广州超龄电梯遇“退休难题” 谁来埋单引争议

　　怎么报废？如何更换？谁来埋单？

　　人大代表建议：小区应设立电梯专项基金

　　广州建于上世纪90年代的一批高档高层住宅区内，天天承载居民上下的电梯，不知不觉已迈入15年大限。老电梯毛病多：关人、按键失灵、停不准位等等。

换？老房子连物业维修基金都没有，几十万元的成本真难筹。修？不少维保公司利用技术“盲点”，大收黑心钱。

　　北京已明确，电梯使用时间达到15至18年的，必须报废；南京则要求，开发商要为电梯更换掏腰包；但广州至今未有相关规定。广州的超龄电梯怎么报废？如何更换？谁来埋单？一串问题亟待解答。

　　关于保养

　　开低价抢生意保养不力

　　电梯寿命缩短五年以上

　　“同样的电梯，在广州用到15年左右就"大限已到"，而在美国、欧洲却能正常运行20年以上。为什么？因为电梯就像人，保养得好，寿命就长。但广州大多数电梯保养非常粗糙，往往是"感冒拖成肺结核"，甚至病入膏肓。”有超过30年从业经验的李总工程师（化名）告诉记者，在广州，很多高楼的电梯保养都非常让人担忧，15年大限老电梯，是第一批受害者。

　　在东风东路某单位大楼里，三部15岁的老电梯几乎一周要坏几次，电梯停不准，梯门打不开，或者过层不停的现象经常发生。物业公司换了几家保养公司，但问题还是解决不了。一名维修人员告诉记者，这都是因为保养不到位。这些小毛病长拖下去，可能会恶化成机械故障，那时就只能靠大修、大换来解决问题。

　　调查显示，电梯月保养费应该在358元以上才算合理。“现在保养市场竞争激烈，开价越来越低，工人保养也就越来越偷工减料。”据这名维修人员透露，几年前，公司开出的电梯月保费是700元/部，他们一组两个人，一天保养两部电梯；但现在，为了争生意，月保费降到200元/部，一组人一天要保养六部电梯，只是擦点润滑油，随便掸掸灰就算完成任务。“电梯是一种复杂的机器，运行时间长了，一些参数就会不准，需要重新调整到最佳组合；如果不调整，零件的损耗速度肯定大大加快。但现在工作量增加了三倍，谁还愿意做这些精细活？”据测算，因为保养不力，电梯普遍的寿命要缩短五年以上。

　　关于维修

　　维修费零件费开出天价

　　质量难保证业主难放心

　　保养不来劲，维修却积极。不少维保公司在保养方面赚不了钱，维修方面则赚到盆满钵满。原来，物业公司往往把电梯的保养和维修“一次过”托付给一家公司，不少公司给出超“笋”的保养费用，为的就是“钓”天价维修费、零件采购费用这两条“大鱼”。

　　在淘金路的某高档住宅楼里，从去年起，两部用了15年的电梯不约而同地毛病不断。上个月开始，其中一部索性“罢工”。物业公司宣布，维保公司开出的维修总价是2.5万元，这还是“小配件费用全免”的优惠价。而一部新电梯也不过20万元。

　　该楼业主觉得维修价太离谱，纷纷要求公布零件价格。几经周折，维保公司贴出了一张清单：电梯绳轮5500元/个；钢丝绳16元/米……最后再加上人工费1000元。但根据市场价，电梯绳轮仅2000元/个；钢丝绳也不到8元/米。“几乎所有的零件都比市场价要贵一倍以上！”住户张先生投诉。

　　更让他们担心的是，类似的大修已不止一次，谁知道维保公司提供的就是全新零件？而维保公司称，电梯厂家早已停产相关型号的零件。“电梯被杂牌军零件充斥，我们的安全都受到威胁！”业主们不无担忧。

 　 关于报废

　　广东未有电梯报废标准

　　现行规定监控难以到位

　　十几岁的电梯，逐渐“老弱病残”，该什么时候更换？目前广东尚无明确标准，市民心中无谱。

　　李总工程师表示，上世纪90年代初投入使用的电梯，都是机械控制，虽然厂家注明的报废年限常常超过20年，但当时的电梯引进的是国外技术，参照的也是国外电梯的使用强度。中国人口多、电梯使用频率高，再加上保养不当，普通电梯能用上15年，就已经大病不断。不少电梯甚至连驱动主机、控制柜、安全装置等主要部件也坏得七七八八，由于原厂早已经停产配件，维修企业只能换上“杂牌军”零件，同样会影响到电梯运行的安全。他建议，广东应该参考北京做法，提出一个强制电梯报废年限的标准。

　　记者从广东省质量技术监督局网站了解到，关于电梯的安装、维修和检查，广东省主要依据《特种设备质量监督与安全监察规定》（国家质量技术监督局令第13号）和《广东省特种设备安全监察规定》。规定要求，电梯在大修、改造前，必须持施工方案等相关资料先行备案；完工后，监督检验机构再进行验收检验；在用电梯的定期检验周期为一年。

　　也就是说，监督检验机构只能监督到刚刚“换心”后的运行状况，下一轮的检查又要等到一年之后，而这一年内如果发生事故，则无法事前监控到。

　　关于资金

　　老房子无维修基金咋办

　　新楼盘业主若分歧难办

　　据了解，目前电梯国产化越来越普遍，过去一部50万至60万元的电梯，现在只要20多万元就能买到。但即便如此，要把老梯换装新梯，仍需一笔昂贵的费用。新楼盘因为有物业维修基金，还能够从中抽取；目前迫切需要换梯的老房子，却没有这笔钱。更换费用由谁出、怎么出？由于广东省缺乏统一的标准，住户“蒙查查”。

　　一幢典型的住宅楼里，假如按照电梯寿命15年、商品房使用寿命50年计算，“一生”要使用三代电梯，每部电梯20万元，一幢楼三部电梯，总的更换费用就是120万元。而电梯在报废前，平均的大修费用也超过五万元。也就是说，业主入住后，电梯的大修、更换总共要用掉165万元。这笔巨款从何而来，成了难题。

　　天河区某住宅楼里，因为电梯更换的事，业主委员会闹得几乎要散架：高层住户纷纷“叫换”，低层住户却不积极，觉得还能凑合，大不了步行上下。由于没有物业维修基金，经过三次业主大会，最终确定高层住户交纳4000元，低层住户交纳3000元，一次性换掉两部电梯。但决议已经过去三个月，仍只有六成住户交了钱，大多数低层住户还是觉得“不抵”而拒交。

　　即使是交纳了物业维修基金的新楼盘，电梯更换也一样有隐患。电梯的大修、更换要动用物业维修基金总共165万元。按照一梯八户、30层高楼，平均每户交纳一万元物业维修基金来算，这栋大楼总的物业维修基金不过240万元，还要用于楼房所有公共部位和共用设施、设备的维修养护。很可能等到第二次更换电梯时，维修基金已经“见底”，必须像老房子一样另行筹款。即使动用物业维修基金，也有问题：根据今年10月即将实施的《物权法》，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金……应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。假如像天河某住宅一样，低层业主不合作，这笔款一样提不出来。

　　广东省人大代表朱列玉提出：“应在每个住宅小区设立电梯专项基金，也可纳入物业维修基金，在房屋买卖时即建立更换电梯的费用，避免出现电梯报废需更换时各方互相推诿、无人出钱的局面。”对于电梯专项基金的交纳、管理和使用，应有明确的规定，或由当事人在房屋买卖合同和物业管理合同中约定。

　 北京：到年限必须换梯

　　北京市在《住宅电梯使用年限规定》中明确，建筑物单部电梯使用时间达到15年、多部电梯使用时间达到18年，主机和其它主要配套件磨损严重、设备已经过三次以上大修，再次维修工程的投资费用超过设备折旧残值的，必须更换新梯。已达到报废年限而暂不更新的电梯，电梯检测周期从一年一次缩短为每六个月一次。但是，电梯更换的费用怎么出、由谁出，目前还没有明确的规定。

　　南京：换梯开发商掏钱

　　为了让住户安心，南京市近日提出，将电梯的大修、更新改造费用，从原来的维修基金中单独列出，同时规定不再由业主交纳，改由相关的开发企业提前“埋单”：按照建筑的具体楼层不同，电梯被分成四个级别，每部费用从低到高20万元至60万元不等。电梯“养老金”改为开发商缴后，将被统一缴到一个专门设立的银行账户，以便专项专用。对于已经缴过物业维修基金的老房子，仍按旧办法执行。至于房改房，相关部门则争取产权单位承担部分费用，以减轻业主个人负担。

　　专家指点

　　如何为电梯找放心“保健医生”

　　如何为电梯找放心“保健医生”？有专家指出，可以从几方面着手：一是多找几家维保公司，货比三家，尽量找信誉好的公司；二是不要只看公司报价是否便宜，而要关注他们的保养程序是否规范到位；三是遇到大修等情况，要求维保公司价格透明化，将每项零件的进货价、人工费、管理费、合理利润全部列出。