千亿元保险资金入楼市开闸 市场长周期项目短缺

　　千亿保险资金可入楼市

　　梁柯志 广州报道

　　10月，备受关注的保险资金投资不动产管理办法出台进入倒计时。

　　10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则将于近期出台。

　　此前，保监会相关人士称，保监会正在抓紧制定保险资金投资不动产和未上市股权的管理办法并广泛征求意见，两个办法争取今年10月1日新保险法正式实施之前出台，最迟不晚于10月份公布。

　　经济复苏预期的强化，作为机构投资者的保险资金投向易受关注，尤其在新《保险法》实施的背景之下。

　　昨日，泰康资产投资部一人士认为，保险资金投资房地产更多还是增加了投资渠道，而对地产而言则是拓宽资金来源，不过，受制各种客观因素，在短期内难以对地产产生明显的效应。

　　长期限匹配项目不多

　　由于保险资金负债性比较强，期限亦以长期为主，因此在寻找和配置不动产项目时，可与之匹配的项目并不多。

　　上述人士亦称，开发贷款周期短，一般在三年左右，且相对来说风险大。另外，从性质上来界定，保险公司也不应该介入开发环节，如此，与开发商的角色难以区别，对保险公司而言并非上策。

　　而根据此前媒体披露的《保险公司投资不动产投资试点管理办法》（讨论稿）来看，在“投资规范”一栏，“一级土地开发”及“住宅类商品房的开发和销售”两大领域是明文限制保险资金进入的投资领域。

　　因此，该人士认为，日后保险资金集中投向的目标可能是遍布大中城市的商业租赁项目，在产品方面reits亦是其中选择。

　　不久前，中国平安通过旗下的平安信托与金地集团和绿城集团先后签署合作投资战略框架协议，平安信托将对金地和绿城负责开发的项目展开投资，投资将达百亿规模。除此之外，中国人寿也通过旗下公司涉足房地产行业。

　　10月10日，中金公司分析师白宏炜亦称，房地产投资渠道方面，由于保险资金更看重投资安全性以及长期回报的匹配，因而商业地产市场，特别是高档写字楼市场，将是保险资金的最佳选择。

　　初始上限比例5%

　　截止到2009年6月末，中国保险行业总资产为3.71万亿元人民币。在保险资金投资结构中，一向以债券、存款和股票为主。在6月末的统计中，国内保险资产比例中，债券、存款和股票的比例分别为50.2%、31%和9.8%。

　　白宏炜认为，假设保险资金在不动产投资的初始上限比例为5%，且保险资金总投资规模年增速保持在10%~15%，初步估计保险资金入市将带来不动产投资资金约1500亿~1800亿元，以及今后每年新增资金量约150亿~200亿元。

　　不过，对于保险资金的规模，上述泰康资产人士表示，如果按照可投资总额的基数来计算，比例假设在5%，那么，保险资金可投金额会小一些。

　　按照保监会公布数据，1-8月保险公司投资总额为2.34万亿，那么能投入楼市的保险资金约在1200亿。

　　而白宏炜分析，2009年1至6月，保险资金投资收益率为3.44%，其中权益类资产投资收益率在10%左右，因而预计险资投资不动产要求的年化收益率会在6% -10%的区间内。

　　不过，如果投资不动产的比例界定在5%左右，其对整体保险资金的投资收益影响并不明显。

　　上述中金公司报告认为，保险资金进入房地产市场应该是个长期过程。不动产投资过程较为复杂且周期较长，由于目前利率水平较低，流动性较为充裕，优质商业物业比较稀缺，短期内增持大量商业物业可行性较差，而同时持有商业物业还涉及到流动性较差和对管理的要求较高，所以也难短期内一蹴而就；此外，受经济低迷影响，商业物业租金收益率仍处于下降之中，也阻碍了保险资金短期介入的积极性。