之2月份有所增加。据中大恒基不动产营销的统计，2月份仅有6个项目开盘销售，创下了自2006年以来单月开盘项目的新低。而3月份在新盘入市方面有了明显改善。

　　据记者综合各大监测机构的数据，在过去的3月过去的三周中，已经有21个项目先后入市，新增供应量大幅增加。尽管与往年相比供应量有所减少，但是比之过去的2月份已经有了回暖。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，进入3月以来，市场供应逐渐增加，但由于本月五环内新增供应房源面积普遍偏大，而新增小户型房源都分布于五环以外的昌平、密云等区域，与购房人实际意向区域存在一定差异，而适合普通购房人的小户型又位于较偏远地区，无法满足购房人对于物业位置的基本要求，造成了3月份期房商品住宅销售的缓慢增长和市场均价的下降。同时由于市场对于大户型、高总价物业的消化力有限，使得一部分需求转向商品住宅的尾房市场，本月现房住宅成交数字明显上升。整体看来，经过2月份的成交淡季之后，3月份期房、现房成交量处于缓慢回升状态，预计4月份随着市场供应的增加，成交量将继续走高。

　　住宅市场将优胜劣汰

　　中原地产华北区域总经理李文杰则认为，2008年北京住宅市场将出现一种优胜劣汰的局面，即使北京住宅出现价格下跌，仍会有一些区域价值高，地段位置好的产品保持一定的上涨幅度。

　　“香港楼市出现下跌的时候，轨道交通及区域地段位置好的产品仍旧上涨，对于北京而言一样。”李文杰指出，轨道交通周边和环线的住宅等肯定具有非常突出的抗跌性。比如东四环沿线的住宅，尤其是从四惠地铁到四元桥沿线的东四环住宅，因其具有独特的区域位置，今年年初淡季热销项目几乎全部集中在该地段。

　　记者在采访中发现，今年2月虽然整个北京住宅市场销售冷清，但东四环沿线的住宅仍旧热销，其中位于四环沿线百子湾的美利山一月销售5.2亿，2月份签约量也超过50套。位于朝阳公园南、靠近规划中轻轨6号线的华业玫瑰郡2月份认购及咨询已经超过40多组，尤其是从3月份开始，第一周就接待了20多组的购房者。位于丰台区卢沟桥乡青塔二期的大成时代中心，首期推出100套公寓，目前已经签约96套。位于石景山的鼎城项目，推出83套，目前已经签约36套。

　　亚豪机构副总经理王英男指出，有两类房产销售率比较高。

　　一类是临近中心城区，比如朝阳公园商圈、CBD商圈等，虽售价相对较高但具有一定升值潜力的项目。比如“公园1872”、“鼎城”等项目，与周边商务区车程在20分钟以内，社区环境好，周边配套齐全，虽然套均总价在140万元上下，但多重优势使此类项目的销售率均在50%以上。

　　一类是虽然位于五环周边区域，但交通相对便利，销售单价偏低，单套总价在80万元以下的项目。如邑上、世嘉博客等项目。以邑上项目为例，虽已邻近六环路，但位于昌平区中心商业区，周边商场、超市、医院、银行等生活配套完备，能充分满足生活所需，适合自住型购房人，因此销售情况较好，经过1个半月的销售已完成了71%的销售。

　　本报记者 赵丽萍