广州市政协委员建议为5万栋旧楼装电梯(组图)

华农大茶山宿舍区挂起横幅，动员业主出资加装电梯。摄影 时报记者 萧嘉宁

广工一栋教工宿舍楼加装电梯后，只有出资的用户才能凭IC卡使用电梯。摄影 时报记者 萧嘉宁

佛山禅城区花园二街24号加装户外电梯的许可证。摄影 时报记者 萧嘉宁

佛山禅城区花园二街24号住户、加装电梯发起人何伯在介绍他们加装电梯的情况。摄影 时报记者 萧嘉宁

　广州5万栋旧楼等装电梯，集资困难成为最大的“绊脚石”，市政协委员建议——

　　天台加层出售为旧楼装电梯埋单

　　早在1999年，广州老楼加建电梯就被提上议程，但据有关部门统计，近年来加装步伐缓慢，到目前为止，仍有5万栋需加装电梯。谁来出资成为加装电梯最大的“绊脚石”。

　　市城市规划局日前举行研讨会，提出将依法制定旧住宅加建电梯的操作程序和管理办法，以解决目前广州旧楼加装电梯“进退两难”的尴尬局面。

而有市政协委员就建议：仿效上海，在旧楼上加盖一层，将销售资金用于加装电梯，以解决资金困境。

　　现状 5万栋旧楼需加装电梯

　　去年两会期间，市政协委员邱亿通提交提案，指出目前旧城区楼房，大多是上世纪八九十年代建造的7层以上的无电梯、无天台绿化住宅楼，其中不少为9层。广州要综合改造旧楼，重点是“加装电梯”和“天台绿化”。

　　据粗略估计，目前广州有超过5万幢旧楼需要加装电梯，而其中的居住人口仅60岁以上的就有近100万人。邱亿通指出，老楼加装电梯，有利于方便旧城区居民出行、增加住房供给缓解房价压力、增加商机和就业等。

　　据了解，广州老楼加建电梯的提议开始于1999年10月，当时玉子岗、竹丝村、陵园西和中山三院等住宅的部分高层住户强烈要求加装电梯。广东省建设厅也正式下发了《关于旧住宅增设电梯的若干指导意见》，并将文件传达到各市、区，按照各地实情参考，但是真正实施起来进展却很缓慢。

　　难题 钱字当头住户意见难统一

　　广东省电梯学会有关人士透露，目前旧楼装电梯，很大部分争执来自于“钱”。如果是单位出钱，不少人都还是愿意装。在政府部门出了相关政策后，广州市也有不少旧楼以单位埋单的方式装了电梯。据电梯学会有关人士估计，广州已有500～600栋旧楼加装了电梯，以公安系统、民航系统、农业厅、发改委、法院等单位的宿舍小区为主。而由个人出资的，听说得比较少。

　　据介绍，如果旧楼本身没有预留电梯井，要对是否影响消防、影响到采光、影响到水管电线等进行勘查。如果要进行电线水管等的移位，那就更加麻烦。

　　即便是顺利的话，开一个电梯井至少也需20万元左右，这样加上电梯设备本身大约造价20万元，加起来至少就是40万元。以旧楼多数的一梯4户、9层计算，全栋楼有36户人家。但一二层的一般都不参加装电梯，所以就有28家左右。如果不分楼层进行平均摊分，每户至少要出1.4万元左右。这对于目前居住在旧楼的很多个人来说，是笔很大的费用。

　　其实，老楼加装电梯除了方便住户出入外，还有其他好处。如果是采取加盖电梯井的模式，旧楼加装电梯后每户的产权面积都可有所增加。据广州市规划局工作人员介绍，电梯安装完毕后，产权面积应该归业主所有，但是面积如何分摊，需要由国土部门进行划分，规划部门在此基础上进行审批。

　　另外，需要加装电梯的旧楼多位于寸土寸金的老城区，其中不少是房改房。虽然地段很好，但由于没有电梯等因素，二手房价受影响。满堂红研究部周峰介绍，加装了电梯的房改房，二手房价至少升值800～1200元/平方米。如以一套房子60平方米计算，则整套约可升值4.8万～7.2万元。

　　旧楼加装电梯要满足3个条件

　　据广州市规划局工作人员介绍，旧楼安装电梯需要满足三个原则性的条件：如果旧楼内部空间有预留空间可打电梯井以及安装电梯，那就要保证不能占用消防通道。如果旧楼内部空间不能满足要求，需要在外面加装的，除了不能占用消防通道外，还要满足楼与楼之间的间距。据介绍，老城区和新城区的楼间距要求不同，在旧城区，一米高的建筑，两栋楼之间的间距要不小于0.7米，成正比例关系，如果其中一栋需要加装电梯，就要相应“退让”0.35米的距离。

　　此外，在《物权法》出台后，按照要求，即改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　该工作人员介绍，近年来，广州旧楼装电梯的数量没有明显上升，报建上来的一些不符合审批条件的，不满足间距和消防通道条件的较少，仍是以业主有反对意见而被否定的居多。

　　建议政府介入单位扶持

　　广东省电梯学会有关人士认为，目前广州市需要加装电梯的旧楼数量，需要进行一个确切的摸底。最好是要由居委会列入正常的工作范围内。在摸底方案出来后，对于居住的老年人多的旧楼，有迫切装电梯需要的，政府才可考虑是否有一定的财政介入。至于资金来源问题，今年两会上政协委员王桂林建议政府、原单位各出30% ，其他由居民筹集或从维修基金中提取。对参与集资的单位，应享受在规划报建、项目审批、税务等方面的优惠政策。

　　广东博厚律师事务所主任詹礼愿律师建议，最好先成立业主委员会，这样能使土地权属更清晰，也能以更高的效率更公平地处理业主之间的不同意见。在征得三分之二以上业主的书面同意后，由委员会到相关部门办理手续。

　　盖电梯井住户产权增大

　　另外，对于广州有部分旧楼要在楼体外加盖电梯井，是否还要重新进行用地批准的问题，广州市国土房管局有关人士对此解释，楼房最初建造时一般都有一定的退缩线，楼体本身是往里退缩的。建一个电梯井一般只需两三平方米的用地，使用原先的退缩后剩余的面积绰绰有余。因此，广州市暂时还未出现旧楼因加装电梯，而要进行用地调整的。

　　在加装电梯井之后，全楼各户摊分的公摊面积都有所增加，这也可在房地产产权证上体现出来。但要住户在电梯加装后，申请有关部门进行实地测量，然后全体进行房产证更改。因为，能更改的也就是公摊面积，每户增加的面积往往不到1平方米。这部分增加的面积，在交管理费和房屋拆迁时可能会体现出来，但在进行二手房买卖时往往体现不了。

　　好桥1 旧楼加层销售筹资装电梯

　　广州市城市规划局日前举行了研讨会，提出将从实际操作的角度依法制定旧住宅加建电梯的操作程序和管理办法，有望解决目前广州旧楼加装电梯“进退两难”的尴尬局面。

　　事实上，广州旧楼加装电梯受关注已久。去年两会上，就有政协委员建议在一些地基符合安全条件的旧楼上加盖一层，然后出售，将回笼资金用于加装的电梯，以解决资金困境。此前，上海市亦曾通过该种方式试点加装电梯。那么，这一模式对于广州市而言，是否可行呢？记者采访了专家、有关部门等各方面人士。

　　两会曾提案加层装电梯

　　去年广州两会上，政协委员邱亿通就曾提案表示，可通过专业评估，在有条件加层的旧楼加建一层，销售所得为旧楼改造费用。以8层楼1个楼梯16户为例，假如每层两户面积共180平方米，以平均每平方米4500元销售价，加建一层销售所得即81万元，而加装电梯按造价25万元计、天台绿化按造价3万元计以及加层工程按造价10万元计共约需38万元，加上有关税费，仅相当于销售房价的一半左右。

　　除用于改造本楼外，多余的资金可由全市统筹，用于没有条件加层的旧楼。对于不能加层的旧楼，居民必须适当承担一部分改造费用。有了改造资金，电梯加装、天台绿化工作即可一并推进，让旧楼焕然一新。提案还指出，要成立机构，统筹协调。旧楼综合改造，涉及不同楼层、年龄、观念的住户，利益难以协调，不能完全靠住户自发进行，必须由政府出面成立专门工作机构，指定规则，统筹资金，然后通过招标选择专业工程公司，分区实施，分步推进。

　　最后，要将电梯、绿化保养纳入物业管理。旧楼改造后，电梯、绿化保养纳入物业管理，居民按不同楼层承担相应管理费用，统一交物业管理费。

　　据了解，目前广州市有部分旧楼在地基施工设计时，已预留加层基础。

　　建委赞同条件允许下加层

　　对此，当时广州市建委回复称：赞同在条件允许的旧住宅楼实施“加楼”、“加绿”、“加层”，认为加层必须经过建筑物承载能力复核，以确保建筑物加层后具有适当的安全储备。“加层“还应经旧住宅楼全体业主同意。同时，加层应满足市规划局关于容积率、建筑间距等法律、法规和技术上的要求并申领相关工程许可。

　　邱亿通在答复后， 建议有关部门在政府网站上，把“加梯、加绿、加层”旧楼综合改造的申请主体、建筑主体、受理条件、审批程序、注意事项及政府的有关支持政策等内容公开明示，以更好地推动旧楼综合改造。

　　部分楼宇

　　或具备“加层”条件

　　市民李先生住在老城区，住所周边有不少老住宅楼都没有电梯。对于加盖一层筹资建电梯，他拍手叫好，认为既可方便市民出行，开发商也因有利可图有动力去操作。他建议，开发商在加层后销售所得，除了加盖电梯，还可将整个楼体的外表进行翻新，这样才不会显得新建的楼层与旧楼格格不入。受访的不少旧城区老市民也认为这是一种较好的加装电梯解决方式。

　　但广州的旧楼，其地基是否具备“加层”的条件呢？一位早年在广州市设计院任职的政府官员表示，上世纪80年代末90年代初，由于建造楼宇倒塌要坐牢，因此设计师有时比较保守，宁愿将在地基预留一定的安全系数，部分楼宇如在上面加盖1层应该没问题；但也有部分楼宇是按照实际需求设计的，并没有预留过多的安全系数。因此，如要进行加层，还要到设计院将个体楼宇的设计图纸调出后，进行技术上的考究才可判断是否具备条件。

　　广州市规划局相关负责人则表示，加盖的方法在广州暂时不太可行，目前广州施行的方案已经是比较简化的。据介绍，旧楼加盖，首先要考虑的是安全问题，建筑的承重是有要求的，虽然建筑在建设时都预留了一定的承重，但是旧的住宅楼能否承受加盖的重量需要对每个个案都进行具体的研究。另外，加盖还要考虑到会否影响到其他小区居民的“利益”，例如采光等，这就需要征求全小区居民的意见，而并非只是单体住宅所有业主的意见了，这反而使征求业主意见的范围扩大更多，更加复杂化。还有一点非常重要，加盖一层住宅拿出去卖，需要有明确的产权人，而这个产权人需要具备企业法人资格，单体建筑所有的业主，乃至整个小区的业主委员会也没有这个资格。

　　■他山之石

　　上海

　　底楼住户搬到加层

　　出售底楼解决加装费

　　2001年上海闸北陆丰路上有两栋普通6层老住宅，得到了“换新血”的机会。在上海市电梯行业协会等单位的推动下，这两栋住宅作为多层住宅加装电梯的试点，利用旧房综合改造的同时，老房子的南北墙体都向外扩出了1.5米，住户只要每平方米支付1295元就能买下多增面积，而当时那个地段的房价已是每平方米5000元。

　　此外，还在楼顶上加盖一层，底楼居民搬住七楼，底楼出售给街道做老年活动之家。这样，政府出一部分，住户出一部分，再加上出售费用，解决了装电梯的资金问题。41户居民拥有了电梯房，老年人不再把上下楼视为畏途。上海市原本计划在该试点之后，将加盖一层筹集资金这种装电梯的模式铺开，但这随后的几年间，却不再有类似的大规模的加装电梯模式。

　　上海市电梯行业协会秘书长支锡凤向记者介绍，上海市上世纪80年代末90年代初期建设的房屋约20万栋，都有加盖一层的“先天条件”。但加盖一层筹集建电梯这种模式之所以后来没推广，主要还在于住户的意见难以统一。首层和2层住户一般都会成为“钉子户”，不同意加装，因为加装电梯后可能会影响其采光等，他们本身也没有使用电梯的必要。据介绍，在闸北陆丰路的试点中，政府投入过多也成为其难以复制的一个原因。但将首层的住户动迁到楼顶也十分困难，一般要求的补偿费都很高，这就使得引进开发商进行开发也受阻。虽然开发商本身愿意做这样的项目，但一般都被过高的动迁要价吓跑。

　　业主集资 加装电梯成现实

　　记者近日采访了广州、佛山等地旧楼加装电梯的案例。其中佛山首例住户集资装电梯已经开挖，只是因电梯井用地因是公共用地，该电梯井被定为临时建筑，如遇拆迁仅赔偿电梯花费，不作土地赔偿。而广州的华南农业大学茶山居住区也采取单位包揽报建，住户分摊费用的方式，使加装电梯一事终于提上日程。

　　好桥2

　　所有业主集资

　　电梯井已开挖

　　代表：佛山禅城区花园二街24号楼

　　记者3月23日来到佛山第一个通过规划审批旧楼改装电梯的禅城区花园二街24号楼前，在现场看到，施工人员已经在整栋楼的三个楼道开始“挖坑”。据住在这里的王伯介绍，这个工程是3月24日开始施工的，三个楼道旁边的三个坑就是电梯井。

　　据王伯介绍，这个小区建成于上世纪80年代末期，和该栋正在加装电梯的8层旧楼同时建成的还有十几栋，多数是国企的退休员工，大多年过六旬了，24号楼主要是电力系统的退休老员工，邻里间互相熟识。因此，加装电梯的矛盾意见相对较好协调。

　　爬楼梯滑倒致老人身亡

　　几经周转，记者找到了当时牵头组织业主改建电梯的“积极分子”——何伯和徐伯。

　　“以前年轻身体好，爬个几层楼不当回事，现在岁数大了，还是有个电梯上下楼方便。”基于共同的想法，2006年10月，在佛山市“史无前例”的情况下，住在24号楼的何伯和几个老同事不约而同有了这个想法：自发集资安装电梯。

　　在筹备的过程中，有一件事情，让何伯他们坚定了继续前行的信心，这件事也使得何伯每次接受媒体采访时都特别向媒体提议：“你们要多帮帮我们，呼吁社会关注老年人。”据了解，在何伯居住的24号楼的8楼，有一位老人在傍晚出门接孙子的时候，滑倒在楼道上。因为已有一定年纪，头骨不经摔，颅内出血一下子就过世了。何伯提起这件事仍然很伤感，“要是有电梯，可能就不会这样去了。”他还举例，另一栋楼二楼的老人活动不便爬不了楼梯，女儿又住在另外的地方不方便照顾。只好弃家不住，到女儿家附近租房居住了。

　　电梯井最终定为临建

　　“最麻烦的就是佛山市没有先例，矛盾就是土地的使用权。”何伯介绍，24号楼的楼道门刚好压在规划红线上，也就是说，出了这栋楼的门以外的空间，是整个小区的共有空间。由于该栋楼加装电梯要加盖电梯井，这样电梯井的用地并不是这栋楼的住户共有，而是全小区住户共有，需要所有小区住户的三分之二业主同意方可实施。

　　“为了充分让全小区的业主反映意见，原本按照规定只需要一周的公示期，改为了一个月。”为了这件事，规划、建设、房管、校方等多个部门还专门开了协调会。何伯还清楚记得，那天是去年12月7日，最终得出公示一个月的结果，投诉部门设立在了该小区的居委会。最终因无人提出投诉，该楼终于可以加装电梯了，费用由该楼所有业主集资。但电梯井用地因是公共用地，该电梯井定为临时建筑，如遇拆迁仅赔偿电梯花费，不作土地赔偿。

　　装电梯所需花费

　　（以花园二街24号楼为例）

　　一次性安装费用：

　　电梯井及电梯购买、安装费用：约30万元/台

　　报建费：30万元×4％＝1.2万元（一台电梯）

　　阳台另开新门费用：3000元

　　以24号楼为例，用30万元除以所有愿意出资并使电梯的户数，得出的数字为5楼应分摊费用，高楼层多出。8楼暂时需出资为4万元，3楼（2楼不需安装）2.6万元。

　　常年运行费用：

　　平均每户每年用在电梯上的支出约为600元

　　电梯运行一年后，每年的安检费用2000元，质检费用1000元，电梯电表与其他电表分开，每户15～20元/月，维护费＋电费为50元/月，原则上5年内不用更换主要零件，更换费用另算。

　　保洁：业主轮班打扫

　　好桥3 单位包揽报建 住户分摊费用

　　代表：华南农业大学茶山居住区

　　据了解，广州市继早前有单位出资为旧楼加装电梯后，近期也陆续出现住户集资加装电梯的现象。但由于是个人要出资才能坐上电梯，准备协调过程特别漫长。

　　3月21日下午，记者在华南农业大学茶山居住区的加装电梯协调会上了解到，该小区说要加装电梯已是去年6月的事情，直到日前才有了一点眉目。

　　“都说了很多年了，之前计划装，最后都是因为有几个人反对，所以没装成。”有住户告诉记者，此次看起来似乎是“动真格”了。记者3月19日到该居住区看到，现场有五六名工作人员正在勘查。据工作人员介绍，他们主要测量楼间距、消防通道等，初步鉴定是否符合旧楼改装电梯的条件，以及每栋旧楼需要安装电梯的数量。

　　工作人员介绍，近期他们已经派发了表格，让住户填写意见等，但是还没有确定最终能否安装成功，最难的工作就是住户之间的意见能否达成共识，所以仅是筹备工作就用了将近一年的时间。

　　记者在现场还拿到了一份以华农校办名义发放的文件复印版本。文件表明，凡具备条件的，学校大力支持业主集资加装电梯。并承诺，建设电梯的报建费用、工程勘探费、设计费和电源提供等前期费用由校方承担。各种报建手续及建设质量由校方办理和监督。电梯建设的土建、设备购置和使用费由业主协议分摊负担。

　　“按照平均每栋楼报建的手续费约5万元计算，这19栋楼改装电梯，学校需要出的费用就在100万元左右。”工作人员介绍，电梯的品牌可由业主自行协商选择。

　　好桥4 部分住户集资 持IC卡坐电梯

　　代表：广东工业大学宿舍楼

　　相对于佛山的全体住户分摊加装电梯的费用，记者在广东工业大学宿舍区看到的则是另外一种模式——愿意加装的住户凭IC卡坐电梯，不愿意的仍走楼梯。

　　记者看到，这里的多数职工宿舍楼都在8层以上，都没有安装电梯，只有一栋9层楼安装了电梯。据介绍，这栋楼较其他宿舍楼新，建于1999年，在规划时就已经要求安装电梯，并在楼内预留电梯井位，但是直到楼房建成后，电梯也没有安装。

　　一直拖到2004年，住户开始有人把装电梯的事情提出来。但当时整栋楼约40户中，只有十七八户业主同意加装。由于楼道本身预留有电梯井，为加装扫除了低层业主因加盖电梯井影响采光等“障碍”。于是同意的业主们就按楼层摊分费用，并给出钱的每户发了3张IC卡。

　　这座楼的电梯只认IC卡，“没有卡的话随便你怎么按，电梯也不会开门的。”参加了“电梯行动”的一位住户边说边拿出卡，在电梯按钮上方的感应区晃了晃手中的IC卡，就听到“叮”的一声，电梯门就开了。电梯门每次只打开3秒，然后自动关闭。在这位住户“演示”过后，一位快递公司的工作人员从外面跑进来，按了一下电梯的按键，结果等了几秒钟电梯都没有反应。“没有卡，用不了的”，经住户解释后，快递员露出了疑惑的神情，最后只好挠挠头转身爬楼梯去了。

　　装电梯所需花费

　　旧楼原预留了电梯井，仅需购进电梯：20万元（由愿意加装的住户分摊）

　　每年的维修、电费：约600元/户