地产商祭出“降价大旗” 房价下行通道已然打开

　　日前，有一线地产商公开祭出“降价大旗”，通过增持现金和加快周转应对政策调控和行业调整。虽然大部分地产商依然表示不会“跟风降价”，但前期涨价过快的项目已经展开“暗降”促销，房价调整也已成为业内人士的共识。在地产中国网最近举行的“2010地产系列观察与解读论坛”上，包括SOHO中国潘石屹、华远地产任志强在内的开发商都认为，房价回归是房地产业继续健康发展的关键。

　　去年以来，主要城市的房地产市场量价齐升。岁末年初，中央连续发文要求遏制房价过快上涨，但今年两会后，以北京为代表的一线城市房价再度飙涨，在一季度这一楼市的传统淡季，房地产销售与投资额大幅增长并创历史新高。针对楼市泡沫造成的经济过热隐忧，监管层出台更为严厉的调控政策。随之而来的首先是楼市成交量陷入冰冻期，大部分城市住宅的成交量环比降幅均超过50%，有些城市甚至下跌超过90%。

　　从历史经验看，成交量持续冰冻3个月以上，房价便会出现明显下降。而根据潘石屹的观点，房价调整已十分必要。在此之前，中国的房地产市场的价格信号已经“乱套”。新拍地价频频高于周边房价，租金和房价之间的关系也不正常。根据中原地产的数据，北京二手住宅第一季度的租金回报率是2.9%，上海是2.3%，一手住宅回报率比二手还要低。而目前长期国债的利率水平大约为4%。

　　显然，房价回归到合理水平，让地价和房价,房价和租金的关系恢复到正常水平，是政策制定者的主要目标。“房价下降不可避免，不降还会有更严厉的措施。”一向对房价十分乐观的任志强如是说。毕竟，高房价将抑制住房消费，进而弱化房地产对国民经济的拉动作用。业内普遍认为，在工业化和城市化进程尚未终结的中国，并不缺乏住房需求，缺的是理性预期下有真实购买力的住房需求。在既定收入水平下，城市置业者不能承受房价的过度上涨。

　　当然，像北京这样限制购房套数的措施是临时性的，从根本上遏制热点区域房价泡沫的膨胀，还需要切实落实土地供应规划。以北京为例，目前新建商品房房的市场存量依然显少。数据显示，扣除商业、车库、公建房屋以及因质量和设计等问题长期滞销的商品房，北京可供销售的新房住宅仅有3万余套，而北京每年成交的商品住宅在18万套左右，目前的存货只相当于两个月的销售量，这对于一个需求过于旺盛的市场而言无疑是有问题的。因此，北京等地出台了可观的供地计划，如果能落实，则必然能平抑房价。

　　业内人士指出，随着土地供应的提速，房价将逐步下调，刚性需求将渐次进场推升销量，进而稳定和提升新房开工率，实现房地产市场“软着陆”。本报记者 林喆 (来源：中国证券报)