社科院专家称房产销售萎缩预售制度难辞其咎

　　房产销售萎缩预售制度难辞其咎

　　易宪容

　　提要 当房地产市场处于上升通道时，预售制度的种种弊端被狂热的市场所掩盖，而当市场出现调整或下行时，这种带有计划经济烙印的制度必然成为市场发展的制度性障碍。

　　在两会上，有代表提出议案，要求取消住房预售制度。在该议案看来，住房预售制度是一种特殊时期的产物。由于这种制度的时代性及没有修改与完善，因此目前这种住房预售制度不仅对房地产市场发展不能够起到正向的作用，反之成了房地产金融风险聚积的根源。因此，为了保证中国金融体系的安全，政府要完全取消目前的住房预售制度。对此，我是十分赞成的。因为，目前中国的住房预售制度的弊病不仅如此，而且所导致的问题比议案所归纳出来的要多。

　　早在2005年，央行在其《中国房地产金融报告》中就提出，当时中国的住房预售制度是一种不合理、不健全、不完善的制度，是一种导致房地产金融风险的制度，因此，该报告建议政府相关职能部门要重新审查该制度并在适当的时候取消它。但是，该建议一提出就受到房地产开发商及相关政府职能部门激烈的反对。央行的一个建议，为什么会引发激烈反对取消该制度呢？从中所透视出来的问题，可能比取消住房预售制度更为严重。

　　中国的住房预售制度完全是一种单边的风险承担机制。它与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。因为，作为任何一种制度设计与安排都是当事人风险与利益共同承担的。但是，中国的住房预售制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。比如，中国住房预售制度可以让所有的房地产开发商都可以进入住房预售，但在其他国家都是有严格的市场准入的，只能让一些合格的房地产企业进入；比如住房预售款收留，在其他国家预售款都是由第三方来保管，而中国则全部归结到房地产开发商的账上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接等。正因为这种住房预售制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。

　　还有，这种住房预售制度的问题还表现为它仅仅是根据1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。在当时，中国房地产市场还没有真正出现，制订法律者根本无法知道1998年后特别2008年后中国的房地产市场的情况。但是，就是这样一种带有明显计划经济烙印的制度安排，经过15年中国经济及房地产市场的翻天覆地的变化，竟然不修改，也不完善，央行提出要修改则遭遇到房地产开发商激烈的反对。从这些现象中我们也应该看到当前住房预售制度有多么不合理，对房地产开发商又是多么有利。

　　更为重要的是，住房预售制度作为一种购买者的预售安排，它在房价上升时期，这种制度不仅可以为房地产开发商“空手套白狼”创造条件，也可以为购买住房者提供一种可见的利益。但是，当房地产的价格开始进入下降的通道时，当前住房预售制度问题与弊端也开始全面显现出来了。从2008年发生的不少房地产事件可以看到，当一些楼盘由于市场变化准备降低价格，购买该楼盘的期房者就出来用暴力的方式进行反对，认为房地产开发商在欺诈他们，凭什么同样的房子卖出的价格会相差很大，凭什么他们还没有拿到房子，其房子的价值就全面下跌了。可以说，2008年不少地方房地产开发商与购房者冲突基本上都表现为期房的价格变化上。

　　更为严重的是，有上述购买期房者的经验，当住房的价格全面回归理性，或当房地产市场出现全面的周期性调整时，由于投资者是否进入房地产市场是由他对房价的预期决定的，当房地产的价格进入下降的通道时，而购买的期房价格是向下行的，因此，在住房预售制度下，投资者的住房需求为零，即没有投资者会进入这个市场；如果购买住房者是消费者，由于他们看到及预期购买的期房价格在向下行，因此，他们会想，如果现在进入购买期房，等他们拿到现房时，其住房价格早就下跌了。在这种情况下，房地产销售萎缩也就会越来越严重。这就是目前大家所看到的情况。房地产市场为什么二手房市场交易开始好起来，而一手房市场销售萎缩越来越严重，就是与住房预售制度有关。

　　因此，在全国的房地产市场出现周期调整，住房预售制度成了房地产销售严重萎缩的重要根源时，该是取消中国的住房预售制度的时候了。（作者系中国社科院金融研究所研究员）