嘉宾：易宪容 中国社科院金融发展研究中心主任、研究员
主持人：苏博
主持人：网络在线的观众朋友们，大家好！您现在收看的是《第一时评》。
在新年岁尾，调控国内房地产市场的政策组合拳密集出台，从二手房转让营业税到二套房贷首付40%，再到增加五类房的供给。短短的一个月里，5次调控、11项措施，字里行间，都带着“民生”感情。或许，2010年中国将迎来一个簇新的楼市时代。针对中央近期出台的一系列调控房地产的政策，今天我们有幸请到了中国社科院金融发展研究中心主任、研究员易宪容教授，就2010年中国房地产业的发展与广大网友展开深入探讨。
易教授，你好！
易宪容：你好！网友朋友大家好！
主持人：为什么中央近期密集出台房地产调控政策呢？
易宪容：最关键的问题就是，2009年中国的房地产市场出现了在现代房地产史上500年没有出现过的机遇，在全世界的经济衰退、全世界的金融危机、全世界的房价全部普遍的下跌情况下，中国的房地产市场突然间销售快速增长，自2007年开始，房价快速飙升，特别是一线城市的房价飙升，上海、北京、深圳、广州百分之一百以上。你想想看，卖了这么多，房价飙升这么快，这个是不是正常的？是不是我们房地产企业有些人所说的，我们现在市场所流行的一个概念，因为是房地产的刚性需求在那里？不是，我们2009年房地产市场迅速繁荣，房地产市场的价格快速飙升，根本上是我们2008年房地产政策的过度优惠导致的，比如信贷优惠、税收优惠。
这样过度的信贷优惠政策、过度的税收优惠政策，可不可能让房地产市场持续发展下去？如果不能持续，会出现什么结果？肯定来说这种势头不可能持续发展，为什么呢？因为2009年的房地产市场有两个阶段，第一个阶段是1—3月份，那时候基本上是以消费为主导，买房人基本上为了自己住，但是到了4月份之后，自住的人一进去，这个势头就开始活跃起来了，加上我们银行这个时候为了把宽松的货币政策发挥到极致，采取了一系列信贷激励政策，银行就要拼命的放款出去，只要把钱贷出去就可以获得比较高的奖励。我知道很多银行有这样一个激励措施，银行信贷员只要贷1个亿出去就可以得30万奖金，如果是200万一套，卖50套就可以得30万了，卖一套房子你想想能赚多少钱，有没有动力把钱贷出去？银行这样，本来131号文件、359号文件、452号文件规定的清清楚楚，我们住房按揭贷款有严格的限制，他们就全部分开了，拼命把钱贷出去，谁买就找我吧，不会找别人去，你要找中介机构，没那么容易，你找我，把按揭贷款贷出去，你就给我利益，不是有返点嘛，就是这样来的。
在这种情况下，从4月份开始就发生了根本性的改变，现在就繁荣了房地产投资市场，我买房子如何来挣钱，你想想看，既然能够从银行借钱来，我们的信贷优惠政策又这么过度。我国这种信贷优惠政策是世界上按揭贷款利率最低的，世界上找不到比我国更低的了。我们的按揭贷款利率在08年9月份131号文件利率降的很低，信贷优惠利率7折优惠，按揭贷款利率4.158。美国房地产市场在跌，都是5.3，可是我们4.158的贷款利率是每个人都一样，只要你买房子都是4.158，但是美国5.8只有那些信用好的人才能享受，如果信用不好的人可能9.3，根据信用状况风险高低利率是有很大差异的。中国利率世界最低，按揭首付也是最低之一，我们20%首付，香港最低也是30%，全世界多少国家都是30%。这样的经济情况大家拼命的借钱买房子，这样房价就越来越高，房价高没关系，买房人如果做投资，他不怕你高，为什么不怕高呢？因为做投资跟住不一样，我买一个房子自己住就考虑我的支付能力，做按揭以后我能不能够买得起，做投资就不考虑了，考虑最重要的概念、最核心的东西就是我买了房子以后房价会不会涨，如果房价上涨你买不买？别的人200万买的现在涨到240万了，你就会买，别人300万买的可能又卖了360万，都是个人的钱。所以2009年个人从银行贷款估计要达到26000亿。2006年我们个人从银行贷款来讲是6000亿左右，2007年房价飙的很高、泡沫很大那一年，个人从银行贷款在10000亿左右，08年是7000多亿，09年26000亿，多少倍？这个时候房价高不高、会不会飙升？所以核心的问题就是信贷政策过度优惠，银行激励政策就拼命的鼓励这些信贷员把钱借出去，银行假定这个房价也会上涨，房价上涨他们就没有风险，这些买房人就觉得有钱可赚，就拼命借钱买房子，所以2009年房价飙升。
房价飙升，我前面讲了一个很基本的东西，能不能持续？这样下去行不行？如果不持续会发生什么问题？这就是我们中央政府最近要考虑的最大事情的背景。大家可以看到，在2009年中央经济工作会议决议之后，12月初的时候，出台政策就是一定要保证房地产市场健康、稳定发展，但是为什么到了12月8日、12月14日之后一系列文件出台，12月14日最重要的是迪拜危机。迪拜危机的时候我就写了一篇文章，媒体采访我很多，我就说迪拜危机其实是一个区域性的风险，而且是对整个金融市场的影响不会太大，但是有一个东西会很重要，为什么呢？我们中国一定会把迪拜危机酝酿的风险、迪拜危机房地产的泡沫可能出现的情况预防，所以迪拜危机之后我们政府在12月14日国务院常务会议就出了“国十条”，“国十条”之后“国十一条”，“国十一条”1月8日签署10日出台，“国十一条”在那个基础上进一步调整、进一步细化。
主持人：目前来看您认为中央真的打算打压房地产市场吗，还是为了保持经济增长，有效的调控房地产市场呢？
易宪容：这里头有一个概念，不能说打压，假定房地产市场泡沫很大，而且这种泡沫是不可持续的情况下，你说这个泡沫要不要紧缩？肯定要紧缩的，不紧缩经济搞死掉了。中央看到房地产市场泡沫之后，就想着房地产市场肯定是不可持续的，一定要调整，所以从“国十条”开始，还有“国十一条”，总体经济、总体文件极力所表现的意思，我认为第一来讲，如何让房地产市场持续稳定发展，跟过去的文件有根本性的差别，过去的“国六条”、“国八条”都是讲如何稳定房价，这次没有讲稳定房价，重点是如何保证和稳定房地产市场，持续稳定发展。持续发展干什么？要注意两件事情，一件事情，如何让房地产市场成为经济增长的动力？另一方面，如何让房地产市场保证我们居民住房福利条件、居民的住房条件逐渐改善，跟过去是根本性的差别和不同。
既然有这样一个前提条件，政府出台了 “国十一条”，“国十一条”其实包括了五个方面的内容：第一个方面，如何来增加供给，提供更多的中小套型的住房来解决房地产市场的发展问题；第二个方面，要保证增加供给、保证房地产市场发展，强调让住房成为消费为主导的市场，而不是投资为主导。消费为主导的市场有挤出房地产泡沫、有挤出炒作的那部分，消费那部分可以有优惠条件，但是投资这块政府就要改变政策了；第三个方面，加强风险防范和市场监管；第四个方面，加快推进保障性安居工程建设；第五个方面，落实地方各级人民政府责任。
大家可能注意到，“国十条”跟“国十一条”有一个根本性的差别，就是如何打击房地产投机炒作。如何来保证住房消费差别呢？在“国十条”的时候强调通过税收、信贷让房地产消费更好的发展， “国十一条”里面改善性房没有了，去年一直在强调要坚决取消改善性住房，这个事情很离谱，为什么离谱？你想为什么来改善性住房呢？有一个前提条件，居民买房子无论是买一套还是买改善性住房，一定是买来自己消费，不为炒房子，但实际上我问你，我们不要说改善性住房，仅仅是买一套住房的时候可不可以做投资？
主持人：也可以做投资。
易宪容：买一套住房也可以投资，为什么？比如说你在清华边上买一套住房120平米，360万，你买这套住房这么高的价，住划不来，我把这套房子租出去，有可能租3万，然后我自己到边远的地区，比如到清河花一千块租一个小的，房价从360万涨到400万的时候，我觉得差不多了，卖出去，卖出去了又买一套，价格涨了又租出去，又可以赚到，所以买一套住房也可以做投资。我们的文件里假定买一套住房是不够做投资的，住一住，这不对的，优惠利率这么便宜的情况下，而且那么容易借过来，我怎么不借，改善性住房来讲，可以做投资的，买了一套再买一套。在去年我坚决反对，我说怎么会这样离谱呢，离谱在哪里？第一套住房可以做投资，第二套住房更可以做投资，大家做投资我为什么要反对呢？关键问题是如果以优惠政策做投资去赚钱，最核心的概念就是那些没有买房的人来补助买房人，其实优惠政策不是国家有什么东西，也不是政府给你什么东西，而是国家通过政策的方式把这块利益从一个地方挖到另外一个地方，你让没有买房的人去补贴买房的人，这肯定不公平。存钱的人补助买房的人借钱，贷款利率这么低，存款利率一定会下降的，因为没有利润他不做了，存款利率下降就把存款利益挖过来补贴给借钱人，你说这公平不公平？不公平的，别人补贴你买房，你赚钱，这怎么公平呢。而且还有一个，国外不讲，我们赚一点点工资，比如赚5000块工资，有所得税，但是我们做生意又要交营业税，我们买房子为什么不交税？而且买房子赚了钱也不需要交税，这不公平，所以政府就把改善性住房做调整了，应该说这是很好的事情，对房地产市场调整过去没有想到的东西，把利益重新来调整，这是很重要的事情。
主持人：有专家说，在正常年份，房地产市场存在典型年度政策调控周期问题，您是否同意这样的说法？
易宪容：中国的房地产市场是没有周期的，因为中国的房地产市场完全是一个政策市，政策来决定这个市场到底如何发展，为什么是政策市呢？因为中国的房地产市场的发展跟繁荣根本上是要看政策的优惠条件，政策优惠房地产市场就容易繁荣，我前面讲了那么多，政策的优惠不是国家把钱给你，是大家的钱给你，所以说我们房地产市场，既然是政策市，既然是政府采取一些政策保证房地产市场价格的上涨跟下跌的波动，那么我们房地产市场是不存在周期性的，因为政策是不存在周期性的，政策是因为它在看整个市场的变化，他的需要、他的发展目标，经济目标、民生目标来决定，一旦这个目标调整了也发生变化了，所以房地产市场是没有周期性的。
主持人：在中国，众所周知房地产不完全是一个经济意义上的市场，那么对于中国房地产来说，什么因素影响更多？是政策、金融经济、还是市场需求呢？
易宪容：房地产市场当然也不是经济意义上的房地产市场，中国是这样，世界也是如此，为什么这样说呢？因为大家可能注意到了，现在我们的社会人权里面有一个“居住权”，就是每一个人在现代文明社会出生之后一定要给他们一个最基本的居住条件，不能睡在外面，为什么？地球就是每一个人的，不是你的，不是我的，也不是政府的。政府作为人类文明社会的一个标志，就会把如何保证每个人的居住权通过政策的方式反映出来。所以在世界上这些比较发达的国家，住房的居住权都有一个基本的法律保证，比如美国《住宅法》的宗旨，就是要保证绝大部分居民有能力支付安全、舒适的住房。中国的房地产市场跟欧美国家这一条是一样的，但是中国还有几条，我曾经概括中国的房地产市场前提条件有三个方面：第一个方面，“居住权”是天赋人权，每一个人出生在中国的土地上，政府就要保证你有一个基本居住条件，最基本的简单的天赋人权。第二个方面，我们中国的土地是国有，国有是什么概念？国有不是说地方政府北京市政府的、上海市政府的，也不是谁的，是全国人民共同所有的，既然共同所有的东西，这个土地作为房地产生产的第一要素，你不仅要通过第一要素来保证我们居民居住权，而且通过第一要素这种住房市场的溢价、住房的升值，比如土地出让金等等，这些东西也要归到大家来分享、大家来所有。第三个方面，我们是共产党领导的国家，共产党领导的国家宗旨是为人民服务，他的所有政策出发点就是要保障绝大多数人的利益。这三个基本条件下，我们房地产市场政策的出发点、根本点就一定会带上很多政治方面的因素，不仅仅是经济，保障性住房、廉租屋、生产中小套型等等这个政策一定要带上去，为什么？房地产市场这个要素本来是大家的，本来是全国人民的，房地产市场的溢价、房地产市场发展成果也是大家来分享的，所以这种政策因素是必然要带进去的，而且一定会比其他国家更多一些。所以这样的一个前提条件下，我们房地产市场如何通过政策的方式来保证居民能够有基本居住条件，这是我们房地产市场的根本，这是不可改变的东西。现在很多保障性住房、棚户区改造、经济适用房等等都出来了，这是政府政策的反应。
现在房地产市场实际上离我刚才讲的要求差距还比较大，因为我们现在房地产市场最核心的问题是，要素市场的非市场化、产品的市场化。为什么呢？土地不是真正通过市场的价格机制运行的，比如说我们按揭贷款利率是政府优惠政策，我们的土地是政府先把农民的土地拿过来让你去卖，还有我们其他的一些要素都是非市场化的东西，在你去卖的时候价格就由你去定，所以这是市场的东西，在这样的层面下房地产市场就会出现很多我们大家没有想像到的大的问题。
主持人：近日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台，刚刚易教授也讲了很多关于“国十条”、“国十一条”方面的信息，“国十一条”在房地产调控上有什么新意？您对此是如何解读的？
易宪容：“国十一条”跟131号文件，就是2008年那个文件比，也有几个新的东西：第一个新的东西，重申了两个在房地产影响比较重要的问题，重申了我们第二套住房的首付比例40%，取消改善性住房，这个重申就跟我们的359号文件基本是一样的内容，但是取消改善性住房有新的地方，131号文件有改善性住房；第二个，重申了国外资金进入房地产市场有严格限制，重申了在2006年发布的171号文件，国外的资金进入房地产市场投资炒作应该限制；第三个，特别强调了对保障性住房的承担，保障性住房的投入增加，以及保障性住房投入和建设的责任到位，要求各省市、部门领导，要对保障性住房的生产落实到人头上去。对土地综合管理、土地综合评估来讲这也是新的东西，就是说如何把我们早几年已经批出去、拍卖出去的土地很好的利用，尽快的开发，通过这种尽快的开发增加我们整个住房市场的供给；第四个，我们对棚户区的改造，还有对住房新的分类，比如说经济适用房、限价房等五类住房的出来；第五个，我们企业的一些要求，无论是信贷项目的要求，还是销售信息的提供，公开透明市场信息提供的要求。所以这里头新的亮点还是很多的。
主持人：据了解，未来3年内，国家政策性的保障住房将惠及1540万户居民，请您谈一谈这项政策的重大意义吧？
易宪容：保障性住房，我前面讲到了，给我们那些弱势的民众，特别是低收入民众，保障他的基本居住权，这是一个很好的前提条件，政府下这个决心我想也是很好的事情，对我们体现社会主义的优越性，体现我们房地产政策的优越性，可能都是落实到位的事情。但是你们应该看到一个东西，保障性住房尽管有1540万户，但是对整个未来要解决住房居民比例是很微小的一块，因为我们保障性住房三年来讲9千亿的投入，但是9千亿跟我们商品房比例来比还是微乎其微的，我们现在商品房比如今年销售4万5千亿，估计4万亿可能会达到，如果按照4万亿的比例来讲，估计明年会达到近5万亿，后年达到6万亿，我们三年可能会达到15万亿，9千亿跟15万亿比就很小了，所占的比例应该是10%左右。我们政府的财政没有那么多能力，政府也没有那么多投入进入保障性住房，更多的是通过房地产市场比较合理的价格，让那些有支付能力条件的居民进行自购房。
主持人：易教授，截至2009年底，全国房地产开发企业手中还有大面积的闲置土地，我想请问，对此您是怎么看国家的土地开发和管理政策的？
易宪容：我们国土资源部其实已经看到了这个问题，因为过去房地产开发商土地拍卖出来以后不一定把这个钱交了，也不一定支付了多少，所以国土资源部看到这个问题，“国十一条”出台之前国土资源部有一个文件，针对现在这些被拍卖的土地来讲，首先土地出让金要支付50%，一年内要支付清，就告诉房地产企业不能靠持有土地地价升值来获利，拍卖土地可以，一定要把土地转到商品房、转到产品，这样在未来时间内我们的土地供应会越来越多，跟政府“国十一条”所说的，生产更多中小套型住房就连接上了，要生产，不生产就把土地收回来，政府可以通过土地增值税等等一些条件来限制通过地价的升值来获利的做法，所以未来的土地其实没有太大问题，土地的供应不会有太大问题，而且政府“国十一条”里面也对土地供给做了一些比较好的规定，一方面，大量的增加土地供应，第二方面，对闲置土地使用效率、管理提高了改进的意见。
主持人：易教授，现在限制央企投资房地产，原因是去年央企出了太多地王的缘故吗？而且对央企限制是否会牵涉到为它们提供资金支持的国有银行呢？
易宪容：其实限制央企大量进入房地产，并不是由于他去年拍卖土地地王，仅仅是一个表面现象。你想想看，为什么这些企业可以用很高的价格把土地拍卖下来，关键是他预期房价会上涨，房价上涨的时候他可以把这个土地再拍卖出去。
主持人：他预期房价上涨？
易宪容：对，房价上涨这个价格我买下来还是有利可图，我前几天看到一个央企董事长，他告诉我，“易教授，我早两年没进入房地产，今年进入房地产，发现房地产就像印钞票。”他为什么进入，他觉得房地产有利可图，价高一点觉得还是有利可图，要进去。其实我们早些时间媒体报道还是把这个信息无限放大了，央企进来就是国进民退，国营企业太多了、民营企业太少了，但是其实房地产市场没有什么所有制的歧视问题，不让国企进来民企一定会好吗？不一定，过去民企多不也是炒的一塌糊涂嘛，乱七八糟的问题很多嘛。现在我们所关心的不是国企、民企，不要把所有制这个概念炒的无限大，关键是这个企业无论是国企、民企，进入这个环境以后是不是承担社会责任，提供给社会更多的、更好的民众所需要的产品，如果我们国企进来的时候能做这些，我觉得也没什么错。其实你别看地王很多，但是这些土地拍卖所占全国土地持有比例根本很小很小，我想为什么会出现这个情况，关键还是他们能够跟地方政府合作。
主持人：金融危机爆发了一年多，但是国内房地产的价格已经超过了危机之前的最高点了，而且再次积累了很多的“民怨”，您怎么看待2010年的走势？在有保留的调控政策下，房价是否仍会我行我素呢？
易宪容：我们主要看“国十一条”出台以后会产生什么效果，“国十一条”我刚才讲了有很多新的东西，但是我们首先要看到一条，2009年的房价为什么会飙升？为什么会跑的这么快？核心的问题在哪里？核心问题我前面讲到了，过度的信贷优惠政策，这个方面我们“国十一条”有所体现，体现还需要根据市场的情况条件。
主持人：就是说首先老百姓过度的依赖信贷政策，而银行又过度的激励他们去放贷，所以说这两者构成了互利关系？
易宪容：对，所以我们现在“国十一条”已经在这方面有所推进、有所调整了，希望能限制投机炒作，但是这个政策还不够，为什么还不够呢？我们个人按揭贷款利率还太低，还要提升，把个人按揭贷款9折优惠调整，9折优惠也很便宜的，现在7折优惠更便宜了。前面讲到假设大家买房子一定会自己住，不是去投资，我们2008年文件也是这样的，131号文件也是假定大家买房子一定是自己住，不会做投资，我们所有的政策都是建立在假定基础上的，但是假定是不行的。买房子买一套都可以投资，买两套肯定更投资了，既然买一套会投资，我们政策就一定要以这些东西为条件，不要假定大家一定买一套就是自己住，任何一家如果卖出去要缴很高的所得税就不会去卖了，风险很高的时候就不会做了。美国现在几乎买一套住房95%都是自己住，没有多少人投资的。你买一套房子比如32万买的，现在升到40万，这些钱卖出去以后还是6个月之内再买一套住房，可以免税，但是这6年内没有再买住房就要交个人所得税。你买了第二套住房，如果你再卖出去又要交个人所得税。现在大家投资炒作，我的优惠政策不是给你投资炒作赚钱的，赚钱就跟市场定价了，市场利率多高、市场投资比例多高，不要想着优惠了。有人说凭什么房地产市场不能投资、房地产市场投资犯什么罪？没有的，市场经济做什么都可以，但是不能享受优惠政策，凭什么你享受优惠政策，别人补贴你去赚钱啊，补贴是不合理的东西，你跟人去谈人家愿意贷款给你就贷款给你，不贷款给你是你的事情，多高是你的事情，不能享受优惠。
2010年我相信政府还会观察、还会看，如果房价还是这么高，我估计还会调整，还会出台新的政策，因为政府“国十一条”目标很明确，一定要打击房地产炒作、房地产泡沫，要挤出泡沫，这个十分明确。因为整个政策慢慢来，看看市场如何反应，如果市场反应不大，房价还是不调整，我相信政府还会出台新的政策。特别是我们中国的经济，2009年下半年开始，已经逐渐进入了上涨的轨道，三季度GDP是8.9，四季度估计要到9.5左右，到明年肯定10以上，经济出现了持续快速增长的势头的时候，政府就不怕对房地产市场的调整会对GDP有所影响。
主持人：国内生产总值已经很高了。
易宪容：特别是房地产市场跟其他的市场不是一个概念，房地产市场对GDP的影响是滞后的，为什么滞后？现在要拉动经济，现在卖的房子都是期房，卖了以后一般持有6个月到1年，今年销售这么快、增长这么快，房子卖出去了，到2010年拉动经济增长动力已经不可改变了，明年一定是快速增长的，所以政府就不怕往下调。
主持人：如果说政府在2010年的时候继续出台一些政策的话，您认为房地产被吸进来的这些泡沫在2010年是否会被挤上一挤呢？
易宪容：关键现在还要看，不确定因素比较多，现在改善性住房取消，第二套住房政策严格执行重申，基本上来讲这是找到了目标，但是这个目标还不够，还要加一些，把2008年那种金融危机时期短期的应急政策取消掉，就是把7折优惠取消掉，恢复到8.5折、9折，就会有所好转。而且要让我们银行分析这个市场的时候，不要做按揭贷款了，不要假定没有风险，要让大家觉得房价会上涨也会下跌，下跌风险是很高的，所以要把这种预期改变掉，房价会出现上下波动，老百姓就不会随便贷了，如果贷了房价下跌的时候风险就由我来承担了，如果房价上涨肯定没有问题，所以要形成这样一个新的市场运转机制。
主持人：非常谢谢易教授今天的讲解，也非常感谢您做客《第一时评》。
易宪容：谢谢大家！
主持人：本期《第一时评》就到这里，感谢您的收看，再见！
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