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各地炒房客蜂拥海南 买空卖空炒作期房成常态

来源:新华网
2010年01月30日09:23
刚刚竣工的海南某楼盘。

  几年时间,海口房价从2000多元到4000多元的均价,现在已经翻番。三亚均价则站接近20000元每平方米的“高位”,三亚市中心区万元以下的二手房已经很难找到,海景别墅基本是2万元起,比较贵的均价在6-8万元左右。
  如果说,2010年中国楼市开篇最热的区域,那一定是海南。经历了上世纪80、90年代海南楼市的泡沫经济之后,“国际旅游岛”概念如同一个热吻,将沉睡多年的海南楼市再度唤醒。最新数据显示,作为海南楼市两大重镇之一的三亚市,最近半个多月每天成交200多套房子,房价上涨幅度超过了一倍。这样的数字放到常住人口仅仅54万人的一个地级市,不可谓不惊人。那么,到底是谁买了这些房子?到底又是谁在制造海南楼市的疯狂?已经煮沸的海南楼市,生态会否再度失衡——泡沫会否再度破灭?本报记者日前赶赴海南,试图还原一个真实的市场,而到海南打拼快二十年的湖南人龚道存对记者说,海南房地产市场已经“很过火”,他并不主张“湖南老乡”去炒房。

  蓝天,白云,海风,椰树,高达28°的气温……如同天气,一天一价的三亚楼市更让人窒息。三亚湾路上,沿着连绵的海岸线,这里集中了海南最多的海景房。

  疯狂资本:房子卖多少钱都有人要

  “价格卖到近4万一平米,项目基本卖完了,这半个月来的客户都不问价格。”三亚金中海项目置业顾问告诉记者。而相邻的一个楼盘售价4万多一平方米,则已销售一空。

  “房子卖多少钱都有人要,定什么价格,全凭良心。”海南世嘉投资朱总告诉记者,自己的楼盘没做广告也没搞开盘仪式,“一出来就被抢光了”,“如果不想出高价,现在很难买到房子。”“90%以上的房子都是岛外客户。”三亚房产局相关负责人告诉记者。

  而一楼盘负责人告诉记者,他们楼盘97%都是外地客户,其中3成是东北人,2成是江浙人,剩下的则是其它省份的,“湖南人好像不多”。

  正是有了这些蜂拥而入的各路资本,“买空卖空”,在眼下的海南楼市见怪不怪。

  楼市乱象:还是空地就在买卖

  而一些“怪现状”,也开始出现在海南楼市。很多楼盘还是一块空地,但是售楼部的门都已经大开。在三亚市迎宾路与凤凰路的交会处,新盘林立。在其中一家楼盘的售楼中心,售楼小姐告诉记者还没有开盘,“暂不接待”,并指给记者看对面正在打地基的项目现场。可就在记者还未离开的时候,另一置业顾问则带着一位操东北口音的老太太来看房。同样,在海口西海岸一别墅楼盘,记者刚刚询问是否还有房,售楼小姐说已经全部卖完了,而当一辆车牌号为济南的奔驰S350上下来两位看房者时,售楼小姐却又是换了一番回答。

  “朋友介绍买内部号。”老太太告诉记者,她已经在这个楼盘定下了一套,“定金”10万元。10多万元认个VIP号,不仅到时候开盘能享受优惠,还能提前转让,很划得来。“先内部开盘,一个号最低5万,高的有50万。”正在海南炒房的浙江人万丹告诉记者。他指着楼盘旁的一块正在打地基的地盘告诉记者,这个项目下半年11月份开盘,售价到时候才会知道,而现在一个内部号是20万元的“市场价”。很多楼盘还是一个沙盘和一张图纸,没有预售许可证就开始“内部认购”的炒期房模式,在当下海南也成为“公开的秘密”。

  一房难求:二手房一天一价

  位于海口市国贸的世纪通房产超市,是海口市较大二手房中介,在公司两面墙上,贴满了海口市四个区数百条二手房源,这些房子中,已售房源和调价房源占了所有房源的一半以上。记者看到,在电脑打印的房价上,很多房子被签字笔更改了房价,最少的调价都在几万元,而多的达到20万。“几乎一天一价。”海南日欣房地产营销策划有限公司的理财顾问周艳告诉记者,有一套房一天涨了20万元,“新房买不到,不少人会选择二手房。”

  二手房市场的火爆不仅仅是在销售上面,面对提前到来的海南游高潮,各大酒店纷纷爆满,各地游客纷纷瞄准了租赁市场,短租房一时紧俏。“五间房?你在开玩笑吧,不可能。”1月23日中午12点多,退房高峰期,三亚中心区一酒店前台王小姐“恶狠狠”地拒绝了一个同学找她“想办法开5间房”的请求。

  准备在三亚过春节的王鹏夫妇,来自北京。一月份的时候,他在三亚的朋友告诉他,短租房大约3000元每个月,房子还很多。可就在前几天,当王鹏赶到三亚的时候,却发现家庭旅馆的租金已经由3000元/月上涨到了5000元/月。“边住边看。”王鹏不得不选择暂住在酒店里。

  观察

  “海南楼市需要冷静一下”

  1992年的海南,只有有钱人和穷人,但是穷人变成有钱人也很容易,只要有关系。1992年海南是炒地,一块地转手五六次,拿得到地的人可以从穷光蛋一夜变成百万、千万富翁。但是很快,很多人在泡沫破裂的那一刻变成了一文不名。眼下进入海南楼市更像是一场冒险和赌博——上升空间已经很难看清,而泡沫风险则在迅速积聚。比如那些提前认购VIP卡的人,如果今年年末楼盘开盘时市场已经趋于冷静,那么毫无疑问手里上十万买的卡将“有价无市”,被套在所难免。

  由于有上世纪90年代初出现过房地产泡沫破灭、此后多年市场不景气的教训,再加上岛内实体产业基础不强,人口不多,旅游作为其主要产业之一,而众多的高尔夫球场营业因天气等原因而具有季节性(冬季是旺季,而夏季是漫长的淡季),因此,2007年全国房价普遍大涨期间,海南的房价相对比较稳定。而在2008年,全国各地房价下降时,一些炒房者像蝗虫一样一起扑向海南,使得其房价在一段时间内逆全国大势而上涨。如今,在海南,再次出现了大规模圈地、大量投资资金集中的情况。

  目前,在海南,不但有着众多的高尔夫球场,众多的旅游计划或设施,一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴,正在引发海南第二次房地产投资开发热潮。逾百家房地产开发企业进驻海南,大部分开发商在海南已经完成“跑马圈地”。在三亚,本地人口只有20万人,目前共有房地产开发企业130家左右,其中70%左右是外来开发商。如果今年全国房地产在调控下向下行,海南这个高度依赖外来投资、外来消费、投资性购房(休闲度假购房,实际上也具有很强的投资性质,等待升值,或希望获取租金回报)的地区,可能再次成为重灾区。那曾经的600栋烂尾楼让人不敢忘记历史。

  地产观察人士/陈真诚

  [手记]我们闻到了泡沫的味道

  1992年的楼市泡沫咸味还在,2010年,如此“怪现状”再一次急不可耐地在海南这片土地上演。一时间,我们满耳充斥的是房价狂飙、炒房横行、政府频喊抑制房价的媒体报道,暴利如同香浓的巧克力,在挑逗着我们的思绪。我们无法去抱怨开发商,市场提供了这样的暴力机会,做善人是傻子。

  或许,在这场戏中,地方政府才是我们要去认清和反思的角色。我们都知道,在沿海外向型经济拉动中国经济前行30年之后,中国需要新的经济引擎。这些年经济战车一直被房地产捆绑,中国要摆脱房地产依赖型经济模式实现转型,国际旅游岛的国家战略概念,意义也在于此。

  可是,我们看到的是完全的背道而驰。概念刚刚起步,房地产就如同脱缰野马向前,在透支未来。国际旅游岛需要的真正长久动力引擎产业,显然不应该是房地产。另外,我们不要忘记,中国曾经的几个“经济特区”包括海南,今天我们盘点下来,真正当得上成功二字的只有深圳,海南更是在92年地产泡沫破灭后一蹶不振。可以想象,海南要成为真正的国际旅游岛必是几十年的历程,期间曲折,未来结果犹未可知。如此疯狂,即使各方“充满信心”,但是谁敢保证不是泡沫浮华破灭的开始?

  对于房价上涨,我们看到的是海南政府“平抑价格”的频繁表态,以及一次“停止供地”背道而驰式的政策出台,除此之外是“只闻楼梯响,不见人下来”。各种表态中我们似乎看到当地政府试图在传达这样一个信息——暴涨的房价是暂时的,会逐渐平息。这种近乎模糊的祈愿式的做法,让我们严重怀疑当地政府“控制房价”的诚意。按照官场考核理论来推测,房地产“咸鱼翻身”的海南今年GDP的政绩数字一定很光鲜亮丽。房价并未计入CIP,所以对“物价也没有什么影响”(可以想象,如果把房价计入CIP,中国的物价和大众阶层收入的反差会到一个什么样的惊人水平!),所以结论就是“一切OK”。而最让人不解的是,最简单的供求原理告诉我们,当市场上一种商品价格非理性上涨时,作为政府调控者,最常规有效的应对手段是加大供给。但是海南地方政府“停止供地”的做派,似乎有些南辕北辙,结果更是让房价出现了一次更疯狂的“跳涨”。

  怎么看,海南政府这次对房价的调控,都像是一次“筑底”行为,真正的想法是以此轮暴涨后的价格为底,将来逐渐放向市场的土地和房子,将在此之上“高位运行”。似乎,我们又闻到了泡沫的味道。(记者邵中兵杨洋)

  记忆

  湖南人,他经历了1992年海南楼市泡沫

  “后怕。”谈起海南90年代的那场房地产泡沫,龚道存(化名)依然心有余悸。一部海南的发展史,可以说是成就了湖南常德人龚道存的个人奋斗史。从1992年到海南来打拼,龚道存已经来了快二十年,现在已经是“相当成功的商人”,对本地市场颇有了解。

  “我刚到海南就买了房子,那个时候是两千多,那算是海南房地产比较狂热的时候了,最贵的房子八九千左右。”龚道存回忆。

  在龚道存看来,和现在不同的是,那个时候房地产泡沫里,主要是银行的钱,而这轮海南房子再次被爆炒,进场都是民间资本。

  “湖南人在海南,和敢于冒险的江浙人相比,要谨慎得多。”龚道存用“理性”一词来形容在海南投资房产的老乡,“湖南人投资海南的也不少,但是很少像江浙人一下出手就是几十套的,并不是没这个实力,很多朋友想我咨询在海口买房怎么样,我的建议是,如果是作为度假房来居住,那真是没必要,买房那个钱即使住五星级酒店也可以住很多年,投资我也不怎么鼓励。”龚道存认为,海南的房地产市场已经“很过火”,他并不主张“湖南老乡”来炒房。

  “投资渠道的狭窄是国人纷纷愿意投资房产的原因,海南的海景资源又很稀缺,国际旅游岛短时间急剧放大了这种资源效应。”龚道存说。“海口新房空置率大概达到百分之六七十,三亚更是达到了85%左右。”龚道存表示,这种高“空置率”,是楼市潜在的危险因素。

  “海南本地人并不愿意住海景房,外地人来的时间不长,可能觉得有套房子面朝大海,很不错,但是这也有很多弊端,海景房潮湿,家具容易长霉,铁制品容易生锈。另外还有一个原因是,海南人天天可以看见海,对于大海没有内地人那么高的兴趣。”龚道存说。

  龚道存的一个章姓朋友,90年代初和他一起在海南做生意,前些天从长沙过去看“有没有机会炒房”,结果认为“房价太高了”,打道回府。“整个海南的房价应该还没到顶,目前还有一点空间,但是也不多了。”龚道存认为,想炒房的人,可以到稍远但是交通便利的郊区“看一下”,他自己就准备到邻近的陵水买套房“做点投资”。

  表情

  “海南梦”:有人迷茫有人很HIGH

  1月21日下午,从石家庄出发的东方航空公司编号为MU5679的波音737,缓缓降落在长沙黄花机场。这里只是中转站,海南女孩陈可英的目的地是海口。被塞的满满当当的波音737上,陈可英一路被众多操着北方口音乘客的谈笑声包围着。“听说你们长沙的房价不高,是吧?”这个意兴阑珊的女孩与记者攀谈起来,“这些人估计都是去海南炒房的。”

  海南人陈可英在石家庄上班,男朋友在海口。两人原来打算今年在海南买套房子,结婚定居。“房子真的买不起了,梦想破灭了。”陈可英语调有些烦闷,“现在连折扣机票都买不到了。”几年时间,海口房价从2000多元到4000多元的均价,现在已经翻番。三亚均价则接近20000元每平方米的“高位”,三亚市中心区万元以下的二手房已经很难找到,海景别墅基本是2万元起,比较贵的均价在6万-8万元左右。“不知道自己还会不会回到海南安家?”陈可英看了看身边不远的东北乘客,语气中有些渺茫。

  “我们主要是去旅游,顺便看看有没有可能买到房子。”同机的一个东北口音乘客告诉记者。他一个朋友3个月前在三亚以4000多元/平方米的单价买了一套房子,本来是做度假用的,但在前几天,20多万的房子卖了将近80万元,“赚HIGH了”,他度假的朋友留在海南一转身变成了“职业炒房人”,“电话要我过来看看”。

  与此同时,海南省省长罗保铭1月6日在北京举行的海南国际旅游岛新闻发布会上表示:“海南房价涨得太快,确实贵!与海南居民的平均收入水平相比,贵!但与国内大多数省会城市比,并不贵。”有楼盘单价日涨5000元的夸张表演,也有“国际旅游岛”获批后5天内,整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量总和的疯狂。【作者:杨洋邵中兵刘有志来源:红网-潇湘晨报】 (来源:红网-潇湘晨报)
责任编辑:刘士朋
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