反观去年“9·15”以来的深圳房地产市场，楼市似乎正在强劲复苏。但是业内人士昨日在接受记者采访时表示，一年过去了，深圳房地产行业由于自身调整进程的中断，楼市正重新走上非理性的状态。

　　据市国土房产部门的数据，去年9月，我市住宅均价为每平方米12431元。2007年楼市最疯狂的时候，当年10月房价为每平方米17350元。

　　但是，今年3月以来，深圳市一手房价已连续上涨6个月，带动二手房价格同步上涨。8月份一手房均价已突破了2007年10月历史高位，达到每平方米18380元，比去年同期上涨21.39%，比2007年最高价还要高出6%。

　　“去年9月，市场经过了一年的调整，这是一个对已经长达5年积累的市场非理性的修复。可以说，当时的市场相对比较理性。而自今年6月开始，市场的不理性又重新表现出来。相对于目前，一年前的深圳楼市更为理性。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者说。

　　他说，这一种非理性突出表现在两个方面，一是投资客比例居高不下。中原地产报告显示，投资客涌入成为今年楼市的显著特点，3月购买二手房目的是投资或自住兼投资的比例为10%，4月份达到15%，而5月已经达到近30%。有的片区甚至高达40%～50%。二是8月房价已经达到近几年最高位，这种上涨显然是非理性因素在起作用。

　　宋丁认为，去年9月，虽然楼市调整已经一年，但是，市场调整并不充分，一些政策法规、行业操守上的反省也没有到位，人为的刺激使这种调整被迫中断，宽松的环境掩盖了一部分行业自身调整的需要。他认为，“深圳楼市需要有一个好的调整。”

　　中原地产深港研究中心总监张伟也认为，深圳楼市自2007年开始的调整，是市场本身的一种需要，如果不进行人为的刺激，市场会走自身的运行周期。今年6月以来，大量资金涌入楼市，目前，一手普通住宅和二手房已经卖不动，而豪宅却卖得很火，豪宅现在成为一种纯粹保值投机赚一把的手段。他说，“比如在后海片区，一手豪宅卖得很好，而二手豪宅却不好卖。这种信号比较危险。”

　　记者在采访中发现，许多人士表示当前的市场“不好分析”、“看不懂”。记者昨日致电宝安区一位开发商负责人时，他表示，“目前也正在对市场进行研究，但看得不是太懂，能不能过几天再采访。”

　　世华地产研究中心总监肖小平表示，深圳楼市这一年来，有点像在大雾天坐过山车。参与这个游戏的人，懵懵懂懂地经历了从低谷攀升至高峰，然后又开始从高峰缓慢地下滑。至于下一步会怎么走，是继续下滑，还是会有所回升，仍旧没几个人能看得清楚。

　　业内人士认为，这一种现象也正表明了楼市已经处于一个敏感节点。

　　不过，业内人士表示，如今的非理性已并非2007年那样疯狂。从事销售一线的百仕达地产市场副总监汤爱民说，经历过两年来市场的起起伏伏，发展商肯定会趋于更加理性，相对于一年前，发展商目前虽然表现得更主动、更大胆、更乐观一些，但是在资金安排、楼盘定价等方面会吸取教训。

　　肖小平说，“与2007年的疯狂相比，这一年来的买卖双方均理性了不少。最明显的表现是，跟亲戚朋友借钱炒楼的现象没有了。在成交火爆的时候，虽然仍旧有不少投资客入市，但这些投资客的资金实力普遍较强，而且对市场前景并不是一味地看好，可以说他们在心理上、资金安排上，都做好了迎接市场转向的准备。”

　　本报记者 董超文 李丹丹 (来源：深圳商报)