专家：卖现房不能保证质量没问题 政府监管是关键

　　上海楼盘倒塌事件一波激起千层浪，国家下令严查全国在建楼盘，楼市遭遇信任危机。但另一方面，地价疯狂飙升一月时间出现10个“地王”，业内人士评价新一轮房产泡沫形成。

　　政府监管是保证房产质量的关键

　　记者：上海楼盘倒塌了，最大的负面影响莫过于民众不再信任高价房了，因为质量和房价未必成正比，您如何看待这个问题？

　　罗准：房价和质量是有关系的，质量好的房子理应在价格上体现价值，所谓优质优价。但是在流动性通胀的时代，房子做为消费品的使用价值远低于做为投资品的保值价值时，房价与地段的关系目前大于质量。而同地段房产，开发商为形成产品差异化，还是有很强动力提高产品价值的，但在公众对于产品质量的考核能力远小于对环境考核的能力时，“四新”技术的采用与环境的投入还不成正比。所以开发商在产品附加值上的投入一般大于在质量上的精益求精。

　　记者：开发商毕竟是商人，商人的基本特质就是利益优先，那么在这种价值定位下，老百姓如何对商品房的质量产生信任？

　　罗准：房屋质量的主要责任在于建筑商，建筑商是否具备资质、能力，监理单位是否能够独立监理，政府是否尽责审批、监督和验收都是产品质量的关键。这其中，不同单位主体间的互相监督的独立性又受不同利益主体利益的影响，如何摆脱这种受制于开发商利益诱惑的监督是监管的难点。这里关键是体制创新和利益分割要做扎实。

　　卖现房不能保证质量没问题

　　记者：这其中还有期房和现房的问题。消费者对期房的购买是基于对商家的信任，而现房的质量却是实实在在的，那么，为了确保质量杜绝期房买卖而全部改为现房买卖合适吗？

　　罗准：期房制度本身就是学习香港作法的产物，本身具有着金融杠杆的作用，如果将销售期房改为销售现房，对于当下的国情而言，确实可以杜绝投机性炒房，虽然投资性的置业仍然会存在。而现房质量并不能因为销售制度变化而变化，现实的情况是，很多楼房在交付后发现各种问题，比如西安的户内隔墙用纸来填充，早年的杭州用竹子做钢筋。这些问题如果不是业主装修发现，也只有使用后才会发现。这实际上就是监管缺位，监理失职。这一点如果制度设计和利益分割不彻底，即使卖现房也难以杜绝。

　　房产行业最后必然走向垄断

　　记者：土地拍卖所产生的“地王”现象最近风声水起，而我们发现，国有资金最为强势和活跃，而经历过2008年金融危机的洗礼，很多中小企业破产了，这意味着有实力的开发商掌握了市场的定价权，您认为这是好事还是坏事？

　　罗准：市场竞争的方向就是优胜劣汰，垄断竞争是常态，自由竞争是市场经济的初级阶段，但寡头垄断是要通过《反垄断法》来调整的。我认为目前市场处于垄断竞争阶段，但是房地产的特殊性在于原材料的垄断，土地国有制度决定了土地供应只能是政府一家，这就决定了他的天然垄断性，原材料的垄断和市场的自由竞争，本身就为资源向政府、国有企业集中提供了土壤。实际上，如果取消房屋预售制度，那么掌握大量现金流的国有企业，尤其是中央企业肯定会有更大优势，形成更大范围的垄断。

　　记者：按照您的说法，土地是政府的，开发商也是国有企业强势，那么民营企业的出路在哪里？

　　罗准：非公有制企业由于利益驱使，其出路只能是傍大款，即向政府国有企业靠拢，形成混合所有制的企业生存才比较容易。这也就真正的实现了非公有制企业成为国有企业有益补充的定位。但改革没有回头路，所以，我以我认为如果反垄断法作为市场规则的终审在将来可能会被越来越多的借用，成为保障公平竞争，调整利益分配的有效工具。而企业向垄断发展也是必然的常态。（于阳）