21世纪中国不动产副董事长卢航向记者展示了2007年至2009年北京市二手房和新房交易量的曲线图。从图上可以看到，经过07年的量价齐升的大好局面之后， 08年新房和二手房交易都陷入了低迷，在09年又出现了较大增幅。

在东四环的一个楼盘，整个楼盘只有两栋楼，楼是一起盖起来，但开盘却分成好几期。一号楼已经卖完了，二号楼还要分楼层来开盘，这样尽可能地高价出手。

　　中介机构：突出其来的井喷

　　前面我们以北京为例进行了采访，发现北京今年以来的二手房交易量出现井喷，交易价格也一路高涨，6月下旬成交均价已经达到10189元/平方米，今年以来首次突破万元大关。对京城二手房这种量价齐升的强劲势头，甚至连很多专业中介机构当初也没有想到。

　　记者来到21世纪不动产公司在北京CBD核心区的一个门店，令人吃惊的是，随着二手房交易的火热，在这个门店挂牌出售的二手房价格也是一日三变。区域经理尹心露告诉记者，很多房价招牌都来不及更换。她指着一套房源告诉记者，在短短两个月的时间，这套房子从1200万涨到了1350万，涨了整整150万。

　　除了这种高档豪宅，一些一般的小户型价格变化也很明显。她以一套80平米的一居为例告诉记者，在一、二月份成交量最低迷的时候，差不多在两万四、五左右一平米，但是现在不会低于三万二左右一平米。

　　随着二手房交易量的上升，很多房主从急切地想要出手变为挂牌观望，并且开始不断提价。一位业务员说：“现在卖的人肯定的，因为相对来说，就是追涨杀跌了，跟股市是一样的”。这位业务员试着和几位在这里挂牌销售的业主电话联系了一下，他们的态度已经完全改变。其中一位业主之前说好明天下午四点半左右能看房，但她已经决定不卖，转而现在出租了。有一位房主还是决定要卖房，但是今天价格从三万涨到了三万二，并说：“过两个月，过一个月，没准就不是这个价了，我也说不上，这是市场价，也不是我的价”。

　　21世纪不动产区域经理尹心露告诉记者，前几个月二手房交易量激增，因为地处CBD核心区，他们这个店的业绩也是全国最好，上个月该店整体交易量将近五千万的，佣金额可以达到一百多万。

　　记者随后来到21世纪中国不动产的总部，副董事长卢航向记者展示了2007年至2009年北京市二手房和新房交易量的曲线图。红色的曲线为二手房成交量，蓝色则代表新房成交量。这张图表现的是经过2007年的量价齐升的大好局面之后，2008年新房和二手房交易都陷入了低迷。卢航说：“大家实际上所有的从业人事，包括消费者都在想09年可能会是一个非常紧缩的一年，都做了很多这样的准备。那么实际上09年一开年，还是给所有人一个意外，相对来说大家看到整个交易量本身增长的非常快，那么交易的房价这两个月开始在有一个比较大幅度的一个增幅”。

　　卢航同时向记者展示了上海和深圳的曲线图，三个城市的二手房交易量在三月份同时出现了井喷的现象。北京在六月的交易量达到了近24000套，而上海的二手房成交量最高，达到了近35000套。

　　“恐慌性”投资推高北京房价

　　在人们以往的印象里，买相对便宜一点的二手房，是一种退而求其次的选择，所以以往二手房价格一般都是跟随新房价格，亦步亦趋。但是，今年的楼市却颠覆了这条规律，二手房涨价的速度比新房还快，成交量也急剧放大。为什么会出现这种二手房火过新房的现象？我们再来了解一下。

　　记者走访了北京的几家正在销售楼盘，几乎每个楼盘的价格都在上涨。在东四环的一个楼盘，整个楼盘只有两栋楼，楼是一起盖起来，但是开盘却要分好几期。售楼小姐告诉记者，这样尽可能地高价出手。她还一再告诉记者，她们的楼盘卖得特别火，而且价格一直在涨。往后价格只会更高，“不能说一天一个价吧。一个阶段，可能是不同的阶段买房，不同的价格，这是肯定的。现在哪个项目都是一样的”。售楼小姐告诉记者，房价上涨的原因很简单，因为有人在涨价，所以大家都会涨，市场涨他们也涨。

　　而同在东四环附近的一个楼盘，一位售楼人员则直接告诉了记者开发商是如何把房价一步步涨起来的。他说：“如果是两万多的房子，它涨到几百块钱，其实在总价里体现不出来什么的。你要四、五百万，五、六百万买一套房子，这总价多几万块钱，他没怎么感觉。抓住这一点，就这样把价格稍微调一下，他不会涨得很大，他可能会调的频率会比较的频繁，然后一个月稍微调一点上涨，三个月以后看到它涨幅就上来了”。

　　这位售楼人员笑谈这是开发商温水煮青蛙的策略。而在南二环附近的一个楼盘目前已经不再讲什么策略，他们认为现在正是大踏步前进的时刻。售楼小姐告诉记者，在三月份的时候他们的价格是两万一千八，现在一期售磬，登记中的二期最起码要卖到两万四、五，三期可能会到三万到三万五，因为“有人买，就有人卖”。

　　走访几个楼盘过后，让记者惊愕不已，涨价直接以五位数递增的现实，相信让真正想买房的人也定会望而却步。而记者来到一些楼盘的贷款咨询处，他们提供的信息也让人轻松不起来。一位工作人员告诉记者现在政策从紧，不同银行有不同的细则，而且说不准什么时候政策又会有变化。而在北京市海淀区交易大厅，农行的客户经理则直接告诉记者，往后贷款政策的趋势可能是逐步从紧。

　　如果说买房人看到这一切仍能不为所动的话，那么近期北京土地市场的一系列重大新闻则不能不关注。在最近不到两个月的时间里，北京就有4个地王刷新了记录。最近，这个地王是广渠门15号地。按其楼面价16000元计算，最后的房价很肯能会卖到3万元一平米。水涨自然船高。广渠门10号地和15号地的高价成交，周边二手房的价格立刻应声而涨。

　　21世纪中国不动产市场研究部经理孟奇告诉记者：“从这个地拍之前的价格，基本上还是比较平稳，那每个月每平方米可能有几百块这么一个涨幅，大概每个月2% 3%这么个涨幅。那么地拍完以后，有一个台阶，有一个跳跃式的一个涨，将近涨了1000元/平方米。

　　从中介机构的分析看，在贷款政策趋紧，房价进一步上涨的预期之下，二手房市场迅速启动了，而近期地价连创新高，又给火爆的二手房市场添了一把柴。放在房地产市场的整体发展背景下，二手房火过新房又意味着什么？这种现象到底是短时间内的突变还是一种将长期持续下去的趋势呢？

　　21世纪中国不动产的副董事长卢航通过北京、上海和深圳的房地产交易量曲线图告诉记者，二手房市场火爆是房地产市场走向成熟的正常阶段，和房价猛涨没有必然联系，相反能够平抑新房房价。他说：“从国外来讲，成熟市场一定是二手房的交易量是比一手大很多的。像美国是6：1，香港是4.5：1，看到中国目前这种情况，只能说这个地产整个市场，它还在早期的一个阶段”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强也告诉记者，因为近十几年新楼盘的开发，慢慢开始流转到二手市场，加上交易契税的优惠尤其是一两年内房产证大规模办理下来可以进行交易，所以二手房市场开始火爆。但是并不能成为开发商提价的理由。目前房地产市场迅速从低迷进入上涨通道，引起了一系列的紧张情绪，直接原因是各个市场主体有意无意地“共同推动”的结果。他说：“可能是不自觉的或者说出于一些被动的因素，包括我们这个我们几方，几个市场主体，政府、开发商、消费者、银行包括我们媒体舆论等等，那么可能这个有意无意之间，或者主动被动之间实际上就推动，或者共同的形成了这么一个市场结果，但是并不是每一方都是积极主动的，主观上希望达成这个结果”。

　　陈国强还告诉记者，房地产市场火热的根本原因是在宽松的货币政策下，众多开发商的资金量得到了保证，不再以打折促销来追求成交量，转而提高价格谋求更大利益。他说：“那前上半年应该说我们国内的货币市场，信贷政策执行来看，的确有这样的问题，有货币投放量过大，那么很多信贷投放实际上在银行系统在内部循环。那么很多资金流入到股市，流入到房地产市场，那么这个是股市的火爆，楼市的火爆包括一些大宗商品的价格的上涨，这样起了一个推波助澜的作用”。他表示，在目前的局面下，央行和银监会也正在调整货币和信贷政策，使得发放贷款的数量和方向都更加合理，进而避免目前房地产市场中隐藏的泡沫和风险。

　　陈国强认为，房地产市场一头连着投资，一头连着消费，同时能够带动建筑、钢材、家电等多个行业，是我国经济发展的重要的支柱产业。因此，房地产市场的健康发展至关重要，无论是房地产开发商还是银行，无论是购房者还是地方政府，都应该共同呵护这一市场，维护其健康稳定持续发展，尽量避免房地产市场的大起大落。

　　半小时观察：加快保障性住房建设，防止楼市泡沫

　　有人说，中国的房地产市场总是不缺少新闻，房价跌的时候，大家担心市场萎缩，开发商资金链紧张，房价涨的时候，关于投机泡沫的争论又风云再起。而现在，以往并不显山露水的二手房也异军突起，成为楼市新的焦点。专家告诉我们，二手房交易超过一手房，是一个房地产市场成熟的标志。如果单从成交数据上理解这一点，现在二手房的市场的凸显也不是一件坏事。

　　从以往的经验看，买二手房的购房者绝大多数都是用来自住，把二手房当做投资炒作对象的比较少。然而，我们在调查中发现，在二手房这一轮走高中，不难发现一些炒房客的身影。对他们选择二手房作为投资对象，我们不难理解。随着各国为了拯救经济争先恐后注入大量流动资金，国际上石油、矿石等大宗商品价格走高，人们对未来将出现通货膨胀的预期都在升高。为了避免手头的资金贬值，各路资金都可能涌向楼市股市，套用一句前两年流行的话，跑不过刘翔也得跑过通胀。如今跑在这条道上的，既有个人投资者，也有不少企业。

　　如何消除房地产市场出现泡沫的隐忧？从根本上说，还是得打消人们对未来出现通胀的恐慌。具体到房地产市场上，就是应该增加供给，满足最大多数老百姓的住房需求，平衡供需关系。只有这样才能促使购房者理性地看待房地产市场的发展，冷静作出购房选择。

　　我们可以回顾一下，去年国务院出台应对金融危机的一系列政策措施当中，就把保障性住房建设放到了首要位置，希望这一措施既能拉动内需，又能满足百姓住房要求，平抑房价。现在看来，加快保障性住房建设又有了新的理由，那就是增加供给，防止楼市出现新的泡沫，让整体经济远离通货膨胀的危险。