沪二手房交易需过评估关 涉嫌避税低价抛房卡壳

　　原本买卖双方你情我愿的一桩二手房交易，却因房产交易中心的一纸评估价而几近告吹。市民张先生近日向本报反映，自己在浦东张杨路、德平路购买的一套243万元的房产，进了交易中心之后，后者给出的核准后的评估价格一下子“飙”到270万元。

　　记者昨天在调查中发现，随着二套房贷从紧，购房税费优惠年底到期，申城二手房成交速度骤然提升，可交易中心的一道评估关，让一些急于资金周转的“抛房族”们有点为难。中心给出的说法则是，房屋总价过低，不排除有“做低”房价避税的嫌疑。

　　税费负担突增数万

　　张先生想要购买的这套房子是在今年10月看中的。张先生坦言，促使自己摒弃观望而出手的直接诱因，便是近期市场中风传明年即将取消的房产交易税费优惠。

　　“我们都是正常交易，完全没有做低房价的意思。”张先生向记者大倒苦水，声称243万元的交易总价是买卖双方在合同中一致认可的，且仅有一张合同，并无市场中此前在销售旺季普遍出现的“阴阳合同”，即上、下家合伙“做低”房价的做法。

　　最为关键的是，这一成交价格也是受上家，即业主一方所认可的。张先生说，如果真的按照交易中心核出来的这270万元过户的话，那么房屋单价至少一下子被拔高了至少2000多元，总价多出来的这27万元，将为张先生多带来数万元的相关税费缴交开支。无形中多出数万元的负担，让购房的首付资金本身就捉襟见肘的王先生陷入两难。原本顺风顺水的一桩交易就这样搁浅，张先生自觉难以理解。

　　低价抛售难被认可

　　无独有偶，2个月前，王先生决定将持有的一套虹口现代公寓3房2厅2卫的物业出售换一套别墅居住，当时在中介的挂牌价是300万元成交。半个月过去了，王先生倒是看中了一套位于青浦的别墅并付了定金，手头的虹口现代公寓反倒无人问津。

　　眼看着离付首期款的日子越来越近，加之二套房贷年底收紧的风声愈传愈真，资金迟迟未能及时周转，他索性狠狠心决定以270万元的跳水价挂牌。第二天就有客户付了10万元的意向金，虽然亏了些，但是想想能够顺利买下心仪别墅，王先生还是觉得很值得。

　　问题出现在了过户，当时的房产交易中心以成交价过低，不同意按照270万元的价格过户，经过评估公司的评估后，最终双方以280万元的成交价格缴纳了各自的税费。

　　提起此事，王先生至今仍觉得有些胸闷——“我知道交易中心也是为了防止部分客户"做低"房价，所以要求对房屋进行评估后按照评估价缴税，但是对于某些特殊的抛售案例，交易中心是否也能有些弹性空间呢？”

　　核准总价防止避税

　　带着购房者的疑问，记者走访了市中心城区部分房产交易中心。对于张先生、王先生的遭遇，一些房产交易中心的工作人员坦言，这在交易过户过程当中并不少见。

　　“严格把关买卖双方呈送上来的交易文件，特别是将成交总价进行仔细核对，是每个房产交易中心都会做的事情。”对于交易中心的评估价格往往比成交合同价要高，一位工作人员并不否认该现象的存在，“那是因为的确存在一些交易双方故意"做低"房价、私下里签订"阴阳合同"的违规做法，这一做法最直接的体现就是房屋成交总价过低。”

　　该人士表示，按照正常情况来说，交易中心会以近一、两个月的同一小区的房屋成交均价作为衡量的基准，同时结合同一地段近期的周边房价水平，结合该套房屋的实际面积，最终得出一个核准后的评估价。若不出意外，这一评估价与实际成交价之间的误差大致在3-5万元之间。如相差过大，则极有可能是买卖双方在故意“做低”房价，以求避税。

　　“契税、营业税、印花税等相关税款加起来，整个房产交易过程中最高可有8%的税款产生。”某房产中介的一位专门负责过户交易的部门经理告诉记者。

　　核价依据期待公开

　　据记者了解，市场好的时候，“做低”房价以达到避税的目的的案例并不鲜见。然而，这一做法是被有关部门明令禁止，且“阴阳合同”是不受法律保护的。交易中心在最后的过户环节严把总价评估这一道关，为的就是让违规避税的现象和做法减少到最低限度。

　　而实际上，一些品牌房产中介公司，与所在区的房产交易中心大多都有联系，“中介心里最清楚，哪些价格进到交易中心是要被卡掉，哪些是可以顺利过关的。一般来说，中介在上、下家签订买卖合同前，都会拿成交总价进交易中心去试探一下的。”

　　但也有业内人士指出，就当前楼市起伏的不同阶段，市场中出现的不同交易案例，交易中心的这一做法似乎太过于呆板。仅仅就一纸评估价，就将一些急于抛售、套现的卖房人，甚至是一些急于用钱周转作下一套首付款的置换型购房者拒之门外，似乎有些不公。

　　“交易中心在给出评估价格的同时，是否可以进一步将信息公开，例如这一核准价、评估价它所产生的具体过程、依据是怎样，达到怎样水平的总价才不至于招致避税的嫌疑，这些都有待于未来的房产交易过户管理不断去完善和探索的。”一位专家如是说。 (来源：新闻晚报)