第二套房首付利率变高 对抑制房价作用不大(图)

二套房房贷利率提高对市民影响不小

专家认为，央行紧缩贷款对抑制房价作用不大

　　买第2套房首付提高 20万房贷20年多还近6万

　　　■商报记者 张琳娟 实习生 张瑞雪

　　“第二套房房贷首付、利率将提高”的传言终成事实。

　　9月27日晚，央行和银监会共同下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称“通知”），规定已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

　　【新规一】

　　买的房越多利率越高

　　央行和银监局在通知中明确表示，商业银行重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求。对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，通知重申，仍执行20％的贷款最低首付款比例规定，90平方米以上的则继续执行30％的最低首付款比例规定。

　　而对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，通知明确要求，贷款最低首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于人行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。同时，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大。

　　为保障借款人的还款能力，通知还强调，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得再对评估后的净值进行抵押追加贷款。

　　【新规二】

　　商用房贷款首付不得低于50％

　　在此次新规中，商业用房贷款的门槛被大大提高。

　　通知规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50％，期限不得超过10年，贷款利率不得低于人行公布的同期同档次利率的1．1倍。

　　对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45％。具体的首付款比例、贷款期限和利率水平，由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　【新规三】

　　“期房”贷款将很难

　　按照此次房贷新政的规定，今后“期房”将很难贷到款。

　　在住房消费贷款方面，通知规定，商业银行只能对购买“主体结构已封顶住房”的个人发放住房贷款。

　　对于商业用房，通知也强调，利用贷款购买的商业用房应为“已竣工验收的房屋”。

　　此外，空置3年以上的商品房将不能作为贷款抵押物。

　　【新规四】

　　房地产商囤房将贷不到款

　　对项目资本金（所有者权益）比例达不到35％，或未取得“四证”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）的项目，商业银行将不得发放任何形式的贷款。

　　对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行也不得对其发放贷款。

　　在房地产开发企业的土地储备贷款方面，通知要求，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款，应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

　　【算账】

　　新规出台相当于加息7次

　　按照最新5年期以上贷款7．83％的基准利率来计算，如果购买的是第一套房，利率可下浮15％，实际优惠利率为6．655％。如果购买第二套房，按照通知的最新规定，利率需上浮1．1倍，实际利率高达8．613％。两相比较，相当于加息7次（每次0．27个百分点）。

　　银行人士给记者算了一笔账，以20万元20年房贷计算，如果按照9月份加息调整后的优惠利率计算，每月的月供约为1510元，总还款额是362268．57元（以前二套房与一套房利率相同）。而采用上浮1．1倍后的新利率，每月月供为1750元，每月增加了240元，总还款额是419994．44元。算下来，总还款额要多57725．87元。

　　房产商：短期需求可能明显下降　尽管如此，专家和多数网民还是认为，紧缩房贷对抑制房价作用不大

　　央行和银监会有关负责人在详解此次新规出台的背景时称，尽管中央已经出台了一系列抑制房价过快上涨、调整住房供应结构的措施并取得初步成效，但房地产市场上囤积土地、房源等问题依然存在。此次通知就是从防范房地产信贷风险的角度，加大房地产政策调控力度，引导住房需求。