市场观望情绪浓厚 个别中介要求房东倒签合同

　　在政府打击捂盘惜售、虚假交易等一系列调控措施出台后，记者近日从上海多家房地产研究机构了解到，7月上海新增供应量出现了明显的回升，而成交价格却仍呈现向下的趋势，在近半年多的量价齐升期后，上海楼市可能将进入调整期。

　　然而记者调查也发现，由于最近房市还不甚明朗，市场上观望情绪浓厚，为防止有些房东“临时变卦”造成中介做无用功，有些中介门店也悄悄出现了“倒签合同”的现象。

　　【现象】

　　楼市供应量回升 成交均价下滑

　　根据佑威·楼市通系统提供的数据显示：上周上海市商品房成交面积53.17万平方米，与前周53.19万平方米的成交量基本持平，成交均价为14653元/平方米，环比前周下跌了3%；上周上海市商品住宅成交面积43.66万平方米，环比前周增加了2%，成交均价为15323元/平方米，环比前周下跌了1%。

　　据悉，上周上海市商品房新增供应面积为39.53万平方米，环比前周下跌了11%；全市商品住宅新增供应面积为34.84万平方米，环比前周下跌了9%。随着近期新的预售标准政策的出台，商品住宅的供应量已连续两周处于30万平方米以上，其中今年几乎未有供应的普陀真如、长征地区，在近期也推出31000多平方米的商住综合项目“金沙商务广场”，成为真如城市副中心的开发商前奏。

　　截至7月22日，网上房地产数据显示，全市普通住宅的可售面积仅为167.37万平方米，这一数据依然处于同期历史低位。近期，上海市房地产监管部门对于楼盘捂盘的打击力度加大，3万平方米预售的相关政策又重新得到落实，在这一政策出台后的第一周，全市商品住宅新增供应面积达到32.31万平方米，环比陡然增长了82.9%，让供求关系紧张的燃眉之急似乎得到了一定缓解。

　　【分析】

　　楼市可能进入调整期

　　虽然上海新增供应面积上涨，然而，记者也从汉宇地产了解到，今年上半年全市商品住宅成交面积为867.19万平方米，成交量超过了去年一年，但是进入7月后，银行收紧“二套房贷”、打击捂盘惜售的一系列政策引起了业内人士的诸多猜测，加上近期成交量的调整，让广大购房者陷入彷徨境地，看跌下半年楼市的声音开始出现。

　　从供应面来看，虽然在上半年上海地方统计数据公布以后，宏观经济已呈现出比较明显的恢复迹象。但是，单从房地产市场来看，上半年房地产投资增长回落已经成为定局。今年1-6月份全市商品住宅新开工面积为755.47万平方米，同比下降了8.2%，上半年房屋开工量不足将成为制约今年楼市供应量的主要因素之一。同时，存量房快速被消化导致了供求关系愈发紧张，上半年供需比达到了惊人的1：1.66，虽然政府近期强化了打击捂盘惜售的力度，短期内增加了市场的有效供应，但长期来看，这些单一措施对于供求只能起到一定缓和作用，下半年商品住宅供应将依然乏力。

　　从需求来说，今年上海商品住宅成交量也已经连续6个月增长，月成交量早已经突破了200万平方米。由于市场对于通货膨胀的预期不断增强，导致近期投资型需求有所抬头，但是这一势头也遭到了二套房贷政策的扼杀。

　　对于近期楼市的变化，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者，最近，所有的政策导向以保发展、促楼市健康发展为目的，新增供应量出现了明显的回升，而成交价格也呈现向下的趋势，在近半年多的量价齐升期后，楼市在近期也可能进入调整周期。

　　而汉宇地产在采访中也表示，一手住宅市场目前呈现出高位整理的迹象，照此预测，未来2-3个月，楼市很可能会继续维持在高位并伴随着小幅震荡，在11月份前后将面临回落下探的市场压力。

　　记者调查

　　个别中介要求房东倒签合同

　　“我现在几乎每天都在关注中介的挂牌信息，不过我倒是并不急着买，还想再观望一下。”记者昨天在多家中介公司调查发现，虽然现在市场对于商品房需求量很大，但是由于楼市在连续几个月高歌猛进后在7月突然进入转折点，因此市场的观望情绪十分浓厚。

　　“现在因为楼市比较前一阶段涨势放缓，所以许多二手房业主都不愿将手中的房产出售，因此也导致了市场上房源减少成交量下跌。”合富置业中山分行的业务员董小姐告诉记者，目前，二手房业主囤房的情况相对比较严重的，许多客户都等着房价涨至最高点才愿意抛售房产，因此导致目前中介的二手房房源挂牌量降低了不少。

　　21世纪不动产静安枫景店的徐先生也告诉记者，以“静安枫景苑”为例，5月时的均价为3.5万，而6月份的均价就涨到了3.8万至4万，“现在7月份楼市相对处于‘僵持期’，不少房主不愿意在市场不明朗的情况下把盘抛出去，因此挂牌量减少了至少10%。”

　　而不少中介也在采访中告诉记者，正是由于市场的观望情绪，不少房东现在都在中介找妥“下家”后又临时变卦，“有些房东甚至会‘临时变卦’好多次，所以我们中介很多时间都是在做无用功。”

　　为了应对这一情况，有些中介门店也悄悄出现了“倒签合同”的现象，本应该买卖双方当面一起签定金合同，现在却变成让上家单方面先签字，等中介找到合适的买家后，买家再把剩余部分签完。

　　“这样的做法是为了防止房东临时变卦或者最终跳价，导致交易不成功。”在徐家汇万体馆附近的一家中介店员朱小姐告诉记者，现在，一般来挂牌的房主他们都会询问清楚是否是诚意出售，“如果是诚意出售，就要求他们先单方面签定金合同，把房子的价格先定格下来，找到愿意接受这个价位的买家，再让买家在合同上签字。”

　　【业内观点】

　　房东跳价中介可获赔偿

　　对于目前中介要求房主倒签合同的行为，上海鼎力律师事务所的赵山律师告诉记者，如果合同的条款非常明确，对于房价等款项都确定且完善的话，该合同也是具有法律效应的。

　　赵律师告诉记者，根据《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　　而业内人士告诉记者，倒签合同如果房主反悔的话，即使交易没有达成，中介也可以获得相应的赔偿，“这样就保证了中介不会因为楼市的变化而做无用功。”