楼市：我们自己制造的魔鬼？

　　■本刊记者／张玲玲

　　开发商眼看要撑不住了，迫不及待的购房者却伸出了援助之手

　　和很多人的期望并不一致，楼市“回暖”了。

　　包括北京、上海、广州、深圳等几乎所有的国内一线城市，均出现了成交量和房价齐头并进的局面。

　　开发商用行动证明，他们在角色切换方面有不逊于演员的功力。许多在几个月前表现得可怜兮兮，传说几欲破产的房地产公司，突然以令人瞠目的价格拿下一块块“地王”：绿地集团以12亿元获得上海斜土街道107街坊地块，刷新了上海2009年经营性用地的最高出让总价；富力地产以相当于出让底价3倍多的10.22亿元，买下北京广渠门10号地块，楼面地价超过13000元/平方米，而紧邻该地块的某楼盘新房住宅售价为20000元/平方米，周边二手房价格在18000元/平米左右，这意味着该地块成交价再度隐现“面粉贵过面包”的行情??

　　看上去开发商又恢复了对土地的狂热。如果按照这个行业里一直默认的“潜规则”判断：开发商重燃拿地热情，应该是楼市回暖的又一个前兆。

　　但此时的市场显然不是处在一个可以简单凭表象就可下结论的阶段。尽管从2月以来“量价齐升”，尽管许多房地产商的日子已经不像春节前那么难过，但对于房地产市场接下来会发生什么，更多人的看法还是不那么乐观。“不好说”往往是他们给出的第一句话。

　　博弈“小阳春”

　　目前比较一致的判断是，风风火火的成交旺市大半都跟“低价”有关。统计数据显示，一季度北京商品住宅项目开盘均价为11961元/平方米，环比2008年四季度下降14.1%，每平方米下降近2000元。这其中有部分原因是一季度开盘的项目以远郊普通住宅为主，这个因素整体上拉低了开盘均价，但这组数据也从另一个侧面表明：楼市还处在“以价换市”的阶段。

　　有媒体报道，在这一轮“小阳春”中，北京依然有89个楼盘3月的成交量为零。这些楼盘多为高档公寓或别墅，有的“没有资金压力，不着急卖”，有的因为市场不好，没有新推楼盘。但他们共同的特点是“不降价”。

　　“目前卖得好的 ，都是100平米左右、两居、小户型、适合自住的普通住宅。”此种看法在业内获得了普遍的认同。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《新世纪周刊》，这轮反弹的原因，主要是去年一线城市成交量缩水太多（上海65%，北京50%以上），大部分是去年压抑的需求在众多利好政策下的释放。

　　政府降低购房首付比例、4万亿投资计划、住房转让环节营业税暂定一年实行减免等利好政策的出台，再加上年底开发商资金链紧张为回款做出降价促销，这些都刺激了住宅销量的增长。

　　不过，尽管销售红火，很多地产商还是表示“现在企业的库存压力很大，走量是关键”。奇怪的是：尽管口口声声“走量”，但从近期的表现看，库存压力并没有转化成他们的降价动力，大多数开发商并没有清仓大甩卖的打算，只是放慢了推新盘的速度，有些卖得好的，甚至还小幅涨起了价。

　　万瑞数据副总裁梅涛告诉记者，根据万瑞数据对国内主流大中型网站房产频道的全流量监测数据来看，从去年的5月份到10月份，房地产类网站最被用户关注的内容排行榜中找不到一个与楼盘相关的，大家那时关注最多的是装修，然后是与地产有关的优惠政策。但从去年10月份开始，还是在这个关注排行榜中，突然出现了超过15%的与某个城市的某座楼盘相关的内容。“人们对具体楼盘具体项目开始关注了，可以认定这很有可能是购买行为的前兆”。梅涛说。所以去年11月份，他们发布过一个小的公告，预测今年第一季度一些大的城市，房地产可能出现回暖。

　　一直从事数据分析的梅涛认为房地产市场其实有一些很奇怪的特征，“比如买涨不买跌。”他还举了一个早年卖服装的朋友讲的例子，一件衣服卖不出去，价签后面加俩零就卖出去了。“我感觉今年一季度很多开发商明白了这个道理，并且去赌这件事。去降价倒不如我反过来，卖不动是因为价格一天比一天低，如果你的价格一天比一天高，一定是卖得动的。这也是一个博弈的过程。”

　　梅涛表示，如果基于这个逻辑，媒体曝光的那些开发商找房托、假按揭等造假行为也就很好理解了。一季度的“小阳春”不管是真是假，都说明大多数潜在的消费者仍然没有结束持币观望的心态。此种情况下，时间和耐心是决定买卖双方博弈最终输赢的关键筹码。而在时间方面，卖方的压力要比买方大——有关资料显示，国内多数房地产开发商的资产负债率都比较高，有些甚至超过了警戒线。随着还款时间的临近，开发商的资金压力会越来越大。

　　“其实，如果他们（消费者）再扛一扛，开发商就会绷不住了”。这是一位房地产商的原话。

　　6、7月是分水岭

　　根据2009北京春季房展主办方提供的数据，5天展期内，共有超过15万购房者参会，意向成交金额突破30亿元。但到目前为止，这30亿的“意向”还没有在房地产交易管理网上得到落实。央视《经济半小时》在展会现场对100位与会者进行了问卷调查，对于“目前会出手购买还是会继续观望”的问题，有98%的回答都是继续观望，理由也都一样：房价还是太高。

　　许多专家认为，如果开发商就“小阳春”大规模提价，市场将会重新陷入观望。北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平表示，楼市的底部不会一次触底就完成真正的价格反弹，即使当底部逐渐形成，也绝不意味着房价就会立即进入上升周期，因为有效需求的不断修复，只能逐步托住房价向下的跌势，却无法将房价向上拉升。

　　“这一轮降价到位所消解的有效需求，相对于依然庞大的供应以及待开发存量来说，还是非常有限的。形成热销后，开发商会普遍停止降价，个别还会提价，销量立即就会萎缩。只有在再次降价之后，新的有效需求才会被修复，才会形成新的销量的增长。”李国平说。

　　无疑，决定今后房价是涨还是跌的最大因素，是房地产商本身的资金状况，这也是各大房地产公司最为在乎的核心机密。此种现实下，如何才能判断房地产商的资金状况呢？梅涛说万瑞数据运用了一个很简单但可能很有效的方法：分析开发商的广告投放量。

　　根据万瑞数据对今年3月份以来网络广告投放量的监测，房地产类网络广告的投放呈现出锐减趋势：4月份前两周房地产网络广告主的数量比3月份的最高值下降了43.6%，广告创意数降低了45.5%。同时，房地产类网络广告的投放频度（按照投放天/次计算）下降50.8%。根据估算，4月份前两周地产商网络广告投放金额比3月份的周最高值下降了63.4%。

　　梅涛分析，此种锐减可能与部分开发商将市场推广资金用于参加类似北京春季房展等展会有关，但反观汽车行业的情况，今年上海车展前期，汽车厂商的网络广告投放并未出现类似地产类网络广告的锐减状况。“房地产市场是否真的好到不用做广告了？我认为不是。”梅涛说，现在他的手机一天会收到15～20条垃圾短信，大概有三分之一的内容与卖房子有关，其中也不乏一些大地产商的楼盘。“比如某某楼盘的广告，对外的所有信息都是说这个项目如何抢手，怎么火爆，一开盘就抢购一空。我就想如果抢购一空那你还发这短信骚扰我干什么？曾经财大气粗的房产企业用这种手段做广告，说明了什么？由此看来，资金捉襟见肘是目前房地产商面临的共同问题。”

　　根据一些机构对国内房地产商财务状况的研究，今年6月是相当一批开发商偿还银行贷款的高峰期，如果在6月份之前国内楼市不出现明显的好转，不能排除部分开发商出现资金链断裂的危险。“换句话说，今年6～7月可能会是近一年来国内楼市买卖双方博弈初见分晓的一个分水岭。一些资金实力较弱的开发商可能会不得不选择大幅降价，而一旦出现这种降价风潮，即便是最有实力的大开发商可能也难以独善其身了——与自己一箭之遥、品质差不多的房子如果降价到6000，你还能卖20000吗？”

　　不被看好的后市

　　大多数人对房地产后市出言谨慎的另一个重要原因还在于，目前宏观经济并不能给人太多的信心。国际金融危机的影响还在继续扩大，国内经济形势也依然严峻。从世界范围来看，很难找出一个宏观经济低迷时房市还能够一枝独秀的案例。

　　这一轮“小阳春”销售确实让房地产商完成了部分“去库存化”，但因为之前积压的过于严重，要真正消化并非一朝一夕可以完成。另外，今年保障性住房会大批入市，而现在保障性住房和商品房之间的界限非常模糊，一旦大量入市，对于存量商品房无疑是个很大的威胁。

　　在目前的经济和市场环境下，各地的房地产市场正在转向内需主导，即当地的自住和改善性需求正在成为支撑市场的中坚力量。但刚性需求到底有多少，各地都无法做出一个准确的统计。如果过几个月刚性需求释放完了，成交量就会走低，楼市可能再一次跌入低谷；如果刚性需求很大，拉动市场三五个月，再慢慢带动非刚性需求的回暖，就有可能令整个房地产市场复苏。

　　另外，一位不愿具名的房地产营销人士对记者表示：中国房地产市场上真正主流并不是刚性需求，而是投资资金。“投资的人不多，就别谈回暖。”而目前，北京和上海的商业地产价格几乎没有变化，成交量也很低，这表明投资者还没有进入市场。

　　中国社科院研究员曹建海对《新世纪周刊》表示，在经济规律的大势压迫下，中国城市房价将在两年后滑入低谷，跌幅可能达到现价40%～50%。他得出这个降幅的依据是2004～2005年的房价。“2003年国务院出台了18号文，这是导致国内房价非理性上涨的体制性原因。考虑到房地产供给始终大于消费需求的实际情况，所以我认为2003年以后的房价上涨基本上是由投资需求推动的非理性现象。所以，合理的解释是房价应该回归到2003年底的水平，但是考虑到通胀因素，以及2004～2005年是房地产市场化之后的初期阶段，这个时期的市场需求仍然是以消费需求为主的，所以房价在2012年回落到2004～2005年的水平是合适的。如果综合居民收入增长、房价下跌等因素，那时全国大中城市平均房价／家庭收入将由现在的15倍回落到6倍，是一个由社会矛盾转向社会和谐的过程。”

　　北京高策房地产董事长李国平则表示，房价要想真正进入上升周期，必须有赖于整体经济的好转，高端改善性需求的复苏，投资及投机资金量的增长，供应重新回复到短缺的状态。所有这些因素的汇集，如果能在两年之内完成，“那么中国创造的就不仅仅是房地产，而应该是全球范围内的经济奇迹。”