南宁新地王引发猜想

　　南宁新地王引发猜想 红日东升:低调的土地狙击手?

　　广西新闻网记者 李淑芹

　　在因为众所周知的“预售门”引起全国震惊之后，不到一个月时间，南宁再次引来了全国的关注。一块地王的诞生引发人们对一个城市的热议。新地王诞生后，南宁楼市要往哪走？地王上面都建什么房子？这个红日东升到底是谁，为何如此大手笔却又如此低调？

　　1、热议

　　“这样的地价危险啊！”

　　昨日，“南宁诞生新地王”的消息不胫而走，不但潘石屹任志强等众多地产名人微博评论，很多全国性媒体也跟进报道了此事。这次的新闻更为劲爆，更为“强悍”。

　　《第一财经日报》认为，一个市场成交单价为每平方米6000多元的城市，却拍出了一块楼面地价逾万的地块。

　　按照宝创地产顾问提供的数据显示，2010年1月南宁市成交备案均价为6313元/平方米。即使以拍出地块附近在售物业价格进行衡量，目前项目周边销售的商业物业均价为25000元/平方米，住宅均价为11000元/平方米。根据宝创地产顾问对该幅地块进行的预测，如果按照出让规定，以批发零售25%~30%、商务金融55%~60%，其余为城镇住宅的比例进行核算，该地块上完成的综合性物业平均出让价格约为20540元/平方米。基于各项因素及利润考虑，在该公司出具的一份评估报告中指出，获取这幅地块最为合理的楼面地价应在7143元~9184元/平方米之间。开发商丝毫未曾显示出“理性”。

　　中新社引用本报的评论称，“按照‘惯例’，在中国‘两会’期间，房地产商本该静观其变，但是南宁此次拍卖却引来了50多家公司搏杀。”

　　潘石屹再次发微博感叹：目前，有经验的房地产商没有一个不对土地价格不吃惊的。包括王石、任志强、冯仑、易小迪……我们都感到这样下去房地产要出事的。但无数勇敢的、不熟悉的、其他行业的资金都涌向土地市场，新的“地王”不断出现。“这样的地价危险啊！”

　　一个叫“春之气息”的网友在新浪乐居上发帖：南宁新地王，一个小丑的捣乱。我们亲爱的总理才刚刚说完“要把房价控制在合理的范围内”。语音还未定，两会继续在召开。南宁，中国一个三线的城市，一个主城人口还不到300万的省会城市，因为一个刚进入地产圈不久的小丑的捣乱，让这个城市的房价又陷入水深火热中。建议相关部门，两年内不开发就坚决收回。

　　闾丘露薇发微博:天啊，南宁的地（楼面价）都每平方米过1万啦！南宁的房价就得每平方米超过2万元才可能有10％的利润（还要盖房子，交税费）。难怪上海都有每平方米10万的房子了，你看上海的地价！

　　网友张子吉说：8650万元/亩，政府有没有考虑它的裙带效应？这是城市的沦丧，还是市场的无知？成也罢，败也罢，中国两会关注民生、关注房价的高谈阔论，从某种程度上彻底成了升级版的闹剧。

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　　在网上，热议的言论已是铺天盖地，在此不再一一列举。

　　2、猜测

　　新地王诞生受益最大的是谁？

　　10日，拍卖会一结束，南宁同人房地产公司总经理罗旭就把自己的QQ签名改成了“真的，想不笑都难。”笑的原因是，他去年10月拍下的同人学府大道地块，价格不过300万元/亩，而同一地段，前日另一地块成交价为600万元/亩，真是“眼睛一闭一睁”，已经赚了一倍。

　　金浦路这块新地王的出现，受益最大的是谁？业内预计，除了政府，就是周边的写字楼盘，特别是现在的地王国际大厦。过去，因为价格和物管费昂贵的原因，在相当长一段时间里，地王国际大厦的销售和出租都不很理想，现在，终于可以“翻身把歌唱”，租金水涨船高是肯定了，目前地王国际大厦二手写字楼的售价已经过万。当年购买了地王写字楼的人估计要惊呼“幸福来得太突然”了。

　　业内认为，地块在楼面地价和单亩地价上均显示出了目前南宁超级地王的价格，现在以后的相当长时间里，该地块也将成为南宁众多目光关注的焦点，而地标性的房地产项目，也很有可能作为政府的形象工程之一，受到政府的特别待遇也是情理中的。作为拿地开发商而言。如果没有经过经济评估，以高价拿地，那么势必面临后续开发压力。很显然，在南宁核心地区可能出现的楼盘开发风险是必须考虑的要素。

　　也有人认为，以现有南宁经济实力及辐射消费能力，楼面价格过万令市场难以承受。即使有大量涌入的投资客，但以深圳价格来销售南宁商业地产还是有风险的。很显然，金浦地块面市可能要在2015年5月，也就是5年之后。拿地开发商意图已经非常明显，为旗下楼盘造势。依此估测，6月之后南宁楼市巨大波动已经成为定局。

　　3、好奇

　　地王上面都建什么房子？

　　土地是拿到了，那么地王上面将建些什么样的房子呢？房子的售价又是多少呢？

　　最受关注的金浦路地块，按照宝资通联行/宝创地产顾问的专业评估，地块位于金浦路与汇歌路交汇处，距主干道民族大道100米左右。属于五象CBD圈附近。周边有名都广场、南宁国际大厦、汇东国际等办公物业，海事局、南宁地税局、会展中心等，周边还有城市花园等高尚住宅小区。因此该地块作为住宅、商务办公及商业用地有良好的区位价值。

　　宝创认为，从该地块的项目指标来看，较适合作为城市CBD圈内的商住楼，占地面积适中，容积率较高。土地性质为城镇住宅、商务金融、批发零售，从地块性质来看，未来适合以商务金融为主，商业面积将占一定比例，住宅类物业占比预计较少。

　　在网上，不少网友担心红日东升没能力盖超高层的房子，一个叫程程128的网友就发帖说:超高层全国都没几家有这样的实力，听说：红日东升一个楼盘都没开发过，人力也是临时组建的。“试问，这样的一家没有任何经验的房地产公司能建得了这么高的楼吗？建得了这么贵的房子吗？没这个能力就不要逞能嘛，害人啊。”

　　遗憾的是，此公司自拍卖之日起到记者发稿时为止，一直没有接受采访。

　　4、观点

　　超高层建筑不是那么好玩的

　　在普通人的概念里，超高层建筑不过是比高层建筑再高一点而已，但在建筑设计界，可被认为是天壤之别。那么，300米以上的超高层到底是什么概念？这在设计上和建筑上到底有什么样的难度？记者就此采访了广西华蓝建筑设计院的建筑师庞波。

　　庞波说，在建筑上，一般楼层达到30层，就被叫做超高层了。南宁地王大厦高度276米，已经达到58层，预计新高楼会超过65层。

　　庞波介绍，不但南宁，就是国内国际上超高层建筑都非常稀少，原因是设计和建筑难度太大。已经列为世界十大高层建筑的上海金茂大厦不过421米，香港国际金融中心也才415米，深圳地王大厦也不过384米，香港中环广场中国374米。如今，南宁要建300米以上的超高层，的确不易。

　　他说，和普通住宅相比，设计超高层建筑是个更加精密和庞杂的事情，不但更加耗时耗能，其风险也更大。普通住宅一栋设计或者建筑不好，下一栋还可以改，但超高层必须一步到位，不能有任何一点闪失，否则，将满盘皆输。

　　庞波举例说，超高层建筑发生火灾，扑救难度更大。“仅就防火一项，国家就规定建筑高度超过250米的民用建筑采取的特殊防火要求，就要提交国家消防主管部门组织专题研究论证。”

　　“如果资金不够雄厚，是没法做超高层建筑的。”庞波说，“再举个例子，超高层建筑对抗震的要求非常苛刻。一般来说，中国的抗震主要保证骨架结构的强度为重点。但最近通过分析强震记录，发现强震时，仅是强度抵抗，并没有给予建筑物以充分的塑性变形能力。而塑性变形却可以吸收能量，减轻震害，这在抗震设计中，显得十分重要。对钢材性能的要求也发生了变化，因此，国家规定必须用高性能钢和高张力钢，这些钢材要从日本进口，造价奇高。”

　　5、疑问

　　红日东升：低调的“土地狙击手”？

　　拍卖结束后，各路记者都试图采访一举拿下两块土地的广西红日东升投资公司负责人，但都被拒绝。红日东升到底是何方神圣？为何如此高调拍下两块地，却一直不接受采访？红日东升的资金实力到底几何，敢于在土地竞拍场上喊杀喊打？其让外人看不明白的拿地意图，又真正剑指何处？又为何对媒体三缄其口？老板低调“隐身”？

　　从一开始，红日东升就给南宁楼市留下太多疑问。

　　记者查阅所有关于此公司的公开资料，了解到广西红日东升投资有限公司是一家以房地产开发为主，业务涉及港口码头和酒店投资的规模化投资企业。公司本着“高起点、高标准、高品质”的经营理念，倾力构建高品质的房地产项目和高品位的人居环境，力争把“红日东升”打造成广西房地产业的标杆品牌。

　　公司自2009年成立以来，迅速在竞争激烈的土地拍卖市场中连续拍得多个优质地块。目前，公司正在开发及即将开发的房地产项目有：红日壹号、红日江景、红日江山、红日国贸中心、红日MOHO、红日翰林等高端住宅和商贸楼盘，项目总面积达160万平方米。

　　对于2009年突然现身的红日东升，因其在土地拍卖市场上出手之快、喊价之高、时常攻其不备、进逼式叫价，被业界称为“土地狙击手”。

　　不过，广西一民营企业，做钢材起家，但一进军房地产业，为何如此之快在南宁土地市场异军突起，成为广西房地产一匹黑马，依然是个悬念。

　　有意思的是，10日，早上刚拍完地，下午就看到地王项目的效果图。网友发帖说，难怪拍卖前有人就爆料说红日东升志在必得了，那是相当的志在必得呀，瞧那准备工作做得多超前。

　　网上对红日东升掷以“冒进”评价的人士认为：“这个企业在没有一个真正运作项目的情况下拿下如此多地块 ，让人严重质疑它的内部管理成熟度与策略严谨度。毕竟区内任何一家成熟和有实力的房地产企业还没有出现过这样的操作先例。”“红日东升虽然手握大量土地资源，但操作团队却是第一次组合，连磨合期都没有，就操作多项目连续性开发，他们的胜算能有多少？”在2009年土地竞拍场上雷厉拿地的红日东升今年是否还会再鸣惊人？在进入真刀真枪的开发阶段，这个去年的“土地狙击手”是否会变身以产品进逼同行的“产品狙击手”？从2010年起，或将揭开这一系列谜底。