外资纷纷撤离 中资企业“抄底”

　　北京商业地产烽火连天

　　□本报记者 蔡宗琦

　　中资公司正在逐步成为原本吸引外资的商业地产市场绝对主力。

　　前期火爆的土地市场交投量正是今年以来房地产投资逐步启动的表现，尽管商业地产由于库存供应量较大，租金等重要指标并没有呈现出住宅市场的火热景象，但与前期热衷布局二三线城市的情况不同，北京的商业物业买卖成交开始活跃，DTZ戴德梁行认为，中资公司正在成为投资市场主角。

　　热闹的投资

　　中资企业正在大手笔投资房地产市场，保利地产一次加价2.4亿元拿下北京地块的当天，国资背景的上海绿地30.25亿元标的北京大兴地块；中化集团旗下的中化方兴更是以40.6亿元的天价打败各家买主拿下广渠路15号地。

　　商业地产领域中资企业也毫不示弱。二季度，整体物业及土地投资市场都比一季度更为活跃。仲量联行北京投资部董事庞树东介绍，中资背景的开发商正积极地进行资本运作，通过股权交易收购或者出售资产以对公司的核心资产进行重新组合。同时，以金融机构、大型中央企业为背景的自用型买家也在几个重要的商业核心区——例如金融街及CBD周边洽谈整幢或大面积购置写字楼物业。内资银行、国内能源类公司及媒体公司成为市场需求的主体，特别是外省市商业银行在京寻找新办公楼的数量迅速增长，成为近期市场需求的亮点。二季度，北京金融街地区成交十分活跃，国内金融机构及政府的金融监管机构均有大面积扩租交易完成。在CBD地区，由于近一年内新入市项目较多，为潜在客户提供了充分的选择。在朝阳区政府鼓励政策的推动下，大量内资银行、部分外资银行和媒体公司都在积极寻找办公面积，中央电视台和北京电视台的设址积极地推动了新媒体企业向CBD及周边地区的搬迁。二季度，市场整体吸纳量达到了78,450平方米，高于2008年四季度和今年一季度的吸纳量，而香港写字楼市场的吸纳量为59,330平方米。

　　仲量联行北京分公司董事总经理张莹指出“北京优质写字楼市场的需求正在逐步回升，在中资背景的公司加大对优质写字楼吸纳的同时，不同背景有实力的外资公司也正在积极寻找新的办公面积，以扩展其在中国的业务发展。”

　　据悉，今年一季度，盛京银行买下位于CBD的朝阳区光华路的东方梅地亚中心D座自用，这也成为一季度基本处于停滞的北京写字楼投资市场的唯一亮点；6月，国内某知名大型集团公司以3亿的总价拿下地处北京工人体育场和三里屯之间的工三写字楼；中国中期投资股份有限公司购买嘉都大厦部分楼层，购买总价约1.15亿元；中石化北京石油分公司以3.44亿元购得冠城名敦道A1写字楼；金融街控股集团收购西单美晟商业综合体项目；此外在上海，陆家嘴集团整体收购了上海浦项广场写字楼项目，成交金额超过17亿元。

　　“国进民退”

　　“我们以前不愿意把项目租给国企。”一位商业地产开发企业负责人表示，一直以来商业物业市场开发企业最喜欢的客户都是外资企业，外企和金融机构长期以来也是北京商业地产市场的主力军，“我们几年前在东三环做的一个高端写字楼，都做两份报价，给国企的报价高一些，给外企的价格低一些”，这位负责人表示，出现这种状况的主要原因部分在于长期以来国企热衷于购买或自己修建而非租用商业物业，对高端物业服务也没有提出更多的要求，而外资企业入驻某个商业项目则更能抬升物业身价，“感觉更有面子”。

　　但在商业物业的购买市场，中资企业“一向都是绝对主力”，华润置地(北京)股份有限公司市场总监唐瑶在接受中国证券报记者采访时表示，在金融危机之后，这一特征更为明显。

　　理想阳光房地产综合服务机构董事总经理杨乐涛也表示，奥运会前的物业成交多是国外基金赌人民币升值和奥运会效应而推动的，“那时候我们常常听说大摩或者花旗整栋购入物业，现在你还能听说吗？”他介绍，高峰时期外资为投资目的购入的商业物业比重占到北京成交的四成以上，但奥运会后至今几乎为零。“投行前期的投资损失惨重，比如花旗买入西环广场等项目肯定没有获得预期收益，现在租金市场持续下滑，出租回报率差了很多，现在外资基本没有为投资目的出手购买的”。

　　目前外资在商业物业投资市场份额逐渐减少，而国企、内资公司的市场份额却在增大。他介绍，今年自己公司在成交的项目“全是内资的公司，有些是国家的机关单位、企事业单位”。

　　对于出现这种状况的原因，唐瑶认为主要是外资企业的资金受金融危机影响撤回本部，其所在公司持有的华润置地凤凰置地广场A座正在招租，由于位于北京外企云集的燕莎商圈她每天都要面对不同的客户，“去年四季度和今年一季度市场变化非常剧烈，很多外资企业有些不知所措，基本上停止或者缩减了办公物业开支，但到了二季度变化没有开始那么剧烈了”。仲量联行的报告也显示，在今年一季度商业地产中金融和外资租赁也不再是商业地产租赁市场的主流，在这种情况下中资企业的投资更显突出。

　　此外，也有市场人士认为，国家宽松的信贷和前期财政支撑导致大批资金流入了国企，“国进民退”成为上半年拉动经济增长的特征，中资企业大手笔购入商业物业只是表现形式之一。唐瑶也透露，目前亦有一些国有企业与其项目洽谈，“一些企业通过IPO融资后规模扩大，不得不重新选址”。

　　此外，尽管中资企业大手笔购入商用物业，杨乐涛认为将其界定为“投资”并不妥当，前述的若干大单也显示，花费数亿元购入整栋写字楼的中资企业绝大部分都是用于自用，而非“炒楼”，未来保险法修订后，保险等资金的介入才可能是真正的投资需求。

　　成交稳步上升

　　对于未来走势，DTZ戴德梁行出具的报告依然乐观。该公司华北区投资部主管叶建成认为，与金融海啸之前相比，目前的房地产投资市场也呈现出了一定的特点。首先，一线龙头城市，如北京和上海，重新成为了投资者的首选地，因为一线城市的经济稳定性较高，物业水平较好，制度建设较为完善；其次，投资策略更为谨慎，对项目的审查需要的时间更长，审查的条件更加苛刻，如需要更高的内部回报率、更稳定的现金流收益等；第三，虽然海外不少金融机构近期受到严重的冲击，但海外机构投资者对中国的房地产投资市场依然兴趣浓厚，这也符合他们分散投资风险、追逐高额回报的要求。同时，由于流动性充沛及通货膨胀预期等主要因素，未来北京和上海市场成交量会稳步上升，持续录得大宗整栋物业的收购案例。

　　在投资者类型方面，海外私募机会型投资基金仍然是市场的主流力量，这主要是因为他们投资机制更加成熟和灵活，对市场较为熟悉，中国房地产市场的高回报也符合他们全球配置要求。国内机构投资者方面，虽然在过去的几年中，国内的机构投资者完成的成交额仅占总成交额的很小部分，但随着房地产投资信托的实行以及保险资金投资不动产细则的完成，预计越来越多的国内机构投资者将会活跃起来，成为中国房地产投资市场的一股主流力量，并且会在将来更为明显。

　　叶建成肯定地表示，过去5年房地产投资市场上连续上演的整栋收购好戏在2009年将会有一个短暂的调整，主要体现在市场成交量下降，投资活动减少。在目前的北京和上海，写字楼市场正经历着一轮显著的调整，具体就北京来讲，自2005年起，北京市甲级写字楼的新增供应量保持高位，到2009年达到顶峰，预计年新增供应量达到100万平方米。而需求方面，由于不少外资机构放缓了扩张的步伐，对写字楼面积的需求下降，租金水平有一定的下调压力，因此写字楼市场短期不会成为投资者关注的热点。然而，由于2010年及2011年的新增供应有限，随着全球经济的恢复，未来2到3年内写字楼市场将会重拾上升的趋势，市场也将更为稳定。

　　另一方面，受惠于国家刺激经济以及扩大内需的政策，一线城市的商业房地产也一直是投资者关注的重点。酒店和服务式公寓市场，短期之内仍将持续调整。值得注意的是，由于普通住宅市场的快速复苏，住宅开发项目预计也将重新成为海外投资基金关注的重点，分享住宅开发投资的回报。