“分期首付”之风泛滥楼市？

　　“分期首付”之风泛滥楼市？

　　■张 梦/文 陈建齐/摄

　　近期，国内部分城市的楼市成交量出现了萎缩迹象。同时，严格的信贷政策及上市等融资渠道受阻也让一些开发商患上了“资金饥渴症”，于是一些开发商祭出了“分期首付”的旗帜，期望通过促销加速资金回笼。

　　有关专家指出，一些“分期首付”促销活动得到了银行的默许，实质上变相地架空了“房贷首付至少三成”的政策，使得本来为优质资产的住房信贷出现“次贷化”倾向，应该引起相关部门警惕。

　　值得一提的是，“分期首付”回潮的现象正在引起监管部门的重视。近期深圳出现的“分期首付”、垫付首付的楼市促销行为，已被深圳市国土资源与房产管理局紧急叫停。该局负责人表示，已通知全市开发商，禁止“分期首付”。

　　“分期首付”卷土重来

　　日前，一个叫“新地•东方明珠”的楼盘在长沙打出了第一块“分期首付”的户外广告。据开发商解释，首次置业客户最高可享受七成30年贷款，首付仅交一成，另外两成由开发商不计息垫付，在约定的交房期限之前交清欠款。开发商同时承诺，这个期限至少在1年以上。据此，“40万元的房子，首付只要4万元”的低门槛触手可及。

　　业内人士指出，市场上“分期首付”和“零首付”之风已经从上海、广州等沿海城市刮到中西部城市。

　　近期，为了吸引买房者，广州不少楼盘纷纷打出“分期首付”的促销招牌，通过开发商垫付的形式，变相降低购房者首付金额。

　　广州市花都区星缘美居售楼人员表示，首次置业者可以支付二成首付款，剩下的一成由开发商先行免息垫付，购房者最迟1年内付清。这种做法主要是为了方便一次性拿不出三成或四成首付款的购房人，可以使他们在资金紧张的时候有所缓和。

　　据介绍，开发商垫付首期款是完全免息的，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可，除此之外与正常购房手续差不多。根据合同约定，客户最迟还款时间不得超过1年，如果不能如期还款，将支付每个月1%的违约金。对于首次置业者，开发商可垫付一成首付款，对于二次置业者，开发商垫付金额甚至可以达到二成。

　　类似上述“分期首付”的做法，在广州其他楼盘也并不鲜见。2月底，广州富力桃园高调推出首期免息月供计划。根据计划，全价近70万元的商品房，首付只需11万元（首付比例约为16%）即可轻松入住，而余下的首付部分可以分9个月至一年（最迟不晚于该房的交楼时间），按月打到开发商的账户上，并且这些分期支付的首付款不计利息。

　　4月初，广州利海集团旗下三个楼盘君林天下、南湖托斯卡纳、从化托斯卡纳推出“首付一成再送一成”优惠政策，最低4万即可入住山水豪宅。南湖托斯卡纳售楼部工作人员表示，总价130万左右的洋房，先送一成即打9折，然后买家在认购后7天内交10%首付就可以进入预收楼阶段，剩下的20%首付款在两个月内交齐。

　　事实上，“分期首付”及“零首付”在中国并不是新生事物，2001年至2003年楼市低迷时曾经出现过，由于风险无法控制而被管理层强行封杀。而在信贷紧缩的背景下，消失了三年之后如今又卷土重来。在全国多个城市，如北京、上海、深圳、福州、武汉等地，由开发商垫付首付以加快卖房速度的现象屡屡出现。

　　去年9月份之前，深圳大多数楼盘价格上涨40%-50%，但是9月之后，深圳楼市开始出现衰退的迹象。今年3月，房价环比降幅16.53%，买房者进入一个观望状态。在这种情况下，深圳房地产商用尽促销手段，“分期首付”出现时大受欢迎。

　　4月12日，深圳航城国际公寓也推出“垫首付”优惠活动，客户只需要首付一成，就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付，到8月30日交楼之日再补齐。

　　而深圳龙翔花园则直接挂出“送五成首期装修款”的横幅。销售人员称，标语的意思并非是送装修款，而是以送装修款名义赠送一半首付。“如果你在龙翔花园买了一套100万的房子，最低首付是30万元，那么你只需要支付15万元，剩余的15万元由开发商支付。”

　　在上海，某开发商将旗下楼盘以“零首付”方式出售给公司员工，由公司支付其三成首付，只要求员工每月偿还银行贷款即可。等于将公司楼盘以7折价格贱卖以迅速获得银行发放的个人购房贷款。

　　光大地产某负责人表示，“分期首付”的做法是不同开发商针对不同楼盘、面向不同客户群体推出的促销手段。对于购房者来说，可以降低门槛，便于中低收入购房者资金周转的需要。

　　近期，国内部分城市的楼市成交量出现了萎缩迹象。同时，严格的信贷政策及上市等融资渠道纷纷受阻也让一些开发商患上了“资金饥渴症”，于是一些开发商祭出了“分期首付”的旗帜，期望通过促销加速资金回笼。

　　一位资深银行人士指出，在现在成交低迷的情况下，开发商只有两种方式加速资金回笼：一是降价，二是降低门槛。但如果采取降价销售，将引起的一系列包括业主退房等不可知风险，“分期首付”可以将资金最快速度回笼。

　　“分期首付”隐患多多

　　中国银监会主席刘明康曾表示，中国不会发生类似美国的次贷危机。支持他这一判断的最大理由，正是因为中国不允许降低房贷首付款比例，中国不可能“零首付”。然而，目前在多个城市的房地产市场上再次现身的“分期首付”，正在将住房信贷引至一个危险的方向。

　　分析人士表示，“分期首付”让一部分经济实力较弱的人进入了房贷市场，他们要支付银行、开发商的双重债务，更容易导致资金紧张。购房者一旦出现个人财务危机，不仅开发商难以收回垫款，银行也将成为最终风险的接盘者。

　　一位银行贷款审批官表示，开发商在回笼资金的压力下，以垫资形式使得低信用等级的购房者进入房地产市场，增加了房贷资产的潜在违约率，同时诱使银行过度放贷，不良资产累积必然吹大金融泡沫。试问，如果购房人连首付款都无法一次付清，又如何保证偿还月供？

　　而“分期首付”对开发商是有好处的，可以拿购房者的订单套现银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，垫小钱套大钱的违规操作将会给银行带来更大的风险。

　　众所周知，房地产市场主要由房地产开发商、购房者、投机者构成。而这三者无一不高度依靠银行贷款。中国80%左右的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接来自银行贷款，而通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。在房价处于上涨轨道中的时候，一切矛盾与隐患都被掩盖，但是，一旦房价下跌，银行无疑将成为首当其冲的风险承担者。

　　业内人士认为，“分期首付”在特定的市场阶段或许有其存在的必然性。但是，在中国已累积一定程度的资产泡沫，以及美国次贷危机对美国经济的负面影响不断升级的背景下，监管层不得不提高警惕。因为，“分期首付”在某种意义上十分接近“零首付”，两者均相当于降低了住房信贷申请者的信用等级，使得本来为优质资产的住房信贷出现“次贷化”倾向，从而变为不良资产。

　　2000年，美国房地产市场出现低迷走势，为促进低收入群体的购房欲望，美国政府出台了一系列措施，鼓励银行给那些原本达不到贷款要求的低收入者发放贷款用于购房。而政府再通过发行债券等形式，购买银行的这些贷款。几年下来，美国房屋销售确实被刺激了，很多低收入者确实也如愿有了自己的房子。但是，很多当初以“零首付”购房的低收入者并不能支付每月高昂的按揭款，于是，全美国的房价持续下跌，大量购房者因为无力支付按揭款，而导致银行蒙受巨额的经济损失……

　　广州寒桐投资总经理韩世同表示，开发商垫款就等于变相降低了银行首付标准，使监管部门有关首付比例的规定失效；如果期限在3个月之内风险还不算大，但是如果时间长达1-3年的话，就会想美国“次级贷”的最初情形，那么，银行潜在风险就变得非常大。

　　韩世同称，在房价可能进入下降通道的时候，鼓励可能不合资格的购房者入市，银行的风险肯定会增大；按照国际上楼价下跌30%就可能引发弃供的标准，如果开发商垫付了10%-20%的房款，一旦楼价下跌，那么购房者的承受度可能会更低。

　　因而，在房价过高的阶段允许“零首付”或低首付是十分危险的做法，房价小幅波动就有可能导致原本不具备还贷能力的购房者断供和弃贷。开发商只是承担小额的风险，而大额的风险则由银行和政府承担。

　　值得一提的是，银行对个人房贷只审查首付和月供还款能力，从目前情况来看，银行放贷没有突破规定比例，至于开发商垫资现象，现在并不是银行审查的重点。银行只看购房者是否支付了30%的首付，而不管以何种方式筹资。因此，开发商“分期首付”的操作手法似乎得到银行的默许。

　　然而，“分期首付”一定会给银行带来风险。某楼盘开发商表示，在各地楼市趋冷进入“调整期”阶段，开发商采取优惠、打折和团购等不同策略展开竞争、拉动购房需求的手法并不新鲜。但是，“分期首付”单方面降低首付之举看似可以提高交易量，事实上一些按揭还款能力较弱的人会被吸引入市，这跟美国次贷危机的某些情况相似，银行面临的风险难以避免。

　　深穗叫停“分期首付”

　　农行住房信贷处负责人表示，如果连首付款都无法一次付清，又如何保证偿还月供，这是变相降低房贷准入标准，明显违反央行的规定，属于违规操作。“分期首付”对开发商是有好处的，可以拿购房者的订单套现银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，垫小钱套大钱的违规操作将会给银行带来更大的风险。

　　业内人士指出，“分期首付”之风，说明监管层面尚未拿出明确的宏观性调控应对之策。不论购房者一成首付之外差额是由开发商还是其他所谓的“投资公司”来垫付，金融机构对购房者的财务状况都应严格把关。否则，就会自乱阵脚，成为最大的风险接盘者。

　　据称，国务院办公厅4月1日印发的《国务院2008年工作要点》已为我国的宏观调控定下基调：既要防止经济由偏快转为过热，抑制通货膨胀，又要防止经济下滑，避免大的起落。同时强调，中国仍将实行从紧的货币政策。可以预见，加强对商业金融机构的监管是央行、银监会等部门未来不能放松的一项艰巨任务。

　　事实上，“分期首付”回潮的现象正在引起监管部门的重视。日前从广东银监局了解到，广东银监局紧急下发了一份关于个人住房贷款情况的调查摸底文件，要求各银行详细上报目前个人住房贷款情况，其中特别针对市场上“零首付”和“分期首付”的做法，要求银行如数上报涉及“分期首付”的金额和户数，以及目前住房按揭贷款涉及的户数和不良贷款的金额等情况，并提醒银行防范风险。

　　据悉，上海及广州等地亦正展开类似调查，监管层已有防患于未然之意。分析人士表示，垫资首付款现象频出，监管部门不得不重视其潜在风险。

　　按照央行有关规定，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；而超过90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　去年9月份之前，深圳大多数楼盘价格上涨40%-50%，但是9月之后，深圳楼市开始出现衰退的迹象。今年3月，房价环比降幅16.53%，买房者进入一个观望状态。在这种情况下，深圳房地产商用尽促销手段，分期首付刚出现时大受欢迎，但是最近房地产商的这一措施被深圳市国土资源与房产管理局紧急叫停。

　　“五一”黄金周期间，广州的开发商为了扭转今年以来成交量低迷状况，拿出了各种促销策略。例如，近日“分期首付”现象有所抬头。

　　对此，广州市国土房管局中介服务管理所史小明所长明确指出，目前有的开发商为了吸引买家，采取为买家垫付一两成首付的促销手段。这种做法明显违反了央行相关政策，将造成一系列不良影响。这种情况会增加银行的风险，因为这其中有七成贷款来自银行，低收入者的还款能力并不强，很有可能出现“断供”现象，蔓延开来就有可能引发类似美国次贷的危机，因此要在这种趋势还未形成的时候就进行遏制。

　　广州市国土房管局中介服务管理所将重点检查分期首付的促销行为。市场一旦出现“分期首付”，要严厉查处。史小明还提醒市民，在购房前一定要充分分析自己的偿付能力，不要被促销广告误导，否则将有可能面临供首期款和供按揭贷款的双重压力。

　　据称，“五一”黄金周前夕，广州市房管局勒令停止了三家搞“分期首付”的楼盘，已让被曝光的三家楼盘交了整改报告。据透露，对于已发现的六七宗已通过低首付购房的客户，广州市房管局将跟踪其每月还款情况。

　　之后，广州市国土房管局房地产市场检查小组在“五一”小黄金周继续重点检查“分期首付”现象，在5月1日的巡查中已没再发现这种违规现象。

　　此前，有业内人士将“分期首付”现象称为准“零首付”，是楼市由卖方市场向买方市场转变的分水岭。

　　广州大学房地产研究所所长陈琳认为，开发商“分期首付”规避了国家的宏观调控政策，进而会使得对楼市的调控效果大打折扣，同时也增加了购房者违约的可能性。因此要在这种趋势还未形成的时候就进行遏制。