佛山人气楼盘五一将集中推货 二手楼初现抛房潮

桂城新楼盘将在“五一”集中推货，二手房市场感受到了近几年来的最大压力。

　　接踵而至的强调控让红火异常的楼市突然遭遇了“寒流”，佛山楼市人气颇旺的“桂城板块”也未能幸免。向来奇货可居的新楼盘开始按捺不住了，“五一”将集中推货，二手房市场感受到了近几年来的最大压力。在新房价格依然居高不下的当下，二手房无疑是不少首次置业者的首选。在这个扑朔迷离的季节，本报记者对桂城的二手房市场进行了一次深入调查。

　　“3天里把手里的房子全挂出去”

　　二手楼初现抛房潮

　　记者近日走访获悉，面对“贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍”，以及“购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％”等最新调控政策，桂城二手楼初现一定程度的抛房现象。而因为银行信贷整体收紧，首次置业的购房者对桂城二手房的关注度也在加强，但观望情绪依然强烈。

　　虽然不急着用钱但也要抓紧时间出手

　　“政策出来前卖了1套房，政策出来后把手里4套房全挂出去了。”禅城的招先生告诉记者。在4月初，他琢磨着房价可能会降，所以挂出了1套户型比较小的二手房，“大约70平方米，在兴业新村，很快就卖掉了。”

　　据他介绍，那套房子是他在2001年买进的，当时只花了14万多元，这次挂出的价格是43万，最后以40．5万元成交的。“我当时开价是6300多元一平方米，买家出价5500，最后按6000一平方米成交的。”招先生表示，虽然自己目前并不急用钱，但他预感房价要降，所以决定抓紧时间出手。

　　招先生没想到的是，他这套房子收取定金、跟买家签订合同后没几天，“新国四条”就出台了，虽然不太确定这些政策到底会给二手楼市带来多大的影响，但接着新国十又出台，这让他立马做出决定，“3天时间我把手里最后4套房子全挂出去了，开价也比市场价稍微低一些，能出手就尽快出手了。”

　　首次置业者仍在观望

　　尽管部分业主开始抛售手中的二手房，但成交数据并未有明显变化，满堂红桂城某分店中介告诉记者，一方面可能是新政策出台时间才几天，业主从看房到下定、签合同一般没这么快；另一方面也可能是购房者观望情绪依然强烈。

　　随着信贷政策的收紧，二手房的首付也随之提升，这也给想买二手房的人带来一定程度的困扰。记者咨询交通银行等银行获悉，目前购买二手房即使是首次置业，首付一般要做到四成以上，而最低优惠利率平均都在8．5折左右。

　　记者此前采访的购房者小黎，也告诉记者，最近几天他也留意到网上挂出的桂城优质房源比之前要多，而且在周三周四还抽时间看了位于城市广场的两套房子，“总体来说性价比还不错，7000多一平方米，价格比上个月应该要降了一点，但我没急着下定，再等等看吧，现在即使按照这个价格，我买房的压力还是比较大，因为那两套房子都上了90平方米，按现在政策首付还是要三成以上，之前有中介还介绍有个别房龄很新的房子，有希望做到两成半首付，现在都做不到了。”

　　新盘集中推货挤压二手房市场空间

　　“今年‘五一’期间，禅桂地区将集中推出较多中小楼盘”；“桂城核心区虽缺乏土地供应，但‘五一’前后预计千灯湖和平洲片区各有数百套新房推出”。随着“五一”临近，桂城二手楼市突感寒意。

　　新房集中推出，让二手楼市即将面临“起价艰难、出手缓慢”的尴尬。这不禁让人将其与去年‘五一’前后的楼市对比，今年‘五一’难道又将成二手楼市拐点？

　　禅桂地区新盘集中推出

　　今年“五一”前后，禅城、南海地区将有较多新盘集中推出，其中尤以禅桂中心组团地区为最。在这些“五一”新货中，不乏大量中小户型产品。比如位于文华北路的东建•文华尚领预计4月份将开放样板间，并于“五一”前后开盘，其按计划首批产品包括30—60平方米带精装修的公寓、90平方米左右的“N＋1”毛坯产品；位于汾江中路西侧的凯德•天伦世嘉将推售产品为88－120平方米三房单位。

　　记者了解到，继今年3月热销后，招商地产在佛山的两大项目都将有新货在“五一”前后推出。其中，依云水岸推出二期4＃楼单位，包括了40套面积为88平方米的“1＋2”房单位；而依云上城也将在此期间推出100套新单位，包括了79平方米和91平方米的“2＋1”小户型单位；此外，中海万锦东苑开盘后，计划将于5月份推出面积为90平方米左右的两房单位，而4月18日左右其样板间对外开放。

　　“作为‘五一’小黄金周，多数楼盘都会搞相应的促销活动，这对购房者的吸引力还是很强的。”一位地产业内人士分析，相比广州的高房价，佛山目前的价位仍处于较低水平，由于广佛地铁开通等利好因素，佛山的购房刚性需求仍较强。因此，“五一”虽将迎来推货高潮，但预计房价不会大幅降低。

　　二手楼市上涨势头或遭阻击

　　据记者了解，去年“五一”期间，佛山的不少大型楼盘纷纷推新货，结果直接导致此期间禅桂地区二手房成交量减三成。业内人士预计，今年五一期间如果禅桂地区新盘集中推出，桂城的二手楼市很可能再迎拐点。

　　据满堂红桂城某分店销售人员介绍，去年经历了“金九银十”后，桂城的二手房价格整体仍保持着上升趋势，平均单价增幅在1000元以上，上涨势头在今年全国两会后仍未明显放缓，“现在城市广场附近的二手楼，单价比今年1月份还要高出几百甚至1000元”。

　　“持续上涨的势头可能在‘五一’受到阻击。”上述地产销售人员告诉记者，在桂城的千灯湖、城市广场、南海大道北等片区的二手房，一直是购房者关注的重点。其代表楼盘分别有中海万锦豪园、怡翠花园、俊雅花园等。“这些楼盘上涨趋势明显，中海都1万以上了”，虽然楼盘位置和配套较好，但高企的房价让首次置业者明显放缓了脚步。吉之堡一位销售人员告诉记者，在桂城城市广场片区的怡翠花园等楼盘，今年三四月的放盘量有所增加，但交易量反而下降了。“应该还是价格太高了。”有关业内人士说。

　　上述业内人士分析，按照目前城市广场片区部分二手楼8000到10000元的单价，购房者可能更倾向于买禅桂地区的新房，而且现在二手楼首次置业的首付也只能做到三成及以上，新房首次置业不超过90平方米则可以首付二成，“禅桂地区‘五一’集中推新货，桂城的二手楼市很可能出现拐点。”

　　中介吃差价、房托抬房价、产权不清晰……

　　不得不防的二手房“陷阱”

　　中介要求买主和卖主不得私下见面及交易，结果却从中吃差价；交完定金和首付，却被告知房子被法院拍卖，无法正常交易；一套房子，一次十几个人一起看，看房者竞相抬价，其实多为房托……

　　以上都是二手房交易过程可能遇到的“陷阱”，记者根据部分受访者口述、律师提供的部分购房被骗案例以及媒体部分报道，整理出二手房交易中比较常见的误区和“陷阱”，希望为“五一”前后想在桂城购置二手房产的市民提供参考和借鉴。

　　中介吃差价较常见

　　来自江西、家住桂城的小徐，是某国有银行南海支行的员工。他工作已有4年多时间，现在每月平均收入有6000多元，算得上高薪打工族的一员。去年12月份，他和女朋友一起，在桂城南海大道北的俊雅花园买了一套二手房，虽然看房、交易过程都比较顺利，但中间的一个小插曲，仍让他有点愤愤不平。

　　“中介报价48．5万，成交按47．5万成交的，后来才知道业主当时只开了46万，被中介吃了1万5千块差价。”据小徐回忆，当时他是找一家中介公司推荐的房源，在自己和带女朋友两次看房过程中，都没有见到业主，只到后来当面谈价才跟业主见面，不过也都有中介在场，没有私下交流。

　　“第一次当面谈价，业主只答应少5000块，当时没有签协议。”小徐告诉记者，当晚回家后中介又给他电话，说跟业主谈妥了，业主愿意少1万元。因为对房子比较满意，加之跟女朋友结婚急需一套房，所以小徐决定以47．5万买下这套房。“交了定金、签完合同后，我陪另外一个朋友也到这个小区来看房子，结果听另外一家中介说我买那套房子业主当时开价是46万，多出的1．5万应该是被中介吃了。”

　　一位不愿具名的业内人士分析，中介吃差价现象较为常见。“假如业主开价50万，中介按52万卖出，多出2万差价再分一部分给业主，业主肯定也不会吱声的。”

　　如何避免或减少被中介吃差价的损失？该业内人士建议购房者首先要对所选楼盘附近的二手房价有比较全面的了解，防止坐地起价；其次，中介要求不能跟业主私下见面，购房者可要求中介出示卖方的委托合同，或要求中介约业主见面等方式，尽量减少完全由中介从中协调的过程；此外，交易之前，尽量请房地产专家、律师或者买、卖房屋较有经验者帮忙参考。

　　掏首付前应查清房子有无被拍卖

　　“付了78000元，房子还没住进去，就听说早已被法院查封拍卖了。”这是韶关的彭先生在南海狮山的买房受骗遭遇。目前，警方以“涉嫌诈骗”对此立案，但彭先生数万元损失仍不知能否追回。

　　来自韶关的彭先生已在佛山打工8年，去年底他决定在佛山安家，并看上位于狮山小塘滨江名苑一间二手房。在看房时，房产中介的工作人员李某告诉他，该房售价比正常市价低4万元，“房主急于卖房，要求实收20万元”。

　　去年12月21日，在该中介公司提供的房地产买卖合同中，三方都签了字，小彭交了1万元定金给房主刘某。之后的一个月，小彭先后共交了6万元首付款给刘某，并支付8000元中介服务费。三方还口头约定，今年3月前办完按揭手续后，小彭一家就可准备入住了。

　　不料今年春节后，刘某的手机再也打不通。经中介从房管部门了解，早在2009年6月3日，南海法院就已将该房查封，并在当年12月15日拍卖出去。也就是说，在小彭付定金买房的一周前，该房已不属刘某所有了。彭先生辛苦打工多年的积蓄交出去后，新家却进不了门。

　　据广东豪盛律师事务所主任涂建军介绍，该房原业主刘某已涉嫌诈骗。如果房产中介经手人事先知道该房产权实情，而未向买受人彭某讲明，则构成共同犯罪；如该经手人事先也不知情，则存在一定过错，须承担一定责任。

　　广东圣和胜律师事务所律师陈滨宏告诉记者，在买卖双方签订房产交易合同之前，房产中介有义务在房管部门查册，确认房屋的产权状况无瑕疵后才能促成双方交易。“然后是签合同，签完合同买方才交定金，之后再递件，房管局受理递件后才交首付”，陈滨宏表示，桂城近几年二手楼市比较活跃，购房者一定要了解清楚流程，并最好能书面合同明确中介查册房屋产权的义务；同时，他建议购房者一定要保留好交易过程中的相关凭证，并仔细研究相关合同和协议，以避免出现纠纷时自身合法权益难以得到保障的现象。

　　共有房产交易须谨慎

　　在采访中，上述业内人士向记者讲述了一个桂城共有产权二手房交易失败的案例。在该案例中，购房者王女士所幸因为与业主签订了补充协议，因此在业主毁约时，保障了自己的合法权益。

　　去年9月份，桂城的王女士看中了一套平洲某小区的二手房，但该房子房产证上有业主李女士和她女儿两个人的名字。签居间合同时，对方只有李女士到场，而且李女士并没有携带其女儿同意出售该房屋的书面声明。王女士因此坚持要求李女士代表女儿签了一份补充协议，称如果因为李女士女儿未及时办理公证导致交易不能进行，李女士将承担全部责任。同时，在合同中双方还约定，业主违约须赔偿双倍定金或者20％的违约金。

　　结果在双方签订合同和补充协议后没多久，李女士以她女儿不同意卖楼为由毁约，但王女士最终获得了双倍定金的赔偿。“虽然房子没有交易成功，但王女士至少没有损失定金和其他费用，而如果没有这个补充协议，她交的1万定金很可能就要打水漂。”

　　“没有女儿签名的居间合同是无效的，但补充协议有效。”对于该案例，陈滨宏分析说，因为有这样一份补充协议，业主的毁约就要按照相关约定进行赔偿，“赔2万定金算好的，要按房价的20％来赔估计就不止这个数了。”

　　陈滨宏提醒购房者，如果遇到房产证上有两个或以上名字的情况，应要求房产证上所有人都到场签名。如有不能前来签约的，必须在签合同前，得到其同意出售房屋的书面声明。而上述业内人士则告诉记者，买二手房应尽量找业内名气较大、口碑较好的中介。“一些小中介机构利用购房者对二手房交易不够了解的盲区，伙同业主骗取中介费或定金的事不是没有，尤其是房产证上不是一个人名字的，购买这样的房子尤其要注意。”

　　“还有一个特殊情况，如果房产证是在对方结婚之后办的，即使房产证上只有一个人名字，也是夫妻共同财产。”南海公证处梁浩华分析，根据婚姻法第十七条，夫妻婚姻关系存续期间取得的财产如无特殊约定就属于夫妻共同财产，上述所说的房产是在婚姻关系存续期间取得，虽然登记在一个人名下也是夫妻共同财产。为避免交易风险，应该由夫妻双方共同签订买卖合同，如果可以最好让出卖方提供结婚证。

　　本版文／图南方日报记者赵进