楼市见底四大信号：售价接近可能低于成本

　　业内人士认为，这一轮的恢复，与宏观经济的整体恢复相关，全国各地城市情况严重不同，但无论此轮的行情曲线是“V”还是“U”甚至是“L”，都会面临一个技术问题。如何判断见底及出手时机？以下四大信号有迹可寻———

　　信号一

　　售价接近或低于成本

　　很多人嘲讽“地产项目不可能低于成本销售”，单纯从市场学的角度来说，的确如此。但当一个企业的生死存亡濒于一线时，如果低于成本销售可以解决问题，企业当然会毫不犹豫地去做。

　　对于那些多盘操作、过度扩张、急需现金流去填补“窟窿”的企业来说，在“断臂”之前，企业会尽最大努力寻求其他方法，比如银行贷款，比如减少土地持有来回收资金，减少预期支出等等，还有挑选利润空间相对较大的项目降价促销以促进资金回笼……低于成本销售是最后万不得已的无奈之举，且会根据需要测算一个基本销量，低于成本卖到一定量后，一旦现金流安全了，就会根据成本恢复合理水平。

　　而对于那些单盘操作的企业，低于成本销售是不可触碰的底线。因为这个项目的赢利与否直接决定了企业的成败，即使是通过出让股权等方式引入流动资金来渡过难关，也不太可能选择降价出售。如果因为产品、定位等等原因只能降价出售才能解决问题，或许开发商更倾向选择逃避———很多烂尾项目就是这样出来的。

　　北京地产界专业人士雷越姝认为，按照楼盘所在区域近期出卖土地的平均地价推算综合成本，如果价格已经降到区域平均综合成本以下，可以判断为见底。这里要强调的是，并不是按照个别项目的情况来计算，因为项目的天生条件不同，在卖不动的情况下，成本低的项目不会因为旁边有成本更高的项目而不降价。

　　信号二

　　回到2006年价格水平

　　2007年底一线城市楼市无可争议地经历了一次降价历程。这一轮降价固然跟宏观经济和金融危机紧密相关，但行业的本质原因是土地供应不充分和行业政策不合理等综合因素导致的价格非理性上扬。这一次价格回调从长远看是对楼市非常有益的，甚至可以说，楼市长了个大“脓包”，金融危机挤破了这个“脓包”，上点消炎药，休息几天就好了。如果放任，倒没准成了不治之症。

　　业界认为，目前房地产行业整体发展还算健康，也就是说基本体质还不错。这一点，经历这次金融危机可以看得更清楚。价格回归到多少才算是最合理的？这个见仁见智，也不排除矫枉过正、过度回调的可能，但根据目前市场主流项目的拿地和上市时间来看，2006年楼市的区域价格水平是可以承受的底线。

　　信号三

　　新盘跌破“发行价”

　　这里所说的“新开楼盘”指2008年下半年开售的楼盘。为什么要把开盘时间做一个特别的标志？这跟开发商的降价心理有关。开发商目前降价的最大障碍有两个：成本和老业主。如果成本允许的情况下，开发商卖不动还不降价，90%的原因是之前有大量的老业主在高位成交，没法交代。而2008年下半年，也就是奥运会结束以后开盘的项目基本没有这个压力。有的楼盘直接跌破“发行价”，即比当时第一批开盘的价格还要低，有这样降价“魄力”的项目应该给予更多关注。当然也有一些楼盘，客户服务工作做得好，甚至采取适当补贴的手段安抚老业主，然后才价格“跳水”的。

　　信号四

　　年投资回报率超过6

　　%如果是买房子自用，选择标准会千差万别。但对投资属性强的项目来说，标准就要看投资回报率。假如是闲钱，与银行存款利率相比，其实房价只需要平均每年上涨3%就已经胜过存银行。还有一种算法是根据租金回报来计算，目前银行贷款年利率为6%，如果能超过这个数字，作为一种比较稳定的投资回报来说，也可以考虑出手了。 (来源：羊城晚报)