囤地成楼市调控“七寸” 地王牌独撑房价预期

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

　　日益火爆的“囤地热”背后是土地资源价格长期看涨的普遍预期，也直接导致房价在远离社会平均支付能力的情况下居高不下。而地方政府甚至经济全局对土地财政的严重依赖，加上越来越多国资企业进入地王行列，将令中央的土地调控更加左右为难。

　　“地王牌”独撑房价预期

　　十一前，以“敢言”著称的楼市大佬潘石屹又发危言，称上市房企土地储备的最高可开发年数高达151年。相关人士介绍，尽管151年开发周期只是个别房企的非典型案例，但一个迹象非常明显，即一些房地产企业的土地储备激情已经达到甚至远超其“商品房开发建设”这个立业之本。这种现象源于土地资源的天然稀缺性，也源于资本市场将土地作为房企首要价值因素的判断标准。要想在资本运作中圈得巨资，不断增加土地储备是房企重要任务之一。

　　根据克而瑞机构和中国房地产测评中心发布2009年三季度房企销售情况报告，截至9月30日，中国前十大房企的平均土地储备面积高达3000万平方米。其中恒大、碧桂园以5100和4160万平方米位列第一和第二位。万科、保利则以2450和2350万平方米位列第九和第十位。以恒大前三季度453.7万平方米的销售速度计，即便是这个以“快速销售变现”著称的最强黑马，其要完成所有土地储备的全部销售变现，仍需近十年时间。

　　而地价上涨无疑正在成为高房价的救命稻草。“一个动辄环比上涨10%的大牛市当然是不可持续的，业内普遍的预期是，房价在第四季度环比大幅下降的可能性仍然十分微小。其中一个重要的原因是地王频出。”易居中国分析师薛建雄介绍。

　　也就是说，当一套商品房由年初的1.2万元/平方米上涨到今天的1.6万元/平方米时，消费者很难再期望它降价30％。原因很简单，一个周边刚刚出让的地王项目，楼盘价就近9000块，拟上市销售价格超过1.8万元/平方米。更关键的是，这个地王的当家人是响当当的大国资，政策怎么可能视国资利益于不顾，大力调控楼市和土地市场，进而导致其价值大幅缩水呢？

　　“目前很多城市的土地出让仅完成全年任务的三分之一，这意味着四季度仍是个地王频出的季度。”中国房地产测评中心主任龙胜平介绍。

　　打击囤地将成解决矛盾突破口

　　“成都土地市场在经历了一年半左右的调整期后，于今年中期进入上行通道，除4月、8月楼面地价稍低外,其他几个月的平均楼面地价都在2500元/平方米以上。与2008年的平均楼面地价1685元/平方米相比，2009年地价涨幅超过50％。”成都世家机构提供给记者的成都土地市场调研报告称。

　　而根据每月新开楼盘均价与当期成交商住用地平均楼面地价的比较，多数月份的地价占房价比在50%至80%之间。“如此高的比例必然使开发商面临上调价格的压力。和一线城市相比，成都等二、三线城市以价格平稳赢得市场成交量稳定增长。但目前的土地市场极度繁荣令成都已经存在项目高价面市后导致成交量缩减的风险，值得业界警惕。”世家机构分析师樊邦勇称。