继泊林公寓之后，下沙楼盘野风海天城又传出均价5900元/平方米的降价促销消息。从泊林公寓到海天城，春季的降价波已来临。手中仍握着大量房源的开发商们已倍感压力，而其中最受关注的肯定是万科和绿城，作为杭州楼市的两位带头大哥，它们的降价压力到底有多大？
两位“带头大哥”，库存房源3127套 要说降价压力有多大，先来看看“库存”有多少。
杭州万科旗下目前在售的楼盘有魅力之城、逸天广场、西溪蝶园、良渚文化村和公望。这是根据杭州透明售房网和余杭透明售房网的数据统计：(截至2月17日)
万科杭州可售房源量
楼盘名 可售套数 可售面积(平方米)
逸天广场 106套 21038
魅力之城 20套 2639
西溪蝶园 212套 32023
良渚文化村白鹭郡东 107套 12326
良渚文化村白鹭郡南 386套 32830
良渚文化村阳光天际 65套 16389
总计 894套 11.8
绿城的项目更多一些，杭州区域范围内在售楼盘主要有：新绿园、丽江公寓、翡翠城、留庄、蓝庭、桃花源，另外玉兰公寓、蔚蓝公寓还有些余房。根据杭州和余杭透明售房系统统计(截至2月17日)：
绿城杭州可售房源量
楼盘名 可售套数 可售面积(平方米)
新绿园 107套 9680
丽江公寓 544套 57838
留庄 108套 8350
玉兰公寓 53套 10009
蔚蓝公寓 26套 3935
翡翠城 476套 45125
蓝庭 730套 64283
桃花源 189套 26068
总计 2233套 22.6万
这么看来，这两位杭州楼市的“带头大哥”，手里积攒的房源量是相当惊人的，有34万平方米之多。这些房源如果按照已售均价计算，有多少资金沉淀呢？
两位“大哥”兜里压着40多个亿的货 陷资金困局依然是开发商的最大难题，如果手里的房子能卖出个七八成，绿城和万科就都不愁没钱了。
如果将未售出的房源总面积，按照其已售均价来计算，我们可以发现这些可售房源里面可是沉淀了一大笔资金的，两“大哥”共计有44亿多元的资金沉淀，哪怕按8折价算，也有35亿元。
万科旗下项目共沉淀资金11.26亿元，其中沉淀量最多的楼盘是西溪蝶园，目前尚有可售房212套，沉淀了约4.97亿元资金，而它已开盘量占总建筑面积的一半都不到。
单从数据上看，绿城项目较万科更多，资金沉淀量自然更大，八个项目共沉淀资金32.57亿元，其中单个楼盘沉淀量最大的是丽江公寓，544套房源未售，按之前的成交均价来算差不多价值8.42亿元，最少的一个蔚蓝公寓也有26套房源未售，价值约1亿元。
把楼盘一个个摊开了看，我们可以发现两个现象。一是，公开降价促销的效果很明显。万科魅力之城，因为最早开始降价，去年9月、10月两个月消化了绝大部分可售房源，目前库存的房源最少，沉淀资金量也最小。二是，现阶段远郊的排屋、别墅房源不太好卖。万科阳光天际2007年年底起推出的排屋房源销售并不好，销售率约40%。即使是口碑很好的绿城桃花源项目，剩余可售量中七成是别墅房源。
万科沉淀资金估算：
项目名称 可售房源(套) 成交均价(元/平方米) 沉淀资金(亿元)
逸天广场 106 10386 2.18
魅力之城 20 8975 0.23
西溪蝶园 212 15530 4.97
白鹭郡东 107 7239.6 0.93
白鹭郡南 386 8225.5 2.70
阳光天际 65 12432 0.25
总计 894 11.26
绿城沉淀资金估算：
项目名称 可售房源(套) 成交均价(元/平方米) 沉淀资金(亿元)
新绿园 107 25847 2.50
丽江公寓 544 14724 8.42
留庄 108 29595 2.34
玉兰公寓 53 15797 1.58
蔚蓝公寓 26 26086 1.03
翡翠城 476 9134 4.12
蓝庭 730 7169 4.54
桃花源 189 28700 8.04
总计 2233 32.57
按照现在的销售速度—— 卖完丽江公寓、白鹭郡库存得花两三年 现在的问题是，两位“带头大哥”虽然怀揣着巨额货品，但“变现”的速度实在慢了点。记者按照杭州透明售房系统的销售记录来统计，从2008年11月1日~2009年2月17日(为求数据准确，统计中不包括去年万科降价促销周期内，即九十月份的成交情况)共109天，无论是万科还是绿城，销售速度都呈逐月下降趋势。
真是不算不知道，算算吓一跳——如果万科、绿城保持目前的销售速度，仅消化完目前这些可售房源，少则三五个月，多则需要三年。
看看库存最少的魅力之城，在统计周期内共成交53套，日均成交0.49套。如果保持这样的销售速度，剩余20套房源，倒是41天能卖完。然而从统计来看，该楼盘从今年1月起至今未见成交记录。
如果说，魅力之城早已收回成本，利润也已落袋为安，20套房子留着就留着了，那西溪蝶园和白鹭郡可留不得。前者从去年11月至今成交108套，日均成交1套，已开盘量中还有215套库存，消化完得七八个月；后者日均成交0.54套，493套存量需要两年半才卖得完。
单就消化速度来看，绿城蓝庭和桃花源的日均成交量算高的，但蓝庭的存量房源较大，有730套，桃花源的存量虽然只有189套，但其中69套是别墅，近期几乎没有销售，120套公寓房源也已经过了销售高峰期。
最让销售人员头痛的应该是留庄和丽江公寓，前者从去年11月至今仅售出2套，如果真以此速度来销售，留庄16年内都卖不完了。但如果仔细分析房源，其实留庄八成以上的房子已经卖掉了，剩余房源主要是50~70平方米的小户型，套数虽多，所占的建筑面积比重并不高，保本肯定是够了，剩下的房子放一放未尝不可。相比之下，提高丽江公寓的销售速度更紧迫一些，以它目前日均成交0.46套的速度，544套存量需要3年多才能售完。而且九堡板块又是价格战的主战场，虽然绿城的产品品质有口皆碑，但与周边楼盘的价格差距太大对销售肯定不会有好处。
一个个楼盘排过来，也许是玉兰公寓和蔚蓝公寓比较适合促销了。两个楼盘的地段都比较好，剩余房源量都不多，且剩余房源的户型面积都在150平方米以上，总价偏高，不是目前市场上的俏销户型。另一方面，这两个项目的规模都比较小，属于“养不肥”的房子；而且时间拖得越长关注度越小——从去年11月至今，蔚蓝公寓未出现成交记录，玉兰公寓月均成交两套。虽然这两个楼盘沉淀的资金量不算多，但也有2.6亿元左右，能回笼一半也是好的吧。
绿城、万科：现在不降价 尽管销售压力不小，且备受外界关注，但身处流言之中的万科和绿城却比较平静。“去年绿城杭州地区销售额有50多个亿，杭州主城区销售了34.7亿元。”绿城集团相关人士表示，单看表面数据，库存量是不少，但以去年的销售情况来看，消化目前这些房源不是不可能完成的任务，市场一旦转势，可能几个月时间就卖完了。万科杭州相关人士表示，万科去年在杭州地区的销售额有33亿元左右。
但目前的销售量显然是不尽如人意的。绿城、万科两位大哥会有什么动作吗？昨天双方都表示，现在尚没有促销计划，但“现在我们跟以往一样重视产品品质，同时，也比以往任何时候都重视营销。”万科和绿城高层的说法实在有点“委婉”。
尽管双方都否认了外界对他们可能继续降价的传闻，但记者感觉到，对久经沙场的两位“大哥”来说，也许更知道如何审时度势。 (来源：钱江晚报)
(责任编辑：黄芳)
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