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房价被炒增速过快地产商心虚 不建议买小产权房

来源:搜狐网
2010年05月07日16:04
陈云峰做客《第一时评》聊房价
陈云峰做客《第一时评》聊房价

    对话嘉宾:中国房地产经理人联盟秘书长 陈云峰

  开发商与购房者正处僵持阶段

  主持人:近日新闻报道出,恒大在新政之下首掀全国范围降价狂潮,预计其各地推出的新楼盘将以8.5折进行销售。您认为以恒大地产为首的降价风波会不会将高房价的多米诺骨牌第一举推倒?

  陈云峰:恒大地产应该是在新政之后第一个对市场做出反应的,而且他价格的降幅也非常大。到底全行业是否都能像恒大一样跟进,我觉得还要观察一段时间。支撑房价的因素,包括支撑开发商坚持高房价的因素实际上是很多的,例如热钱大量的涌入楼市,例如有很多的人把房地产用来作为投资……这些因素实际上并没有消除。所以,准确地说,目前我们还处在买房者和卖房者僵持、观望和博弈的阶段。

  主持人:在中央和地方新政的双重影响下,房地产开发商的资金链是否已经开始出现断裂?日子是不是并不好过?

  陈云峰:要提到断裂,现在应该说为时过早。从2009年3月份楼市开始出现小阳春,到今年四月份新政出台,实际上连续有一年多,开发商过上了非常好的日子。当时我有一句话来形容开发商的心态,就是做梦都可以笑醒。另外,实际上从股市融资等各种渠道的钱还是在涌入房地产界。所以,现在开发商的日子远不像大家想得那么惨淡。

  房价上涨太快连开发商都心虚

  主持人:陈秘书长刚才也提到,这次一系列的新政对投机者打击比较大,让他们有一点发蒙,那对像您这样的开发商来讲有打击吗?

  陈云峰:对开发商的打击也是很厉害的。在今年的年初大家对市场还普遍看好,所以说制定的计划相对来说都是比较大的。一进入到五月份,特别是五一旺季,呈现出的却是这样一个销售状况,确实使很多开发商不知所措,而且心理非常紧张。我们几个开发商的老总还在一块盘算,到底这次新政会有多长时间的影响期,如果短一些,我们的对策可能就会小一些,如果我们判断确实有一两年的中长期的反应,这个情况就严重了。我们现在必须从根本上调整经营策略,包括在价格上,实际上如果要是降下来,可能比恒大的降幅还要大。因为价格总是要根据市场来判断的,看看市场到底能否接受什么样的价格。实际上以前价格是让投机者炒起来的。

  主持人:您本人是中国房地产经理人联盟秘书长,站在您的角度是希望房价涨还是希望房价跌?

  陈云峰:我也是一家开发商,而且我们联盟大概有1000位开发商老总在这个圈子里。说心里话我们开发商是希望房价涨的,但是不能像前一段时间涨得那么快,前一段时间涨得那么快连开发商都接受不了。我一直举通州的例子,通州的房子在2009年的时候大概是一万块钱,通州的老百姓感觉到房子已经涨到1万了,已经很高了。但是进入了2010年三个月的时间通州的房子翻了1倍,进入四月份用了十几天房价马上要到3万,所以这种房价,我们自己调整都来不及。房价确实是被投资者和投机者炒到了这种地步。

  房价这样涨,行业内部人都会崩溃,这样涨的话那谁买得起。所以房价应该是温和得涨,不能涨得过快。这样的话,作为开发商,我们才能够一个项目一个项目地持久做下去。现在的房价本来就脱离了普通老百姓的实际购买力,这就是投机者的天堂了,房子已经变成股票了。所以,开发商的心态,我觉得是我们希望涨,但是涨幅不要过高,10%能左右每年的涨幅是开发商愿意看到的,实际上老百姓也能够接受,政府也能够接受。

  新政触碰到了房地产行业核心部分

  主持人:社科院发布了房产蓝皮书,认为新政只能够维稳不能止住房价上涨,因未触碰房价上涨真正核心,您是否同意这个说法?

  陈云峰:社科院这次报告,应该说我也基本上赞同,但是也有不太认同的地方。特别是它对这次新政的作用,我觉得它还是低估了。它觉得这次新政没有动及房地产的核心部分,我个人的观点恰恰相反。因为在历届的房地产调控当中我都分析过,房地产行业对什么政策最敏感呢?就是金融政策。金融政策最简单的,就是提高首付和加息。

  大家可以看到从国十条一出来实际上就是在加息,实际上已经触及到了房地产的最核心部位了。实际上,五一的销售量很惨淡,只是正常销售量的20%。就是说80%的销售量被这次新政打掉了。另外像北京和深圳这样的城市,实行了很严厉的行政调控。就是说你第三套房包括你是外地人来这里买房,我根本不给你提供贷款,这样就把金融杠杆彻底地给取消掉了。所以说房地产行业在这个很严厉的政策面前,实际上是受到重创的。还有,首付比例也从20%提高到了30%,二套房的比例提高到了50%。在北京,每个家庭,你如果还想买房的话,你只能够再买一套房,也就是说北京出现了有钱你也买不到房的情况。很多外地人看到北京好,想买房,如果你想贷款,对不起,你回家买,这边没有。所以说这个政策的严厉性实际上是非常强的,而且它界定了一套房到三套房,这代表了:你有一套房是自住型,第二套房是改善型的,第三套房就是投机性和投资性的。所以,国十条严厉的打击投机者的力度非常大。

  买小产权房有很大风险不建议购买

  主持人:国家14部委近日出台政策,要求整治小产权房。针对该政策,您觉得小产权房还敢不敢购买?小产权房的购买价格确实便宜,有很多人都不惜冒风险来购买,你对此有什么看法?

  陈云峰:我的很多朋友也老问我,是否该买小产权房,优点是便宜,缺点是没有保障。没有保障就表示你没有大红的房本(像有的商品房的房本是可以去理财的),你的房子没有国家给你的产权凭证。最可怕的是由于你是小产权房,你区域的规划可能就不是国家的统一规划,将来可能面临,这一片都要拆,国家要修路,国家要建国家规划的东西,这时候你就要涉及到补偿问题,很复杂的问题。特别是我们工薪阶层,虽然小产权房便宜,但是也便宜不到一半。当你地区的房子到2万的时候,你小产权房也要1万多。所以我觉得买小产权房如果图便宜的话,更要考虑到法律。如果是正经的商品房你就不会有任何的风险。所以我对我的朋友是这样说的,我对广大的网民也这样说:我觉得小产权房不可擅动。

  主持人:特别得诚恳。您是开发商,那您的项目当中有没有这样的小产权房?

  陈云峰:没有,我所在的企业是一家上市公司,我们已经有了国有土地使用证的房子,有了这样的房子他肯定现在是有规划的。当然,小产权房是由一些村镇以供销社和联合体的形式自己去开发的,实际上他们是利用自己的土地资源。小产权房的争论也颇多,我作为房地产业内的人士,我觉得小产权房国家是得管,不能大量蔓延。而且,小产权房不公平,实际上他没有交土地收益给国家,所以才是小产权房。可能它规划方面就会有问题,如果买这样房子的人有了法律风险,官司很难打。如果小产权房有风险,那是谁在建小产权房,那不是在挖陷井吗?如果说小产权房是错了的话,那就不能再错了,这是我的一个建议。

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