上海嘉定低价卖地要求开发商无偿建设7亿元剧院

嘉定新城多块地块目前都在等待竞买人 新民网 张骏斓摄

　　【新民网·独家报道】上海土地出让2009年第91号公告中的6幅地块明日（1月6日）均将进入现场竞价阶段。而近来风头正劲的嘉定新城推出的C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15地块却境遇尴尬。截至2010年1月5日19时，该地块还无网上有效报价。在6日9时30分报价截止前，还未出现有效报价的话，按照《国有土地使用权挂牌转让须知》的规定，该地块或将流拍。

　　开发商：低价地块内有玄机 无偿建筑7亿元大剧院

　　2009年，沪上土地市场最为火热的就属嘉定新城和浦东迪斯尼的地块，在2009年12月25日，保利集团用13.1亿夺下嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块，楼板价达11148元，溢价率为346%。盘谷公司更是以5.03亿夺下嘉定区嘉定新城A03-8地块，楼板价达12586元，溢价率为403%。而即将在明日竞拍的嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15地块，出让总面积为151649.1平方米，按照7.2792亿元的挂牌起始价计算，起拍楼板价不过2188元／平方米左右。如此低价的优势地块，却最终只有2家房企参与最后的竞拍，与之前A04-1、A04-2地块、A03-8地块引得8家以上房企角逐大相径庭。

　　为何一块“热地”会遭遇开发商的冷落，直到现场竞价前还未有正式有效报价呢？一位看过该土地出让相关文件的开发商向记者透露，该5块地块土地用途较为复杂，其原来是商住办综合用地，目前已经调整为商住办、文化娱乐，C8-1、C8-2均为住宅用地，容积率不大于1.8；C11-1商业、办公、住宅混合用地，容积率为2.0，其中，核定商办建筑面积在核定总建筑面积的20%－50%之间，商业建筑面积不少于商办建筑面积的10%；D10-2为商业办公、文化娱乐用地，核定建筑面积为10.18万平方米，并要求商业宾馆建筑面积不少于5%；而D10-15为文化娱乐用地，核定建筑面积为5万平方米。

　　“D10-15地块实际是政府打包的公建配套项目，需要建造一座50000平方米，造价不低于7亿元人民币，由世界知名建筑师设计的大剧院，其中应包含一座1500座的大剧场及不少于1个300座以上的中小剧场，建成后无偿移交给政府相关部门。”该人士说道。不仅如此，据悉，D10-2也明确要求包含一座五星级标准的宾馆，宾馆建筑面积不少于4万平方米。设置一处或若干处文化、体育（室内）休闲设施，总建筑面积不少于2万平方米。五星级酒店的设计也应由世界知名建筑师设计，主体特色应与地块东侧的大剧院对应统一。五星级酒店建成后应由国际知名的一线酒店管理品牌负责管理。该人士坦言，虽然嘉定新城5块地块打包价格为7.2792亿元，但是实际起板价格应该在14亿元以上。“2家开发商参加竞买，就已经说明问题了。”

　　业内：打压土地虚高还是转嫁购房者？

　　政府7亿元的共建配套打包在土地出让之中，在沪上土地出让历史上中并不多见。对此，易居中国房地产分析师薛建雄向新民网记者表示，由于近期嘉定新城土地市场异常火热，嘉定政府把大剧院包在土地里出让，实际上是在地价上，人为地减去剧院部分，避免拍出来的地价表面上过高，对房价造成不良影响。“可以说，这是政府乘机打劫，但这对楼市和市政建设有利，应该值得赞扬。”薛建雄如是说。

　　但佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则有不同的观点，他认为，这次土地出让是否说明在土地市场火爆的情况下，政府希望公建配套全部由开发商承担，省下政府一大笔费用。如果建造这个7亿元剧场所有钱都是需要地方政府买单，那么有开发商买单的话，是否减少其支出，增加其收入。“如同一块土地中需要建造限价房一样，最终买单的必定是购房者，实际上这7亿元的公建配套多数会分摊到普通购房者头上的。”陆骑麟向新民网记者说道。

　　嘉定规土局：确有其事

　　5日下午，新民网记者就此电话咨询了嘉定区规划和国土资源局，相关人士向记者证实确有搭建大剧院一事，同时表示，地块的出让及使用是按照嘉定新城的规划来逐步实施。

　　据介绍，嘉定新城位于嘉定城区南部，涉及现在的马陆镇、安亭镇和嘉定工业园区，是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一。新民网记者今日实地探访C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15地块，发现近期推出的地块大多位于轨交11号线附近，而随着11号线的开通，势必给该区域带来极大的便利。“这是开发商们非常感兴趣的一点，而政府也是看到了这点，才会对出让地块进行公建配套打包。土地资源的有限，使得开发商不得不接受政府的要求，而政府部门的土地财政策略，又一次获得成功，实际上就是一个愿打，一个愿挨。”陆骑麟说道。（新民网记者 张骏斓）