房地产蓝皮书：深圳新建商品住宅供过于求加剧

　　中国网4月23日北京讯 4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。

《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。

　　蓝皮书指出，2008年深圳房市出现了市场交易量价齐跌，先抑后扬；土地市场交易清冷，居住用地量价齐跌；以及保障性住房供应力度加大，城中村改造举足轻重和居民购房意愿调整明显，对价格、政策变化敏感的特点。

　　蓝皮书分析指出，基于深圳庞大的商品房存量，以及居民购房需求对房价和政策变化敏感的特点，2009年房地产市场行情将取决于经济基本面变化和开发商战略调整。

　　根据调查，蓝皮书在综合分析2008年深圳房市走势的基础上，提出了如下几点预测：

　　第一，深圳经济基本面依旧向好，为房地产市场发展提供了保障

　　2008年在世界经济形势复杂多变环境下，深圳全年经济保持健康平稳发展，较好实现了年初确定的经济增长目标。2009年在深圳市加快高新技术、金融、贸易等产业发展的战略下，在世界经济复杂变化下，经济依旧具相当后劲，为房地产市场进一步发展提供了可靠保障。

　　第二，新建商品住宅供过于求加剧，销售压力巨大

　　据深圳市国土资源和房产管理局信息系统统计，2008年底全市可售面积超过640万平方米，达到6万多套，为近10年之最，约为过去6年总和。

　　若按照《深圳市住房建设规划2009年度计划》，2009年计划建设商品住房9.06万套，建筑面积810万平方米，加上2008年存量，2009年合计新房供应量将达15万多套，1450万平方米。若参考近年深圳商品住宅批准预售面积逐年缩减的现实，保守估计2009年批准预售面积约500万平方米左右，约5.4万套，加上2008年存量，2009年合计新房供应量也将达12万套，超过1100万平方米。即便以2008年11月份较快消化速度(6450套/月)，若以15万套供应存量需计，需23个月消化；以12万套供应量计，也需要近19个月消化。再加之计划建设经济适用住房0.58万套，建筑面积31.9万平方米。2009年供过于求加剧，销售压力巨大。

　　第三，保障性住房建设常态化和参与主体多元化，将促普通商品住房价格回归

　　根据《深圳市住房保障2009年度计划（征求意见稿）》，全市2009年度计划安排建设保障性住房2.57万套，建筑面积134.8万平方米。其中，经济适用住房0.89万套，建筑面积52.5万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）1.68万套，建筑面积82.3万平方米。加之2008年安排建设的4.58万套保障性住房，预计到2010年，本市将会有较多保障性住房房源供应。

　　值得一提的是，2009年初，深圳中兴通讯公司将以企业行为建设7000套低价安居房，单价3000元/平方米左右，50年使用权，没有产权，员工工作满6年后可以转让，如果从公司离职，则需按月补回月租。7000套房超过2008年底深圳存量房总数的10%，而单价仅为10月深圳新建商品住宅均价的25%。企业从自身发展角度实施的此类安居房建设模式若得以推广，足以对深圳普通商品住房价格产生深度冲击。

　　第四，城中村违建处理进程，将影响低端租售市场格局

　　深圳目前“城中村”内违法建筑存量很大，是大量违法经营、出租根源。在此背景下，2008年12月23日市人大常委会开始审议《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定（草案）》，将从加强法制这个最高层面解决违法建筑问题。城中村的逐步改造和产权变更，会使相当部分低端存量产权住房进入市场，有效抑制低端普通商品住房过高的租售价格。

　　第五，潜在需求尚需进一步激发

　　深圳的人口特点决定了交易量对房价、房地产政策敏感性较高。2008年岁末，在利好政策刺激以及部分楼盘特别是特区外楼盘房价大幅调整下，带来了较高成交量。进入2009年，刚性需求、改善性需求，甚至投资、投机性需求皆蓄势待发。如何激发各类需求，无疑给开发商出了一道策略考题。

　　第六，开发商策略调整将趋长远和理性

　　2008年土地出让清冷，预示着三年后新房供应将再趋紧张，又一轮机会已依稀出现。前几年，新建商品房销售就如皇帝女儿不愁嫁，开发商经营战略也以“比价”为主，挑战着市场和消费者的心理底线，实现近期利润最大化。而当前，经济形势让供需双方都冷静下来，理性价格才能换来理性交易，利润最大化的基础已转化为“市场占有”。开发商经营战略将从短期的“比价”向长期的“比量”发展，利用时机，占领市场，准备迎接新一轮机遇。

　　基于我国城市化率尚有较大上升空间，房地产后市前途光明。通过合理调价促销，不少开发商已尝到交易量反弹的甜头。短视地寄希望于价格联盟、坚守当前一城一池得失已不明智，当务之急应扩大市场占有率。政府即已出牌，开发商接招就成为必然。

　　第七，土地市场观望中有望回升

　　针对2008年冷清的市场环境，深圳土地交易中心已经放宽了之前从紧的土地购置政策，允许以“分期付款”的方式支付地价款。在此政策放松信号刺激下，基于对房地产后市看好，2009年深圳土地市场将会出现有实力的开发商入场，带动整个土地市场的逐步回升。