北京商品住宅成交环比小幅回落 提价引发新观望

　　提价行为引发新一轮观望

　　北京商品住宅成交环比小幅回落

　　本报讯(记者李佳鹏实习生巩慧)记者5月18日从北京市房地产交易管理网、亚豪机构、中原地产、21世纪不动产等机构获悉，北京5月前半月商品住宅成交环比4月份同期出现了小幅回落，其中，现房商品住宅成交套数1558套，环比4月同期下降了9%。

　　记者了解到，2009年以来，北京商品住宅月度成交量呈现逐步攀升的态势，其中1至4月期房商品住宅的成交套数分别为5957套、6563套、12581套、14977套，环比涨幅分别为10%、92%和19%。但进入5月，这一走势戛然而止，未来走势也变得扑朔迷离。

　　据北京市房地产交易管理网、亚豪机构统计显示，截止5月15日，北京楼市期房商品住宅销售了5831套，销售面积68.2万平方米，环比4月同期分别减少了1490套、10.4万平方米，降幅分别为20%、13%；现房商品住宅成交套数1558套、面积20.3万平方米，环比4月同期分别下降了9%和10%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在良性的市场状态下，楼市消费不可能长期保持高速度的上涨，3、4月份是积蓄一年多消费需求集中释放的过程，进入5月份，需求开始进入稳定释放状态，表现到楼市销量上也在趋于平稳。但与去年同期的销量对比仍保持较高幅度的上涨来看，目前楼市仍属于高位调整阶段。

　　与一手商品住宅成交环比下滑走势相同，根据中原地产统计显示，5月前两周二手房住宅网签总量为9049套，日均网签646套，与4月份二手住宅网签日均717套相比下浮了11.0%。

　　21世纪不动产市场分析师孟奇告诉记者，今年3、4月份二手房交易量明显回升只是说明市场上刚性需求依然巨大，但并不能代表市场已经回暖，更没有进入2006、2007年的二手房交易“量升价涨”的上行通道。在这种市场尚不稳定、受金融危机和刚性需求客户购买力不可能完全释放的双重影响，部分业主却出现了不明智的捂房惜售和跟风抬价的现象，这直接阻碍了交易量的继续攀升。

　　记者了解到，随着交易量的持续回升，价格有所回升。4月份，北京二手住宅交易价格结束自上年8月份以来的连续8个月走低，4月价格有所回升，环比上涨0.1%。业主和开发商的提价行为更加明显。

　　21世纪不动产统计显示，4月份，北京亦庄、上地、望京、酒仙桥、朝青等区域二手房价格上涨明显，环比3月份分别上涨了10.4%、8.3%、6.1%、5.6%和5.5%。与此同时，开发商也对项目售价进行了调整，其中，一部分销售情况较好、性价比较高的项目对价格进行了上调。亚豪机构统计显示，5月份，开盘项目的整体均价为12739元每平方米，环比四月同期上升了15%。

　　业主和部分开发商的提价行为也引起了业内对楼市未来走势的担忧。任启鑫说，整体价格水平出现上扬势头可能会对销量产生不利影响，如果没有稳定的消费需求支撑而盲目上调价格，价格将可能对需求产生抑制作用，这无异于“杀鸡取卵”。

　　北京中原地产公司三级市场部副总经理宫萍也表示，近期，多个热销楼盘都在逐渐提高售价，开发商涨价的情况直接影响了周边二手房业主的心态，想要相应的提高自己的售价。在没有新的房产政策的刺激下，部分业主的提价行为对买房者造成了一定的市场观望，加上后市需求跟进不足，楼市或将迎来新一轮的调整期。

　　北京房地产市场开发投资依然低迷

　　□本报记者李佳鹏

　　实习生巩慧

　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新发布的1至4月北京市房地产市场运行情况显示，房地产开发市场总体形势依然低迷，企业对扩大投资和购置土地仍较为谨慎。

　　1至4月，北京市完成房地产开发投资额338.2亿元，比上年同期下降26.5%，降幅比一季度缩小3.7个百分点。随着销售形势的好转和资金紧张预期的减弱，上游建安和购地投资降幅在逐渐缩小。1至4月，全市建安工程完成投资180.2亿元，比上年同期下降21.6%，降幅比一季度缩小1.7个百分点。全市房地产开发企业支付土地购置费用75亿元，下降46.6%，降幅比一季度缩小8.5个百分点。

　　与此同时，开发供给量仍显不足。截至4月底，北京全市房地产开发企业施工项目638个，新开工项目90个，分别比上年同期减少51个和28个。商品房施工面积为7405.2万平方米，比上年同期下降2.1%。本年新开工面积为464万平方米，下降41.3%。其中，4月份新开工面积152.1万平方米，比3月当月增长50.4%。

　　统计还显示，1至4月，住宅新开工项目59个，同比减少30个，新开工面积为269.9万平方米，比上年同期下降51.6%。此外，竣工面积由增转降。年初由于部分项目集中报竣，商品房竣工面积增长较快，但增速逐月放缓。1至4月，房地产商品房竣工面积为396.3万平方米，由一季度同比增长7.4%转为下降3.3%。其中，住宅竣工面积为270.4万平方米，增长7.9%，增幅比一季度降低14个百分点。

　　楼市惊现四大怪象

　　□本报记者李佳鹏

　　实习生巩慧

　　“真像雾里看花、水中望月一样，楼市越来越看不清了。”最近接受记者采访的多位业内人士都表达了相同观点。2009年的房地产市场，真是乱花渐欲迷人眼，有关楼市的争议也越来越多，商品住宅热销、高退房率、假按揭以及高库存、涨价潮正在让现在的楼市看不懂。

　　一边是商品住宅的热销，另一边却是退房事件频发

　　国家统计局5月12日对外公布数据显示，1至4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%，商品住宅销售额更是大增38.6%。热销未能掩盖退房事件的发生。以北京为例，截至5月18日，北京市房地产交易管理网上共有119页，1772条期房退房信息，其中一些楼盘的退房率高得有些不正常，达20%以上。现房退房信息也有51页，752条。

　　一边是消费者购房信心的略微恢复，另一边却是开发企业投资信心依然不足

　　记者从21世纪不动产、中原地产等机构获悉，前一段时间，前来咨询购房事宜的消费者明显增多，成交量也回升明显。而与之形成鲜明对比的是，房地产开发企业的投资信心等先行指标仍未见明显起色。

　　国家统计局公布的数据显示，1至4月全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1至3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点；全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%；完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%。

　　一边是企业库存压力仍较大的担忧，另一边却是企业频频提价

　　DTZ戴德梁行监测数据显示，一季度北京、上海、深圳等十大样本城市共成交商品住宅2082万平方米，环比2008年4季度增长42%，同比增长则达62%。市场成交量的持续恢复带动前期库存积压加速去化，一季度一线样本城市库存去化量已超过2006至2008年新增库存总量的25%，二线样本城市去化量也达到20%。

　　虽然去库存化速度加快，但库存压力仍较大。中原地产统计显示，3月底，华润、招商、中海等十家标杆上市房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1635万平方米，库存压力仍相当巨大。上海易居房地产研究院综合研究部近日做的《全国商品房空置研究》也显示，部分一线城市存在空置率过高情况，其中北京形势严峻。2008年，北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍，也高于本市近12年15.77%的平均水平。商品住宅情况虽然较好，空置率为9.60%，低于近12年15.10%的平均水平，但依然高居全国首位，高于平均水平0.51倍。

　　库存的巨大压力并没有成为企业降价的动力，相反企业依然我行我素地高调提价。在很多城市，出现了大规模的项目涨价的现象。2月起已有若干项目出现涨价现象，而3月这一趋势更为明显，中原统计显示，涨价项目占到全部在售项目数的14%，其中十大标杆房企在售项目均价小幅上涨，环比涨1%。对此，DTZ戴德梁行和中原地产均明确提醒，前期库存水平尚未整体扭转。建议开发商谨防盲目跟风涨价，避免去库存化进程的放缓。

　　一边是社科院隆重推出的房地产蓝皮书，另一边则是“后院起火”

　　批评者认为房地产蓝皮书是房地产开发商为主体的房地产业的积极拥护者。同时，每次预测都是错误的。

　　专家点评

　　面对楼市的一系列乱象，北京大学房地产研究所所长陈国强等专家明确表示，目前企业的提价行为是不明智的，未来走势仍微妙，在消费者购房信心略微恢复而开发企业投资信心依然不足的大背景下，企业的提价行为无疑会打击刚刚出现好转的楼市。

　　专家认为，在一系列乱象中，除了需要关注住宅市场成交量和房价外，还应重点关注商业地产以及房地产开发投资和土地购置面积等综合指标，如果仅是成交量的略微回升，而开发投资等指标依然低迷的情况下，楼市回暖的路依然漫长。