地王遭遇尴尬:地价冰火两重天 买卖双方陷入迷茫

　　3月15日，京城一日涌现三地王，其中，大望京村1号地被远洋地产以40.8亿拿下，楼面价高达27529元/平方米，成为望京历史上单价最高地块。拍卖结果一出，业界一片惊呼。而仅仅一天之后，保利地产以50.4亿的总价拍得大望京村4号、5号地，折合楼面地价17949元/平方米。虽然楼面地价相差近万元，但对区域房价的推动立竿见影，二手房价当即上涨两成，而且业主预期上调万元。与此同时，同为地王的东升乡地块、亦庄地块周边二手房价都出现上涨。

　　业内人士认为，地价时隔一日冰火两重天，遭遇尴尬的不仅仅是地王，而且是当下的土地拍卖制度和市场情绪。但无论怎样，近日数块地王正在推动京城房价进入新一轮涨价浪潮，已经是确凿的事实。

　　事件回顾

　　3月15日，京城集中出让6块土地，众多大型房企上演抢地大战。其中，大望京村1号地被远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿拿下，楼面价高达27529元/平方米，成为望京历史上单价最高地块。而时隔一天之后，保利旗下的北京保利营房地产开发有限公司，以50.4亿的总价拍得大望京村4号、5号地，折合楼面地价17949元/平方米。

　　15日当天，中国兵器集团旗下的世博宏业以17.6亿拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块，实际楼面地价超过2.8万元/平方米，成为京城单价地王。

　　同日，中信地产以总价52.4亿元拍得了亦庄地块，刷新了北京总价新“地王”纪录。

　　浮出三大尴尬

　　尴尬一仨地王全是央企造

　　远洋拿下望京地王，中信拿下亦庄地王，中国兵器拿下东升乡地块地王，都是赫赫有名的央企，就连时隔一天后的大望京村4、5号地也是同为央企的保利拿下的。

　　一时间，市场对央企拿地的议论如潮。

　　随即，国资委就发布了78家央企要退出房地产市场，只有16家央企可以从事房地产开发。但对非国资委管理的央企而言，却公开表示不受此限令控制。

　　尴尬二时隔一日地价两重天

　　相邻的两块土地，仅仅时隔一日，地价就相差近万元，不仅令业内人士大跌眼镜，而且令市场困顿迷茫。有业主刚飙了劲准备提价万元，地价就跌了下来，立刻从涨价的狂喜中跌回现实。买方则在大悲之后，出现大喜，甚至有二手中介门店告诉记者，“差价太大，买卖双方都快错乱了”。

　　虽然经过几日消化，目前市场情绪开始趋于稳定，但报价混乱，买卖双方心态严重错位。

　　尴尬三地价虽猛房价上涨乏力

　　几块地王把京城的地价推向新的高度，令人仰之弥高，房价也跟着风生水起，酝酿新一轮涨幅。开发商们更是普遍看好今年的行情，认为涨势不小，但京城房价还能涨多久？在地价高企的现在，已经成为业内思考的问题。

　　据北京中原三级市场研究部统计，3月份前三周，五环内8个项目开盘，均价已达到31680元/平方米。

　　在地价的推动下，房价还将进一步上涨，但有业内人士认为，以当前普遍的市场承受能力，当房价进入3万元后，将出现瓶颈期。以望京为例，即便以18日保利拿下的大望京村4、5号地的地价为标杆，望京的房价也将冲击4万元，也就是说寻常90平方米的两居室，总价也接近400万元。这不仅使普通工薪阶层与商品房无缘，即便是中高收入者，购房也很艰难。

　　-市场反应

　　买家认涨卖家惜售

　　“我们周边的项目房价在一夜之间，每平方米涨了三四千元。”21世纪不动产北京安信瑞德店六佰本店的小陆这两天愁得要命，“我之前跟的一个业主，他在银领国际一套110平方米的三居，原先的报价是220万，马上就要成交了。可地王一出来，业主现在已经把价格涨到了250万，而且还不太肯卖。”

　　据荧灿地产统计，3月15日大望京1号地诞生之后的不足十个小时，三成二手房业主将售价提高了五千元，有的甚至提高一万元。而3月17日大望京4、5号地出来后，原先调整房价的房主又降低报价，但是依然比原有基础有所上涨。据统计，目前望京周边二手房均价为2.2万—2.3万，相比3月15日之前的2.1万元上涨了千元，平均涨幅达到了4.8%，短短几天的涨幅远远超出北京市二手房全月涨幅3%的水平。

　　在融科橄榄城，记者也从中介处了解到了同样的情况。地王拍出后，区域内的售价出现大幅上涨。目前融科橄榄城一期、二期的二手房售价已经涨到了30000元/平方米，涨幅近20%；朝庭公寓也由原先的23000元/平方米，涨到了25000元/平方米。“多的涨了三四千，少的涨了一两千。”某中介经纪人告诉记者。

　　自从地王拍出后，业主开始惜售。记者自望京的一些门店了解到，地王拍出的一周多，客户咨询量猛增三成，而业主则纷纷开始捂盘，挂牌量环比前一周下降了15%，业主出房意愿明显下降。

　　由于突如其来的涨价，使原本许多很有希望成交的单子都泡汤了。现在购房者的心理也变化了，原先是只要业主肯降个几万块钱就基本能成交，现在只要你业主别涨得太离谱，每平方米涨个一两千我也就认了。但业主就是不肯卖。

　　卖家就高不就低

　　尽管望京1号地和4、5号地拍出的楼面地价相差近万元，周边业主并不在乎土地的差价，而是就高不就低，并不在意这土地的差价。

　　虽然房价陡然上涨，这也使得一部分客户的购买意愿更加强烈。他们普遍存在一个心理，趁早买房，否则越往后越买不起，而且这些人几乎都是自住型客户。

　　记者了解到，为了促成交易，目前中介方面也都在拿“保利1.7万元楼面地价竞得望京地块”的事，给业主做思想工作，但业主们根本不听，他们更愿意接受对他们有利的消息。在采访中，就有业主对记者说，现在自己才卖两万四五，人家地王楼面地价就两万七，比自己现在的报价还高了，以后房价还会涨。

　　一位在望京新城有两套房投资的陈先生，2008年底才投资的这两套房已经赚了一倍，本来已经打算出手的，看到地王价格已经到了接近3万元/平方米，赶紧将报价提到2.2万元/平方米。在3月17日拍出的望京村4、5号地出乎很多人的意料，楼面价还不到1.8万元/平方米，陈先生表示就这价格算起来房价也要3万元/平方米以上，“就高不就低，做过房主的都知道，现在的房价是你敢喊就有人敢买，我不会精神错乱。好不容易等到的地王，这么大的利好在股市也要拉好几个涨停。”他很是自信地说。

　　-业内分析

　　差价存在合理性

　　时隔两天，相邻的两块地地价竟然出现近万元的差价，这令人大跌眼镜，连很多业内人士也连连表示看不懂，有人直接表示若非行政干预，绝对不会出现如此大的差价。

　　但在参与了两块地竞价的合景北京副总经理欧坚看来，两块地之所以差价如此之大，还是有合理性的。

　　首先，1号地80%的面积是住宅，而4、5号地是住宅和商业混合用地，只有50%是住宅，而且1号地的位置的确优于4、5号地，因此，1号地的单价高于4、5号地也是正常的。

　　其次，从总价上看，也就是从竞价企业的资金实力看，4、5号地也很难超过1号地太多。4、5号地的面积比1号地几乎大了一倍，如果按1号地的成交单价算，总价将超过70万。按竞买标书的约定，这笔出让金必须在27个工作日内缴清。能在如此短暂的时间内凑齐这样一笔巨款，对竞拍企业的资金压力非常大。

　　因此，欧坚认为，这些先天条件注定4、5号地是不可能拍出和1号地相同的价格的。至于行政干预，欧坚认为这只是辅助影响因素，“关键还是市场说了算，取决于企业对土地市场的预期和口袋里是否有钱的判断”。

　　偶然性也会影响结果

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也认为，现场拍卖时的偶然性很大，参与企业、拍卖师的现场掌控能力、地块的具体指标，都可能导致两块相邻的同类型土地拍出反差很大的价格来。同时，他表示，3月15日3块地王的出现，对市场还是有影响的，“如果这两块地拍卖的时间对调一下，4、5号地很可能卖出更高的价格”。

　　欧坚表示，1号地的价格的确有些超过合理区间，可售面积的楼面地价应该在2.4万—2.5万/平方米之间比较合理，相对而言4、5号地的价格比较符合预估。

　　他认为，如果把两块地交换竞拍，最后的结果肯定与现在不同，差价肯定没有现在这么大。

　　-专家观点

　　任启鑫土地稀缺造成地王频出

　　两宗土地虽然同在一个区域，但保利拿下的大望京4、5号地有比较大面积的公建混合住宅用地和托幼用地，而其中的公建产品不能拆分销售，无疑增加了销售难度，而远洋的1号地块大部分是住宅用地，甚至部分可用于建设低密度住宅。由于土地规划不同导致了两块地的适建产品及将来可能的定位和客群有较大差异，因此出现了土地价格的较大反差，这两块地的价格差异是市场行为。

　　当前，地王现象已经成为社会热议的焦点。批评的矛头直指大型央企，尤其是非房地产为主业的央企，之所以会出现这种情况，一是由于央企资金充足而投资渠道狭窄，实体行业不景气，而房地产行业利润相对较高。此外，一线城市土地资源稀缺，尤其是地段较好的地块更是受到了热捧，所以这种现象的发生是必然的。

　　近日国资委公开表示，要求非房地产主业的央企退出房地产行业。因此可以预见，未来央企屡创地王的现象将会大为减少。

　　张月未来走势仍需理性判断

　　“链家地产”市场分析师张月认为，判断土地拍卖价值给当前房价带来的参考，其实意义并不大。首先，各地块未来房产定位各不相同，房价偏差也就较大。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，历史上出现过的地王几乎100%都会建成高于区域一般商品房品质的房产。例如2005年清河毛纺厂地块建成的橡树湾项目，价格高出同区域几乎40%；朝青板块的星河湾项目，价格甚至一度达到同区域房产的2-3倍。各地块未来建成房产的定位不同，楼面成本也就相差较大，最后各自的房价对比意义也就不大。

　　其次，地王较高的楼面价实际上是涵盖了未来较长期房价上涨的成分，透支了部分对未来房价的预期，因此，区域房产短期内因地王的高价格而立刻调高价格并不科学，反而容易造成需求的观望以及转移，造成区域房产的空置，甚至是价格的下行。因此，“链家地产”市场分析师张月提醒消费者，对于地王周边房产价值应有一个较理性的判断，避免短期内快速上涨的行为。

　　顾辰天地价虽波动房价还将涨

　　荧灿地产总经理顾辰天认为，在开发商看来，地价成本虽然是建房售价的依据，却不是重要因素，成本低，房价不一定低，但成本高，房价肯定高。保利地产以1.8万价格斩获的大望京4、5号地上市定价之时必定会参照二手房价格，届时，其将以相对较低的成本获得比远洋地产更多的利润。相对于成本而言，周边房价则是更重要的定价根据。目前望京已经成为北边工作的小白领们置业的首选。月收入万元以上稍有经济实力的年轻人还是愿意在望京买房。加上周边新盘存量不多，所以二手房长期来看还是具有极大的市场潜力，加上大望京1号地的影响，顾辰天认为，望京今年房价的涨幅肯定超过全市平均涨幅。

　　-置业提醒业主切莫过高估计房价

　　“远洋拿得望京地块有其特殊性。这块地一面靠着北小河，一面对着望京公园，而且靠近中央别墅区。远洋很有可能将其打造成一个五环内的低密度住宅项目，品质会比周边项目高出很多，所以业主不能光看楼面地价，还要看到其他因素。”21世纪不动产市场分析师孟奇建议买卖双方都要对市场保持冷静。

　　他给记者举了一个例子，位于大屯的紫玉山庄是北京一个典型的五环内别墅项目，目前的售价约在60000元/平方米，而周边的二手房价约为25000元/平方米，连别墅项目的一半都不到。

　　孟奇认为未来望京房价的总体走势依旧是向上的，短期内成交量会有所下挫。但预计1至2个月区域楼市涨价的效应将被逐渐消化，成交量也将逐渐回升。(赵丽萍鲁欢张蓓) (来源：京华时报)