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楼市复苏冰火两重天 温州炒房客又回归了(图)

2009年07月08日21:47 [我来说两句] [字号: ]

来源:央视国际
6月22日杭州某楼盘开盘时的场景,杭州近期开盘的楼盘销售几乎都异常火爆。

6月22日杭州某楼盘开盘时的场景,杭州近期开盘的楼盘销售几乎都异常火爆。


近期疯传温州炒房团又开始行动,在各地抄底,更多的是当地开发商与媒体的炒作,达到刺激房价的作用。

近期疯传温州炒房团又开始行动,在各地抄底,更多的是当地开发商与媒体的炒作,达到刺激房价的作用。


房市刚性需求释放的同时,同样也释放了温州投资者的热情,各种投资渠道的民间资金逐渐向房地产集中。也是客观上助推了房产发展。

    房市刚性需求释放的同时,同样也释放了温州投资者的热情,各种投资渠道的民间资金逐渐向房地产集中。也是客观上助推了房产发展。


    炒房客又回来了

  主编:马洪涛 编导:姜龙飞 摄像:陈艳波

  在迅速转暖的房地产市场上,市场嗅觉敏锐的温州炒房客虽然再度出手,但是跟几年之前相比,他们谨慎了很多。金融危机下,实体经济利润下降,会迫使一部分生产性投资转向这两个市场,从而制造新的金融泡沫。虽然楼市的反弹是不是已经出现了泡沫还不好断言,但也应该引起我们足够的警惕,防止市场再次大起大落。

  楼市复苏:冰火两重天

  房地产市场最近的火爆,既是一个亮点,也是一个争议颇多的热点。

像北京市6月份商品房住宅成交均价已经达到13302元/平米,比1月份上涨了2864元/平米,涨幅接近三成。在房价大幅上涨的同时,今年上半年,国内主要城市的商品住宅成交量,也基本恢复到2007年上半年楼市攀到高峰时的水平,北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%,深圳的成交量同比更是增长150%。有消息说,在迅速转暖的房地产市场上,又出现了炒房客的身影。事实是否如此,我们今天就到温州和杭州去看看。

  6月22日,杭州楼盘白马尊邸开盘。虽然天空中还在下着雨,却无法阻挡购房者买房的热情,杭州市白马尊邸营销副总华振东向记者描述了当天的火爆场景,排队购房的队伍从购房处的门口整整排了有50米以上的距离,并且还不断有客户挤入。在一天的时间里,一百多套房子顺利成交。当天火热的销售场面,让有着多年售楼经验的华振东至今难以忘记,他不得不临时增加保安维持现场秩序。他告诉记者:“实际上12号楼和1号楼我们开盘的当天就可以达到92%的预定量。就是这两号楼一推了以后,那就排上去以后,就92%的预定量。当天剩下就不是很多了。”

  遇到同样火爆场面的不仅仅是华振东一个人,杭州近期开盘的楼盘几乎都遇到了同样的事情,6月21日杭州另外一处楼盘竹海水韵开盘,三个小时之内卖掉了全部的84套房源。

  调查中记者了解到,最近温州的房市与杭州一样,进入了一个异常火爆的阶段,截止6月末,温州市区楼盘开盘价均在2.5万元以上,较去、前年以来的房价不但没有降反而涨了不少。温州资深房产投资者黄东升向记者介绍了一个绿城的高档楼盘,大概价格是3万7到4万多之间。当记者问这个价格是否有涨是,他回答说:“价格它原来的定价就非常高了。所以说涨的幅度跟去年来说呢,也有涨。现在可能是一期大概卖光了,可能是二期也卖差不多。”黄先生告诉记者,绿城的这套楼盘是去年开始销售的,销售情况并不是十分理想,可是进入今年二月份以后,这里就开始热销,如今已经没什么房源了。这个楼盘基本都是大户型,价格又在4万元左右,那就意味着一套房子的价格在1千多万元。如此高的价格真的能够供不应求?记者来到了绿城的销售处了解情况。售楼处工作人员告诉记者,现在只4百多平的了,价格差不多是3万8。

  温州高额的房价,让记者看到的温州地产行业尽是一片热闹景象,动辄上千万的房子竟然供不应求。那么如今,二手房市场的情况又是如何呢?我爱我家杭州公司总经理陈毅刚说:“从今年过完年开始,基本上每天都有这么多人,因为成交量非常大,所以手续都是在这里办的,集中办理我们是。从早晨9点钟开始到晚上一点钟都有签约。”

  而作为杭州最大的一家房屋中介,浙江裕兴不动产经纪有限公司的董事长张裕兴用“恐怖”两个字来形容今年的二手房市场,恐怖到什么样的程度?他描述说:“恐怖到我们现在合同签到一两点钟是很正常的,签到十多点那是基本上没有的。”

  签约数量的增加,自己意味着销量的增长,张裕兴的公司在今年4月份就已经完成了全年的工作任务,那么,杭州二手房市场整体情况又是如何呢?张裕兴说:“08年的全年整个杭州的二手房交易是23800套,而到今年到6月底,我们已经完成了24000套。也就是今年到6月底,半年时间超过了去年全年的还多200套。而且今年整个市场销售是最好的。”

  张先生,温州瑞安人,凭借做眼镜生意赚到的第一桶金,从2000年开始进入房地产投资,在蛰伏了一年多的时间之后,因为国家政策各方面房市利好,今年4月份他重新出手买房了,采访时他告诉记者其实当初的操作方式很简单。“像我主要还是以做房子为主,反正就是手里压很多房子嘛,买很多房子放在那里,然后等着涨价看看,看行情。”就是这么简单的操作方式,让张先生几年下来收获颇丰,他很快加大了自己的投资力度。他说:“投入最大的时候应该是2003年、2004年。那个时候基本上能容到多少资金基本上都投进去了。房子数量,比如说住宅的话,可能十几套,二十几套左右,自己攥在手里的。我主要还是在上海,北京后来它不做了就。”

  在房地产市场一路顺风顺水的张先生,他告诉在记者当时的获利在150%左右,可是在2007年的时候,遭遇了挫折,逼得他不得不清空自己手中的存房。他说:“基本上出手的话都2006年、2007年。后来就国家有一个宏观调控政策,就那个时候基本上全部出手了,那个政策出来的时候。也赔了很多钱。赔了钱才退出去的,不赔钱可能还在那里做”。

  赔钱的记忆让张先生整整蛰伏了一年多的时间,如今重新进入的张先生谨慎了很多,只是试探性地在杭州购买了4套住宅,而他采取的方式是团购的方式,因为“团购折扣各方面比较低一点”。这次他是和几十个朋友一起做的团购,价格直接降低了25%,他准备在价格合适的时候就出手。他说:“比如我买过来比较低,它折扣过来的,比如说差不多有两三千块钱的一个平方,有赚头的话就直接卖掉了,有的房子有20万、30万就直接卖掉了。” 大概获利在30%左右。

  事实上,这次投资张先生很谨慎,采访时,他自己坦承,对于房市近期的走势还是看不清楚,不敢贸然出手。他告诉记者:“最近反正就是试探性地先做一下。要好的话,可能我后面一帮人也全都跟上去了,这样子,都是有个圈子的,这样的。”

  那么,像张先生已经蛰伏一段时间的投资者再次出手,是否意味着温州购房团也再次出手了呢?温州中小企业促进会会长周德文给出了这样的回答:“那么今年2、3月份以来,温州的购房团又开始走出温州,那么进入到上海、杭州、深圳、重庆等等城市,包括广州,那么进行一些购房的活动。所以呢,一些媒体又开始关注温州炒房团这个行动。所以呢,确实是温州购房团开始出击这样的现象”。

  而与这种现象相对应的是,很多房地产项目,也明显感觉到了市场的变化。杭州市白马尊邸营销副总华振东说:“如果是说跟去年的这样一个状况对比呢,那么作为我们这个项目来讲,我们更多的时候体会到就是说,如果一定要用一个词语来形容是冰火两重天。”

  之所以会有这么强烈的感觉,是源于去年的惨淡经营,而在华振东忐忑不安的跨入2009年之后,他发现这一切都发生了改变,他用一个月的事时间销售了去年半年卖出去的房子。他告诉记者:“我的总量是1017户,5月份这样的一个数量,应该,5月份的数量大于,一个月的数量会大于从去年6月22号开始到12月份的这样一个总和”。

  在华振东看来,自己的楼盘户型主要集中在90---120平方米,压抑了半年的刚性需求在这里终于等到了有效的释放,这是造成自己楼盘热销的一个追重要的原因。受房价下降、政策刺激及大幅降息后购买力的显著提升等因素的综合影响,以及长期以来累积的刚性需求与改善性需求的部分释放,而其中房价下降、降息则让原本处于处于观望状态的购房者得到了真金白银的实惠。

  浙江裕兴不动产经纪有限公司董事长张裕兴告诉记者:“比如说买100万一套的房子,税收方面6%,那就是94万了,比如说我现在每个月按揭要交100块这个按揭,100块按揭,以前是5%的利息,那么这个5%的话,现在免掉30%,那么就××。那么这里有1500(音),很便宜,所以他这两个钱加起来使我们的市场旺起来”。

  一系列有利条件的出现, 对购房需求者而言,无疑是一个积极的信号,同时也成为一个当前购房的助推力。

  杭州金成集团副总裁朱早告诉记者:“去年这个形势不好,实际上这个需求还是的。需求在了以后呢,就是说是这个,一直就是说抑制在那边,那么实际上到了现在以后呢,就是整个的需求释放出来了以后,那么这个量是比较大的”。伴随着楼市的不断升温,投资客购房的比例也在逐渐的增加。张裕兴告诉记者:“到5月份开始投资,投资方式的一批人逐渐增加起来了。逐渐增加比如在4月份以前投资买房的几乎是5%都不会到。现在投资房,买这方面的客户大概是在30%左右。

  温州炒房客:谨慎出手,三思而行

  赶在在楼市复苏的时候,沉寂一时的温州炒房团,也向杭州、上海、广州、重庆等地的房地产,再度出击。过去几年间,温州炒房团在全国各地制造出一个又一个的地产投资神话。但和以往不同,楼市现在尽管复苏迅猛,毕竟整体经济还笼罩在全球金融危机的阴影之下。此时此刻出手,还能不能依然创造新的神话?温州炒房客又是如何看待自己的选择?我们来听听他们的分析。

  有着多年房地产投资经验的黄东生,在采访时告诉记者他在近一段时间内根本就没有购房。 他说:“我没有出手。因为就是说我一直潜伏下来,就是出租,我是靠他的出租回报来付这个资金的使用费用的。就是这样一种比例,我买的楼就是比较好的地段,而且出租率达到也比较高”。

  黄东生自称为温州购房团的老团员,多年来投资房地产已经使他获得了丰厚的利润,他现在更在意的是稳定的回报,并且打造出了自己的产业链条。“我现在按照这样的比例去投,住宅30%,就是说办公60%,店面10%。以这样的格局去做,然后基本上是店面用于出租,中间这层大的这块跟人家合着做,住宅已经是用于员工(住宿)解决这块,这样做,有多的话,把它卖掉,资金重新扩大”。他在16个城市都以这样的布局操作,一线城市基本上都有投资。

  黄东生认为,这一波投资房市的时机已经过去了。“真正买楼最佳时机已经过去了,去年年底。出手你现在也没有用。就是你放在银行利息也顶不起来。现在就是市场有点膨胀的感觉。如果说继续放宽的话,楼市是会涨的,那么如果说政策如果严肃一点,还有中间环节的费用比较高。”

  在黄东升这样资深炒家保持冷静观望态度的同时,一大批新的投资者摩拳擦掌地进入了这了市场。温州的阮女士刚刚在杭州千岛湖边,购买了一套每平方米18000元的酒店式公寓。她第一次去那里的时候,就被优美的风景吸引住。于是同去的十来个人就一共就一起买了十几套房子。阮女士说这是她第一次做房地产方面的投资,而最吸引她的就是稳定的投资回报。 她说:“因为它里边有个投资回报率还是蛮高的觉得。基本上现在经济危机嘛,金融危机,反正钱都放在,这个投资也不是很大,首付呢,还是30%,不是很多。然后户型也不是很大。首付还是,我们还可以接受的。然后它一个投资回报率,还觉得蛮客观的”。

  给介绍阮女士介绍这个楼盘的是她的朋友黄女士,黄女士告诉记者最近她介绍过去的朋友,基本都选购了那里的房子,成功率很高。黄女士其实也只不过去了三次,每次都会带人,五六个到十来个不等,基本上每一次都是全部成交。其实,黄女士组织的看房团就是所谓的太太购房团,虽然成功率很高,不过与以前不同的是,黄女士还是明显感觉到了近期投资者心态的变化。她觉得以前投资者多以一种投机心态进入,讲的是短平快,但现在心态更加稳定,考虑的是一个长期性。

  看来,和以前那些动不动就把整单元、整栋楼包圆的温州炒房团相比,现在的炒房客还是谨慎了许多。客观上来看,全球金融危机到目前为止并没有消除的迹象,世界经济举步维艰,中国经济走出低谷全面回升的迹象还若隐若现,整体经济走势前景不明。尤其,在浙江当地,炒房客们也看到不少民营中小企业,面对外需萎缩、出口下滑,仍然愁眉不展,艰难度日。这一切都让他们在投资房产的时候考虑再三,谨慎出手。

  黄东升告诉记者,近期疯传温州炒房团又开始行动,在各地抄底,更多的是当地开发商与媒体的炒作,达到刺激房价的作用,“温州人没有去炒的时候他拼命的打出横幅,欢迎温州炒楼团,真正就是坏了一个名声,那么现在有的房地产打出很优惠的条件请我们去做,他主要是什么原因,想刺激本地楼市,认为温州人来了,你还不买,其实我们有没有去?没有去”。

  那么,近期参与投资房地产的温州资金究竟是什么规模呢?温州中小企业发展促进会会长周德文说:“现在温州在房地产市场上可能至少有1000亿的资本进入。那么随着温州可能购房团的可能进一步的出去,那么也可能为在这个投资数量上还会增加。但是我想肯定达不到原来最高峰的时候,最高峰的时候温州可能在房地产市场的投资的至少是2000多个亿,我估计达不到那个程度。”

  与此同时,与当年的见房就收,见楼就卖的盲目投资相比,现在的炒房者有了很大的变化。温州律协投资融资专业委员会主任郑效军告诉记者,如今的温州购房团有了很大的变化,一方面是组团的规模由原来的浩浩荡荡的大队伍,演变成为三五好友的小团队,另外一方面,现在的整体投资规模也无法与当年相提并论。事实上房市刚性需求释放的同时,同样也释放了温州投资者的热情,各种投资渠道的民间资金逐渐向房地产集中,包括股市和而其他的项目的资金,或者甚至是从本身企业当中生产的流动资金,也是客观上助推了房产发展。

  作为温州律协投资、融资委员会的主任,郑效军对于温州民间资金的投资非常的了解,他对于近期大量进如楼市的企业流动资金表达了自己的担忧。他认为这“也是国家监管部门必须要加以高度重视跟监管的。就是现在企业生产的一部分,生产企业不景气了以后,那么国家加大了对企业资金的支持力度。但是实际上,有一部分企业他并不将这些资金用于生产。而是改换名目,改变资金的用途,把它转口投入到房地产行业,这种现象是存在的”。

  半小时观察:谨慎乐观,当心泡沫

  对今年以来的楼市反弹,有很多业内人士近期频频出面加以解释,概括起来他们的理由主要有三条,一是宽松货币政策的支持,二是压抑一年多的刚性需求得到了释放,三是各城市的救市政策逐渐显现出效果。在以上三方面因素的共同作用下,个人购买力得到了相对提升,市场需求逐步旺盛起来。

  在这个热火朝天的市场里,充斥着各种乐观的评论,要不要买房又成了一个街头巷尾热议话题。但是我们在节目中看到,市场嗅觉敏锐的温州炒房客虽然再度出手,但是跟几年之前相比,他们谨慎了很多。他们谨慎的理由集中在这样两点,一是世界经济包括中国经济的未来走势还不明朗,金融危机的影响依然存在很多变数;二是当前房价上涨的背后,有多少真实的购房需求?又在多大程度上因为企业生产资金流入了房地产市场?目前这方面也存在一些未知数。

  作为中国经济最重要的发动机之一,我们当然希望看到房地产市场的全面复苏,能带动钢铁、建材、建筑等重要行业走出低迷,进而担当起领头羊拉动整体经济的增长。但这样的复苏必须建立在真实市场需求的基础之上,而不是又一轮炒作的结果。否则,它所积累的泡沫就会像美国的次级贷款一样,给实体经济带来重创。尤其当外部需求已经大幅萎缩的时候,这样的伤害可能会留下一道更难愈合的伤口。

  其实,早在去年年底,全球金融危机掀起第一波冲击波的时候,就有人曾预言,今年国内股市和楼市会出现一轮暴涨。因为实体经济利润下降,会迫使一部分生产性投资转向这两个市场,从而制造新的金融泡沫。眼下股市楼市确实如同预测的那样持续攀升,虽然这样的反弹是不是已经出现了泡沫还不好断言,但也应该引起我们足够的警惕,防止市场再次大起大落。

(责任编辑:李孟漪)
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