信贷紧缩拖累香港地产股表现 未来几月估值回归

　　在过去的几个月里，香港住宅物业市场的表现比我们预计的还要低迷。自从10月初以来，住宅价格已显著下跌16%，相对于2008年3月的高点则下跌了23.3%，回到了2007年三季度的水平。金融危机对全球经济和金融市场的影响越来越深，导致居民对住宅物业的需求下降；加上由于业主开始去杠杆化，供给因而大幅攀升，这更加剧了住宅市场供求的不平衡。

　　除了不断恶化的供求形势，香港本地银行收紧买家的信贷也拖累了住宅市场的表现。由于高质／豪宅物业的潜在下调风险不断加大，汇丰银行(00005.HK)宣布降低此类住宅的按揭比率，从而加速了高质／豪宅物业价格的跌势。与此同时，由于商业银行面临提高资本充足比率的压力，因此，也向持有较多物业的部分借款人催收贷款。

　　由于金融机构和其他相关行业持续出现紧缩情况，写字楼的需求在未来几个月仍然疲弱，因此，商业物业可能要比住宅物业面临更严峻的考验，需求不足导致其整固期将会更长。另外，租户现正尽量减少租用较大空间，以便缩减成本来度过危机。新增需求的大幅下降，意味着租金将在未来的几个月面临巨大的压力，尤其是投资银行及相关行业公司位处的核心商业区。

　　就长远而言，鉴于需求的逐步回升和供给仍旧不足，我们认为住宅物业价格将会在2009年下半年稳步回升。现在香港地产板块的股价，已经反映了前期住宅和商业物业价格超过35%的降幅，当资金重新回归股票市场的时候，超卖的地产股估值将会在未来几个月内逐渐回归。(建银国际) (来源：证券时报)