上海房贷质量十月小幅下滑 银监局三招控险

　　房贷质量十月下滑 上海银监局三招控险

　　本报记者 陈昆才 上海报道

　　亦如冬天寒意的逐步逼近，上海10月份房贷质量出现小幅下滑。

　　数据显示，10月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款率为0.80%，比上月末上升0.03个百分点。

其中，住房开发贷款和个人住房贷款不良贷款率分别为1.83%和0.70%，分别比上月上升0.03个百分点和0.04个百分点。

　　“随着全国范围内房地产市场的大幅调整，上海房地产市场的走势直接关系着全市银行业的信贷资产安全。”上海银监局如此表示。

　　对此，“银行业机构需要吸收美国次贷危机血的教训，严格执行首付比例的有关规定。”上海银监局局长阎庆民称，“因为如果不强调首付比例控制，房价泡沫破裂的风险将全部由银行承担。”

　　市场进入明显的调整阶段

　　第三季度以来，上海房地产市场进入明显的调整阶段。

　　上海银监局认为，调整的主要原因，一是前期房价上涨过快，市场自身有内在的调整需求；二是针对房地产市场的系列调控措施，其效果逐步显现；三是宏观经济面运行的预期发生转变，市场观望成风。

　　“我们要关注全球金融危机对中国的冲击影响，追溯历史，历次金融危机都造成当时经济不同程度的衰退，其中很重要的是加剧了房地产市场的波动。”上海银监局表示。

　　上海银监局在宏观监管中发现，房地产市场风险压力明显增大。

　　首先，从上海市房地产市场的情况看，已由“量缩价高”转向“量价齐跌”，同时受等待政府救市新政出台的影响，房地产市场观望气氛浓厚。受此影响，开发商的资金回笼速度放缓，资金链总体趋紧，房地产企业面临重新洗牌。同时，由于房地产持续低迷，土地流拍现象开始出现。

　　其次，房地产企业房产类贷款质量普遍出现下滑，10月份不良贷款率出现环比反弹。

　　而由于房地产信贷占比高，必然会影响到银行整体的信贷质量。截至9月末，上海市中外资银行房地产贷款占全部贷款比重27%，以房地产作为抵押的贷款占比32%。

　　第三，从周边城市以及全国的情况看，房地产市场均出现房价的大幅下降，个别城市个人住房贷款还出现断供现象。

　　而房地产作为国家的一个重要支柱产业，带动系数大，关联产业多(涉及建材、家居、钢铁等)，投资比重高(前9个月投资比重为30%)，并且是引资的重要方向，今年1-9月房地产直接投资合同金额34.16亿美元，占全部合同金额27%。“一旦房地产市场出现大起大落，势必会对经济的稳健增长和金融的安全运行带来负面影响。”上海银监局指出。

　　三招控险

　　未雨绸缪。

　　今年以来，在防范房地产市场风险方面，上海银监局主要从三个方面着手。

　　首先是加大风险提示。在2008年上海中资银行业金融机构负责人会议上，上海银监局要求各银行密切关注房地产业发展趋势，切实加强风险监测和预警。一要摸清上海房地产行业的风险情况。二要尝试运用压力测试等先进技术手段，提高风险计量水平。三要严格执行房地产信贷监管政策。

　　在11月18日上海银监局召开上海市部分中资商业银行“促增长、防风险”的座谈会上，上海银监局要求各银行按照银监会近期下发的《关于加强个人住房贷款风险管理的通知》的有关要求，重点对首次利用贷款购买自住房和其他类型购房进行严格区分，区别对待，在满足居民自住型购房贷款需求的同时，切实加强个人住房贷款风险管理，继续严格执行二套房房贷政策。

　　阎庆民表示，主要从控制“首付款比例”和严防“四假”(假权证、假按揭、假房价、假首付)来督促商业银行做好相应的风险防范工作，将风险降至最低为原则。

　　“本轮全球金融海啸动因是2007年爆发的美国次贷危机，而次贷危机的起源又是银行没有坚持首付款比例控制，甚至出现很多零首付。”在阎看来，这正是银监会强调首付比例控制的深刻背景。

　　其次是健全房地产监测体系，加强总体风险走势监控。今年，上海银监局增加了统计报表的内容，扩大了统计对象，监测范围由中资银行扩展至中外资银行机构。

　　除了报表统计对象的扩大，银监局还加强了对房地产开发企业的经营风险监测。通过设定系列监测指标，建立了房地产开发企业的经营风险监测体系，企业监测数量达到百家。

　　上海银监局还组织全市银行业机构开展房地产压力测试，推进风险预警体系建设。压力测试结果显示，房价下跌幅度在30%以内，银行业可以承受；但下跌幅度超过30%，银行的坏账就会上升。

　　“我们考虑，明年将按照机构的风险高低，来进行系统性的压力测试。”阎庆民透露，“针对整个银行业系统进行压力测试，此举具有历史意义。此轮全球金融危机，如果要进行总结，重要原因在于没有整体的、系统性的银行业压力测试，以对整体性系统风险及时做出准确判断。”

　　从上海11月份前两周的房地产交易情况看，周成交量环比均有上升，说明中央和地方政府为保持房地产市场健康发展出台的政策效果已有显现。而对于商业银行来讲，只要符合贷款条件和贷款政策，银行继续会积极支持。

　　在11月18日的座谈会上，上海银监局强调，各行要重点支持经济适用房、廉租住房等安居工程建设，支持居民自住型购房贷款需求，满足房地产企业正常的信贷需求，促进上海房地产市场稳定健康发展。

　　其中，对房地产企业贷款要坚持“有保有压、区别对待”的原则，对经营情况较好、有市场的房地产开发企业要继续予以信贷支持。

　　“银行要积极进行逆经济周期操作，目前土地整治贷款是个机会。”阎庆民说，“有保有压”在“保”的时候，“符合国家政策，银行可以适当支持土地整治贷款，但前提是地方财力有保障”。