1998年我国停止福利分房时，经济适用房成为解决占城市绝对比重的中低收入家庭住房问题的主渠道。后因实践中“入口”和“出口”的种种问题，加之住宅产业化和市场化的突飞猛进，经济适用房一度受冷落。在住房问题日益突出、住房保障日益受到党和政府高度重视的今天，经济适用房再次成为住房供应体系的重要组成部分，受到人们的关注。
但经济适用房作为具有准公共产品性质的有限产权房，我们要让其走远走好，仍然需要解决“入口”和“出口”等问题。江苏淮安在今年创新性地试行以土地出让方式建设共有产权经济适用房（以下简称：共有产权房），与政策接轨、与法律接轨、与市场接轨，已经展现出经济适用房良性发展的前景。本文将就共有产权房的主要内容及其特点，对其退出机制、适用法律、防止炒作、资金良性循环等主要方面进行分析阐述。
淮安市经济适用房主要特点
淮安市经济适用房均采用出让土地方式，与市场接轨，其房价执行政府指导价，一般低于同区段、同期楼盘市场销售价格的5％～10％。由购房人和政府按出资比例构成共有产权，目前实行两种比例：
一是7：3共有产权房，即个人拥有70％产权，政府拥有30％；二是5：5共有产权房，即个人、政府各占50％产权。7：3的共有产权房的比例是根据经济适用房（以下简称：传统经济房）的价格与同期、同类地段普通商品房价格之比，并选择多点计算取平均值确定的（这一比例根据每年的具体情况测算确定，实行动态机制）。
一套共有产权房的个人出资额等同于同面积的传统经济房价格。因其为出让土地性质，适用法律，共有产权经济适用房实际上是普通商品房的共有产权房。而5：5的共有产权房是在此基础上进一步减轻购房人的负担而确定的。其个人出资额与有些城市实行的经济适用房共有产权房的个人出资额相当。但两者之间却因土地性质不同而有本质区别，划拨土地性质的所谓“共有产权经济房”准确地称为“经济适用房的共有产权房”。
在退出机制上，个人可以申请购买全部产权，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰、装修的费用）结算。出售时与此类似，7：3共有产权房，出售所得（评估价）的70％归个人，30％归政府；5：5共有产权房则个人、政府各得50％。共有产权房购买者其经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。
共有产权房的建设方式为集中建设和分散建设相结合，以分散建设为主，集中建设为辅。分散建设是指，通过土地上市挂牌条件，分散安排在市区商品住宅开发项目中的共有产权房，由政府统一回购、供应。分散建设的总量为当年住宅总量的10％左右，在具体安排上，对基准地价低或原地回迁安置量少的地块适当多安排。这样可以避免困难群众的过度集中。
集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让，一般安排在地价较低的地段，以降低房价，并适当安排部分非低收入的拆迁安置家庭，缓解集中居住区的低收入家庭比例结构。淮安市今年新开工的集中建设共有产权房小区，还创新性地安排了标准厂房项目，吸引无污染、劳动密集型企业入驻，方便困难群众就近就业，安居乐业。
供应对象及其方式，7：3共有产权房的供应对象主要考虑人均收入在低收入线以下，人均住房面积在困难标准线以下，常住户口达到一定年限的家庭。5：5的共有产权房主要面向低保家庭。在政府投入住房保障的财力和房源有限的情况下，目前只对城市中的拆迁安置户，即非主动购房人群实现“应保尽保”。对非拆迁家庭的供应，努力创造条件逐年增加。
为避免这类供应申请人多、房源少，而产生的寻租和长期等候等矛盾，该市没有采取普遍实行的“轮候制”，而采取了“门槛制”，即在符合条件的人群中，先满足特殊困难群众，以后再根据情况改善逐年放宽。今年该市的特殊困难群众标准为至少具备下列一种情况的家庭，即家庭成员中有重症残疾、军烈属、市级及市级以上劳模或租住公有危房、自住房屋已成危房不准翻建的。
政府产权部分的资金来源为，拆迁安置户购买公有产权房的出资，属公共事业拆迁的，纳入项目预算安排，属非拆迁户购买共有产权房的政府出资部分，由政府预算适当安排，并逐年增加。共有产权房的属性分析
共有产权经济适用房其核心是出让土地性质，以市场价确定产权比例，个人产权虽然有限但十分明确，在流通和适用法律上与普通商品房的共有产权房无异（而划拨土地的经济房不能与市场接轨，只受政策规定，不受法律规范）。共有产权房正因为上述特点及其区别，衍生出了以下许多新的功能和优势。
1．共有产权经济适用房退出机制简便易行，合情、合理、合法
共有产权经济适用房因参照市场价确定总价，退出时按照产权份额购买和分成，符合法律规定。当初确定的总价和上市时的评估价都已适当向个人倾斜，政府不会与民争利、产生产权纠纷。既不会让购房人用同样的钱购买商品房吃亏，也不会因为购房人弄虚作假而相对于其他纳税人造成国有资产流失。而且其退出只需要货币处理，不需要绝对化的交出住房。因此不仅合法，而且合情、合理。而传统经济适用房，采取补交土地出让金或政府回购等退出机制都难以与此比拟．
2．老百姓不会因为购买共有产权房而吃亏，而且享有更多的权益
首先，我们前面已经讲了，该市一定面积的共有产权房个人出资额等同于相同面积传统经济房的价格，所以老百姓不会因为购买共有产权房而多出钱。另外，共有产权经济房比例明确，且有商品房性质，与购买普通商品房一样保值增值，不会像前面所说的购买传统经济房那样失去机会成本。如购买100平方米产权比例为7：3的共有产权房，就等同于购买了70平方米完全产权的普通商品房，因房价上涨带来的增值及收益也是一样的，这是传统经济房所不能比拟的。
此外，在退出时对原购房人是否更加优惠问题上，共有产权房的政策可以随时参照国家相关优惠政策加以微调。如果退出时政府不是全部收回给予的优惠，只要相对延长原价收回的期限，或在收回政府产权比例的收益时，适当返还给购房人，从而给予其优惠或鼓励其收入提高后改善住房条件。因此我们可以肯定地说，共有产权房与国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》精神并不违背，更与国家解决广大群众住房问题的良好愿望相一致。
该市购买共有产权经济房的家庭还可以得到其他许多好处，如可以在购房时办理按揭贷款，或者以个人产权部分进行创业、融资的抵押贷款。因为土地出让与市场接轨、受法律保护，国家和个人都不会因此受到损失，这些也是划拨土地经济房做不到的。这揭示了计划经济过渡到市场经济过程中的一个普遍的道理，即符合法律规范的事物很容易与政策接轨，而仅靠政策或主要靠政策规定的事物则很难与法律接轨。前者遇到新情况、新问题时可采取有效措施，迎刃而解；而后者遇到问题时则会变得更加复杂。
3．共有产权房适用现有法律，受到法律约束和保护，并能以退出机制反制“入口”机制如前所说，与法律接轨的共有产权房可以很好地与政策接轨，而只与政策接轨或主要依靠政策确定的经济适用房则很难与法律接轨。
由于传统经济适用房和普通商品房的使用价值几乎是一样的，但因继承和债务纠纷，对房产裁决时就涉及用政策定价还是市场定价问题，如果参照经济适用房的价格补偿，获得货币补偿的人会觉得获得实物住房的人占了便宜；如果按照商品房价格来补偿，那么获得实物住房的人又会认为获取的不是完整的产权。法院很难受理此类纠纷并做出有效判定。实际上传统经济适用房私下交易、不了了之，都是因为难以用法律“兜底”而造成的。
相反，淮安市推出的“出让土地”经济适用房，与两个法人或自然人共有产权一样，适用现有法律。个人购买全产权或办理转让手续时，因为有明确的比例和操作方法，因此，政府收取“差价款”等问题不会不了了之。如果私下倒卖经济适用房，政府完全可以用法律的方式加以制止或纠正，有效打击和杜绝非法倒卖经济适用房牟取暴利的行为。
关于传统经济适用房“入口”难以界定和把关的问题，一些城市近期在实行保障新政策时再次遭遇大批实际收入较高、但又难以审核和界定的经济适用房购房者。这类问题的重现，再次引起人们对“入口”问题的关注和担忧。这看似是“入口”问题，但在很大程度上是“出口”问题，是由于通过非法倒卖（经济适用房）可以获得巨额利益所驱使的。
马克思在《资本论》里说：“只要有百分之五十的利润，就有人敢道德败坏；只要有百分之百的利润，就有人敢践踏法律；只要有百分之三百的利润，就有人敢铤而走险。”如果用传统经济适用房非法倒卖，其暴利往往能达到一倍左右。如果在这一问题上没有法律作为道德底线，没有司法途径作为公平正义的最后一道屏障，由此产生的问题可想而知。
而以出让土地方式建设的经济适用房，购买人即使弄虚作假成功，得到的也只是使用价值，而受法律限制无法通过倒卖获得巨额利润。巨大的非法牟利的驱动力没有了，情况就会大不一样。因此，针对我国现阶段人们收入不透明、信用平台不完善、经济适用房“入口”难以把关的状况，解决“退出”的问题未必不是解决好“入口”问题的主要途径。
4．共有产权房的政府出资部分，资金渠道明确易行，并能实现投入、回收的良性循环首先，共有产权房的资金渠道明确而简便易行，政府产权部分在房屋交付时必须全部结清。这样，占共有产权房很大比例的拆迁安置户的政府出资部分，与项目配套落实，可以有效避免惯例做法中政府出资计划不周、预算不准造成的缺口以及为此消耗的人力、财力和效率不高问题。
其次是因为共有产权房有明确的比例，在退出时可以有效回收政府投资。依据我们中国老百姓重视安居的传统观念和部分人群收入增长的趋势，加之5年内（还可能延长）原价购买的人性化操作，一定会有一定比例的家庭购回全部产权。回收政府投资再用于新的保障投入，这就是良性循环。
我们甚至可以设想这样一种愿景，在每年城市化进程中新增的共有产权房安置户，经多年累积达到一定数量，每年回购的数额和新增的数额可能达到平衡。这实际上是公共财政中能够实现周转的“保障性住房基金”，与传统经济适用房的“暗补”和一次性消费预算有本质性的区别。
5．共有产权房因为“暗补”变“明补”，可以实现准公共产品供应的更高境界
因为我们前面已经说过，经济适用房的价格等同于共有产权房的个人出资额，政府产权部分实际是变原来的“暗补”为“明补”，就将为过去的补“砖头”变为补“人头”创造了条件。经济适用房作为公共产品或准公共产品，其供应方式可以有三种，准确地说是递进性的三个层次境界：一是政府直接组织建设供应；二是通过政府采购方式定点专供；第三是通过货币（或补贴券）方式，由受益人自主选择（有充足的市场货源，并能转换成公共品和准公共品时）。每种方式相对于可否利用公共品寻租，以及建设供应的效率、质量都有根本性的差异，利弊一目了然。
淮安市的经济适用房供应已经进入第二层次，即将试点第三层次，也只有共有产权房才能实现第三层次的境界。前两种都会因为受益人被动选择而产生种种弊端（质次价高、服务缺失甚至是“豆腐渣”工程和贪污腐败）。淮安市根据共有产权房的制度设计，在政府产权的配套资金得到保证时，即可让经济适用房购买人自主选择购房。
具体的操作方法是参照政府提供房源的市场价，在此价格范围内的普通商品房均可让购房人自主选择，政府以货币方式配套政府产权部分。这样就会促进经济适用房更加质优价廉，体现公平正义。（邵明作者系江苏省淮安市房产管理局局长）
(责任编辑：黄芳)
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