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　　本报记者 蔡岩红

　　“物业税作为一种新税种，须通过全国立法机关立法确定，而目前物业税尚未进入立法程序，出台有待时日。从目前的情况看，物业税的开征也面临诸多难题，在这些问题没有很好地解决之前，短期内很难开征。”北京大学税法研究中心教授孙健波今天对记者明确表示。

　　有关物业税的话题，起因还是5月25日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》)，其中第九部分有关“加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制”中最后一句话提及：深化房地产税制改革，研究开征物业税。就是这么简短16个字，却如一石惊起千层浪，引起了公众的广泛关注与猜测。

　　六年前已提出开征

　　开征物业税并非一个新课题，据孙健波介绍，我国提出开征物业税是在2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年初，北京、深圳、南京、重庆等六个城市和地区对物业税征收开展试点。2007年10月，试点扩大到安徽、河南、福建、天津四省市，但均处于“空转”阶段。2008年初，多个试点省市申请“空转实”，但未能获批。

　　“当时提出物业税的初衷主要是有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。”孙健波说。“现在中央再次重申物业税的问题，表明物业税即将正式提到立法的议程上。”中国政法大学财税法专家翟继光认为。

　　国外课税三种情况

　　据介绍，世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据，属于财产税；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。我国目前对出租房地产的租金收入征收房产税或城市房地产税，我们现在所说的物业税应该属于第二种情况，是对保有房地产征收的一种税，“物业税”的概念主要在香港和东南亚等地区使用。

　　面临诸多障碍争议

　　“我国对物业税还未有统一的界定，开征物业税后取消哪些税费也还存在争议。”孙健波举例说，对物业税采取宽口径还是窄口径，即包括土地出让金还是不包括土地出让金在内的问题以往颇有争议。目前，财税部门基本上认为采取窄口径，即在开征物业税的同时，土地出让金仍应单独交纳。

　　如果把物业税开征前各种税费的征收部门看作利益既得者，在开征物业税之后，原有的利益既得者不愿意退出而以各种正当名目维持原有税费或转税为费的话，那么物业税就成了新增税负，违背了其设立初衷。这或许是比技术性环节更难的地方，利益协调的困难在燃油税改革的长期博弈中已充分体现。

　　此外，物业税的开征并非简单的税费改革，还涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的利益关系。

　　“而目前我国尚缺乏健全的物权制度。”孙健波进一步解释说，物业税是一种财产税，对房地产保有环节征税，前提是对物权的归属有清晰的界定。现在中国的房地产产权中，除了一般的商品房之外，还有经济适用房、两限房、房改房、集资建房、合作建房等各种产权性质的房屋，难以明确区分各种房地产物权制度。对不同用途的房产如何适用税率也是一个问题。此外，现在的房地产税主要针对企业，对居民个人是免征的，将来改成对居民征收会比较有阻力。

　　目前我国缺乏完善的物业登记管理制度和社会信息信用体系，无法保证税收的公平。

　　另外，目前我国相关配套措施也缺乏。例如，由于我国尚未开征遗产税和赠与税，无偿转让房地产环节的税法规制是缺位的，因此无法避免房地产投机的偷避税行为。

　　尚缺两个基础条件

　　开征物业税应该具备三个基础性条件：完备的不动产登记制度；科学的不动产评估方法；高效的税收征管手段。缺少其中任何一个条件，物业税都无法开征。“就我国目前的现状来看，第一个条件基本具备，第二三个条件尚不完备，但是可以在部分大城市试点，待时机成熟时在全国推广。”翟继光表示，物业税的开征并不是一两年能够完成的，恐怕还需要五年左右的时间。

　　本报北京6月1日讯