上海代表建言加快土地招拍挂流程 盘活存量土地

　　上海两会代表建言土地制度创新

　　加快土地招拍挂流程、盘活存量土地成为两会热点

　　本报记者 陈 欢 上海报道

　　正在进行中的上海市两会，保经济，拉内需是代表们的重要议题，而一个必然会提及的重要话题就是土地。

　　两会上亦有多份提案涉及土地流转的制度建设问题，如上海市工商联提案《改革本市工业用地招标拍卖挂牌操作办法加快工业项目落地，确保经济增长》；民建上海市委提出的《关于提高上海工业开发区土地效率的建议》等。

　　“现在市场对土地的需求来自两方面，一是重大项目落地需要土地，二是一些有资金的企业希望趁着地价低的时候拿地，以备后需。”上海市某区房地局局长表示。

　　据上海市发改委的规划，今年上海市共将有83个重大项目落地，其中不乏中船长兴岛一期，虹桥交通枢纽工程，以及11条共计400公里的轨道交通工程等重大项目，对土地的需求不在少数。

　　土地已经成为当下经济发展最紧张的“约束项”。约束一是用地指标总数有限制，其二是招拍挂流程导致供地速度过慢，其三是“腾笼换鸟”二次开发存在法律障碍。

　　“土地流转和土地制度，今年会有一系列的改革措施，预计在2月份的市委全会上宣布。”上海市市长韩正在参加专题讨论时明确表示。

　　招拍挂流程慢

　　上海市工商联近期所做的一项调研表明：上海市工业用地“招拍挂”流程环节多，审批层级多，周期长已经成为影响工业项目落地的最重要原因。

　　上海市统计局的一组数据很能说明问题。去年1-11月，上海市固定资产增幅同比仅为0.5%，其中，工业投资增幅在1-5月持续下降，而2008年5月，更是下降到75亿元，达到同比下降26%的历史低点。

　　于上海形成鲜明对比的是，去年1-10月，浙江，江苏两省的增幅分别为11.3%和26.6%。

　　“招拍挂流程多，周期长，是导致工业项目落地慢，工业投资增幅下降的主要原因。”上海市工商联在其提案中写道。

　　根据过去两年的实践经验，一个工业项目落地投产需要约3年之久，这其中，从土地储备立项到签土地合同大约要18个月，之后开始进行开工建设，一般又需要15个月。

　　“上海的审批流程比较规范。”徐毅松表示。2006年下半年，上海市出台了《上海市工业项目土地使用权出让招标拍卖挂牌实施办法》，同时，按照此办法制定了土地使用权出让“招拍挂”操作流程。

　　“项目认定阶段，需要发改委，经委，规划国土，环保，建委等部门联合认定，这样一来，周期自然就短不了。”上海市规划局总工程师徐毅松说。按照《实施办法》，从项目储备到申领《建设用地批准书》共26个环节，涉及10个委办局。

　　相较而言，在浙江和江苏，一个工业项目从土地储备到土地合同签订正常不会超过6个月。

　　“我们建议改革上海市招拍挂流程，建议由市政府分管领导牵头，集中相关部门联合审批。目前上海有的区县成立了行政审批中心，但实际上是受理中心，不承担审批任务。”工商联在提案中建议道。

　　减少审批层级是另一个破题方案。“宁波等地只需一个层级审批，而按照《实施办法》，上海需经过市区两级审批，是否可以在区里建一个审批平台，以提高具体工作的效率。”上海市某区房地局局长建议说。

　　二次利用难题待解

　　除了新增工业用地外，盘活存量土地则是当下另一个热点。

　　上海现在中心城区面积700平方公里，基本已开发完毕，新增土地只能向郊区发展，而对城区来说，潜力在于挖掘二次开发，尤其是开发区的二次开发。

　　数据表明，上海工业产值的半壁江山靠开发区创造。上海现有41个开发区，开发区已约占全市10%的土地面积，创造了全市工业总产量的51%、工业税收的49%、工业利润的39%和就业总量的17%。

　　但是，在大多数开发区，新增土地已无空间。以市级开发区为例，已开发面积占全部面积的75%。而可批租工业用地面积也仅剩3%左右。

　　“在当下地价相对低的经济环境中，我们很想腾笼换鸟，盘活存量资源。”上海浦东某开发区管委会人士表示。

　　但这其间却存在法律障碍。国家法律规定，闲置两年以上的土地可以收回，但对于低效土地如何处理，却没有明确说法。

　　“上海市开发区每公里平均产出是50亿元，对于开发区里一些前些年引进的普通制造业，产值不高的，我们想置换出去，引进新的更好的企业，但苦于没有法律依据，只能双方协商，政府回购土地。”上述管委会人士表示。

　　该开发区数据统计表明，开发区内目前已无闲置土地，有30%的土地面积，每平方公里产出不到20元，仅为国家开发区平均产出的17%。

　　“我们建议在开发区土地出让合同中附加投资强度、容积率、绿地率、环保等相关考核指标，建立存量用地集约利用和增量用地挂钩，同时在政府回购土地的政策上予以盘活。”民建上海市市委调研部部长庄子群表示。

　　回购土地的二次开发，是否可以不走招拍挂程序，采取在二级市场上公示的方式，民盟市委秘书长兼参政议政部部长喻森海表示。

　　在一片改革呼声中，也有业内人士表示了担忧，虽然需要放松地根促进经济复苏，但地根放松的背景下，尚需严格审批，以免导致又一轮用地乱象。