上海楼市炒房者正经受“政策消化期”考验

　　上海楼市炒房者经受“政策消化期”考验

　　11月，上海房屋成交均价下降，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。10月以来的房地产市场动荡，让人们对未来的市场走势有了些许不安。“拐点论”一时成为舆论焦点。

　　上海盘踞长三角，其各项经济指标往往成为中国城市的风向标，房地产尤其如此。“其他城市可能会出现拐点，但上海不会。”不止一位专家肯定地答复记者。“总之一句话，有钱人太多了，想来上海住的人太多了。现在还是供不应求。”庞大的外来人口成为支撑上海房价的强大驱动因素之一。

　　11月中旬，本报记者连续多日探访上海房地产市场，各方观点纷纭。近日，政府频频出手调控房价，处于“政策消化期”的上海一片“价涨量跌”景象。

　　文/图 本报记者 李颖

　　“房子成为结不结婚的条件，那不是很正常的事儿吗？”11月19日，徐家汇宛平南路的一间咖啡馆里，中介小志反问记者。才当了大半年中介，小志说自己已经变得很现实。

　　他带着客户已经看了不下百套房子，最喜欢的是一套2居、朝南、20楼、近公交车站、附近有网吧和肯德基，“可以看很远，是阳光房，有大大的落地窗，我最喜欢的那种。”这套房子总价330万元左右，平均3.3万元/平方米，对于底薪不足千元的小志来说，无疑是个很遥远的目标。近日关于经济适用房和廉租房的讨论，对外来人口小志来说，意味着什么？

　　一个小中介的沉浮

　　小志从西安来到上海，成为上海房产中介大军中的一员。每天接打上百个电话，面对各种各样的客户，从早上9时到晚上9时很难有休息的时间。

　　“压力大，但是机会多。我坐了3天火车，来上海干什么来了？”小志说，他很难回家去过那种安逸的日子了，但将来他还是会回去。“上海的房子太贵了，几百万元，我怎么买得起？不像西安，几十万元就可以住到很好的房子了。”小志现在只能住在徐家汇一处老楼里，月租400元。

　　在中介圈子里，流传着很多“一夜暴富”的神话。这些神话，也成为支撑小志奋斗下去的动力。“一个小姑娘，才上班没三天，就卖了一套780万元的别墅。光提成5%，就能挣几十万元了。”

　　小志和房子天天打交道，听着业内的神话，“现在，投机的少了，但是投资的人多。”

　　伴随着上海房价一路高歌，房产中介之间的竞争也日益激烈。

　　“太惨烈了。”小志掐着手指数了数，100多米长的街道上就有10家房产中介。一入行，小志就被要求在一周内走遍附近100多个楼盘，记住地铁、超市、便利店的位置。“要记住门牌号，几梯几房。”

　　他每天晚上都提前计划好第二天的工作，最郁闷的是早上带客户看了房，约好下午签字，结果人家中午就把房子卖了。“卖好房子的速度，和卖白菜差不多。”

　　买房“追涨不追跌”

　　“说实话，我也看不懂。别的地方我不知道会不会跌，但这里肯定不会。”奋斗在徐家汇房地产交易战场的小志充满信心。

　　位于上海杨浦区合富置业的小蔚和小志一样。虽然地理位置上属于市区边缘，但现在被称为“第二个徐家汇”，布满了上百个楼盘，老楼新楼交错、上百家中介盘踞。“好点的楼盘也都要2万元了。新开盘的都要2.2万元了。”

　　为了找一套150万元左右的2居，小蔚连续打了十几个电话，非常耐心。其中，七八个备选房源都已经卖出。有不少都是来自温州的业主远在外地遥控指挥。一套2居，9月份的价格是120万元，现在已经涨到了135万元。其涨幅之快让人瞠目。“这里从5月底开始涨得厉害，去年年底还是100万元左右的房子，现在要200多万元，当时犹豫没买的人现在后悔死了。”这种“疯涨”，小蔚和同事也都说他们看不懂，但对将来，他们还是有着很好的预期。

　　“其实，房价跌的时候，买的人反而少，人们都在等跌。价格涨时反而大家都要抢着买，怕再涨。”

　　外来资本促后市看涨

　　小志只是众多长住上海的外来人口之一，与外籍人士、港澳台地区涌来的人潮相比，他们对上海房价的影响微乎其微。

　　2003年，《经济学人》杂志曾经将上海评为中国最适合外籍人士居住的城市，那时上海房价只有香港的六分之一，这对外来投资者产生了巨大的吸引力。当时在上海生活的外国人约有10万之众，来自港澳台地区的人士至少50万。上海每平方米1万元左右的高价楼盘的买主，一半以上是“外来军团”。在该市房产业税收中，来自浦东的税收达22.73亿元，占该市房产业税收总量的四分之一强。

　　根据上海社科院等相关部门统计，2000年以来，以年轻人为绝对主体的外来人口迁入规模由年均五六万人增加到10万人以上。2006年常住外来人口约占上海人口总量的26%。仅目前在上海租房的就已超过150万人。

　　业内人士分析，目前有20万台湾人在上海工作或学习，定居人数超过2万人。仅港台人士在沪购房总量就已超过200万平方米，购房余额逾百亿元，外来人口购房占上海商品房销售总量的53%。由于看好上海未来的发展前景，许多实力雄厚的境外地产公司携巨资来上海投资开发房地产。

　　同时，境外资金大量涌入更助推了上海房价上涨。“买房的以本地人为主，省外和境外的人占约1/4。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉记者。

　　外来资本对本地房地产市场的追逐，在其他地方也有所见。在武汉，2005年时，外来人口购买房屋比例不到30%，而到2006年下半年，比例就超过50%。

　　《楼市生活》执行主编韩建君分析，当上海是一个工业化城市时，它需要大量的外来人口，而外来人口也推动了房地产的增长。当上海这个城市以服务业为主的时候，对外来人口的需求减少时，上海的房价会在一段时间内进行徘徊，逐渐走向理性价格，这需要一个回调的过程。

　　正处于“政策消化期”

　　近日，政府频频出手调控房价，各项政策效应初显，楼市需求将被分流。上海炒房者正经受着政策考验。

　　中国人民银行年内连续加息五次，五年期以上的商业住房贷款利率从去年的6.84%上调至7.83%，上调近一个百分点。

　　利息在涨，地价在涨，房价在涨，房地产市场上的角力正步入关键阶段。“影响比较大的应该是关于第二套房贷款的政策。”上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监陈宁说。

　　9月14日，中国人民银行决定，自2007年9月15日起，上调金融机构一年期存款基准利率0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。9月27日，发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。

　　然而，后一政策细则一直未出。政策不明朗，央行贷款政策收紧，加上加息预期，买方观望情绪浓厚。目前，市场成交量下跌是各项政策综合作用的结果。上海需求动力强，过了这段政策消化期就好了。

　　“现在上海房产市场的买方中，改善需求占了50%~60%，刚性需求并不是主要购买方。另外，还有10%是出于投资需求。第二套房贷政策影响最大的就是那批可买可不买的、购买力又不够强的人们。”陈宁说。

　　而上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军则对相关政策能否有效实施表示担心，他说，许多政策比如第二套房贷等在之前就已经提出过，但具体到各地不同的情况，政策执行有难度。

　　“目前根本不存在拐点”

　　“上海楼市提前入冬”、“成交惨淡观望气氛浓厚”……等字眼让想买房的人不禁心里一颤：房价要跌了？

　　上海网上房地产的统计数据显示，10月上海新房住宅成交量总量为231.68万平方米，比9月份的309.73万平方米下降25.2%。

　　佑威房地产研究中心数据显示，10月商品住宅11739元/平方米的成交均价比9月10383元/平方米上涨了13.06%。10月上海楼市“价涨量跌”。有观点认为，这是房地产市场接近饱和的表现之一，市场承受能力接近极限。

　　“上海房地产市场，目前根本不存在拐点。房地产主管部门也从来没表示过类似的观点。”李战军在接受记者采访时说。

　　对于上海楼市“价涨量跌”的现实，李战军解释说：“供应量严重不足，自然销售量会下降。另外，国家宏观调控和媒体舆论引导也是重要原因，有一部分人持币观望。我不认为现在出现了多大问题和毛病，中短期内不会出现价格拐点。”

　　事实上，上海10月份新房住宅成交量低于今年楼市的起点——5月份的265.6万平方米。目前，“网上房地产”显示的住宅可售面积已从年初的1000余万平方米迅速下降到500多万平方米，按照当前上海月成交量计算，这甚至不够两个月的消耗。