上海银行同业公会叫停商业银行向房产中介返点

　　房贷叫停“返点”贵在坚持

　　■张炜

　　据悉，上海市银行同业公会将发布公约，要求商业银行停止向房产中介“返点”。此举可抑制房贷业务中的过度竞争和无序竞争，有利于保护客户利益。不过，该项行业公约的有效性及持续性还有待观察。

　　所谓“返点”，是一些商业银行与房产中介公司合作，对房产中介推荐的客户，银行按照贷款金额的一定比例，向房产中介支付的佣金。

　　据业内人士介绍，“返点”在上海最早出现于2004年，中国银行、上海银行等率先以“返点”作为竞争利器，其他银行陆续跟进。不同银行给予客户的“返点”百分率不同，一般在0．3％至1％不等，竞争加剧时甚至升至1．2％至1．5％。其中，房贷业务传统优势较大的银行返点较少，一心想着争取房贷市场份额的银行则较高。

　　记者在2006年采访时，一位房产中介人士曾介绍，某国有银行通过提高“返点”抢份额，短时间内拿到很多业务，但这些业务并非市场增量，而是从其它银行那里争来的。

　　该中介人士直言不讳，从“返点”战中受益的是房产中介，客户并没有得到实惠。银行不是对所有的中介都给予“返点”回报，一般设有资金门槛，例如，完成5000万元或1亿元贷款量。换言之，一家中介累计促成的房贷业务量达到1亿元，若按1％的比例返点，可以拿到100万元的返利。就这些房产中介而言，业务利润不单纯是房屋买卖及租赁。

　　中介被“返点”利欲熏心，难免使客户失去了对房贷产品的选择权。近年来，房贷创新产品接连不断，有的产品同时具有理财等功能，可为客户节省贷款成本或具有提前还贷等便利性。例如，把按揭贷款的还款方式从传统每月还款一次改变为每两周还款一次，实现每次还款额为原月供的一半。可如果房产中介因“返点”而圈定了房贷银行，客户就没有了选择权。对于想通过灵活还款或账户连接来节省利息支出的购房者来说，无形中增加了支出。

　　上海此次由银行同业公会出面叫停“返点”，实际上代表了监管部门的态度。今年10月，上海银监局在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中要求各银行避免房贷业务的过度竞争，并指出对于支付房产中介佣金的问题，各银行要通过上海市银行同业公会进行协调，推进形成相关同业公约或规定。

　　“返点”不仅给银行带来了成本负担，还增加了信贷资产风险。上海市银行同业公会调研指出，银行在该模式下，容易放松前期调查，脱离市场营销，简单依赖中介，甚至可能会引发银行员工违反职业道德的行为。而从以往的经验来看，放松前期调查是个人房贷风险发生的源头。个人房贷不良率很大程度上由假按揭造成，如果贷前调查严格把关的话，出现虚假贷款的几率将大幅下降。

　　叫停“返点”有利于房贷业务规范运作，维护银行及客户的利益。不过，“返点”是否会就此彻底退出，还有待监管部门加强管理。早几年，上海银行业内曾有过不成文的约定，即返点最高不超过0．5％，最终却因房贷业务的回落而遭“毁约”。有专家指出，今年房贷业务较好，有的银行甚至主动提高首套房贷门槛，“返点”的价值显得不大，各银行容易响应自律公约。可如果明年房贷业务因楼市交易萎缩而低迷，各银行能否坚守自律公约，还留有很大疑问。

　　看看二套房贷政策执行过程中的肆意“突破”，难免让人怀疑上海市银行同业公会自律公约的长期效果。由此看来，遏制房贷业务过度竞争和无序竞争，监管部门还需要花更大力气。