成都房交会热度骤减 专家称房价企稳回调有限

　　本报记者 戴晓天 成都报道

　　中国证券报记者走访5月5日开幕的成都2010年春季房交会发现，展会比去年冷清不少。相比2009年下半年的火爆，成都楼市近期可谓晴转多云，看房者多半观望，开发商优惠有限，呈现量减价稳的特殊格局。现场保利、华润、蓝光等开发商悉数摆出绚丽大展台促销，而多数参观者在了解楼盘基本信息之后倾向观望离场。开发商则掏出更多促销手段吸引眼球，特惠卡、美女走秀、总价让利、免费接送看房等营销手段花样繁多，面对优惠力度较小以及对政策的更多预期，购房热情不及以往。

　　刚需进场仍观望

　　记者从位于东二环房交会免费巴士站台发现，以往各年龄段看房人争先上车的现象不复存在，相反多半是二三十岁的工薪人士，等候近半小时30座的巴士仅有12人上车。而展会现场多半是驻留几分钟的年轻人。

　　一位看房的年轻女士表示，听到物业税传闻以及二三套房认定办法即将出台，虽是第一套房，也想等未来房价再回调一些后购买。现在大家都在观望，买房毕竟是一生大事，仓促购买觉得有点草率。

　　据了解，在新国十条发布后，本次房交会5.5万平方米的展场创历届之最，汇集了170家开发商、223个楼盘、13家成都品牌中介，2万多条二手房信息，不少开发商主推中小户型以期提高成交量。

　　一家不愿透露姓名的开发商坦言，新政推出以后，成都房产的成交量短期内受到很大影响。二套房首付5成加至利率大幅上浮，投资市场大幅降温，异地限贷措施更是给炒房者加上一道“紧箍咒”。不过也相信，成都地产属于民生地产，不完全是投资地产，成都凭借建设田园城市的远景规划，未来发展还是很有前景的。

　　房价企稳回调有限

　　成交量减少，但价格并未现较大松动。通过现场咨询二十多家开发商，记者发现最大优惠一般不超过3%，多半只有1-2%，少数还没有优惠。例如一套总价80万元的小户型，通过房交会办理VIP卡抵1万现金，签约时再优惠1%，这样的组合优惠幅度约为2.2%。此外，还有很多参展楼盘并未开盘，更多是借机预营销，多数表示定价、首付按揭、优惠方案等细节还未敲定。

　　历经去年下半年的大涨，目前的优惠力度显得十分有限。记者细察位于东二环和南二环边的两个大盘发现，去年同期的每平米均价分别约为6600元和7500元，目前均价则为1万元和1.1万元，涨幅分别为52%和47%。同时，地产新政对不同区位的房价影响也不相同。在主城区三环以内的楼盘相对于周边区县而言，房价回调的空间相对较小。

　　房贷利率上升和首付比例提高实际抵消了如此小幅度的优惠。记者从开发商处获悉，在按揭方面，一套房的最低首付比例多半为三成，少数接近市中心的楼盘则需要四成。同时，7折房贷利率在实际中已取消，并停止给未缴足1年本地社保的外地人提供房贷，目前首套房四大行一般执行8.5折利率，资信优良者可最低获得8折优惠，而中小商业银行最低为7.5折。

　　或孕育盈利模式转变

　　有趣的是，若未来房价回调超过一定幅度，地产商也会面临商业模式创新的问题，类似制造型企业的科技研发，否则也会因利润变薄而面临生存压力。数据显示这种可能性是存在的，2009年外地居民在成都中心城区买入11653套住宅，占比超七成，创历史最高，这预示大涨后的房价正面临考验。

　　对于房价走势，一位资深分析人士表示，首先，虽然地产新政的效果尚需观察，阶段性拐点还是会出现，但二级城市的下调空间比一级城市要小得多。其次，房价回调不会一蹴而就，将会是循序渐进的过程。在前期信贷宽松的情况下，预计全国开发商普遍掌握了数以千亿的资金，开发商尚可以应对成交缩量的状况。然而随着信贷收紧和投机购房的减少，扩张较快、负债率较高的高杠杆性地产商，将首先面临资金链断裂风险，届时可能被迫调低价格。

　　另一个大胆的预测是，若房价普遍下调促使行业理性回归，行业盈利空间压缩至普通制造业水平，地产商本质变为房屋制造商和物业管理公司，获取房屋设计开发利润，而物业管理属完全竞争，其利润更薄。这可能会迫使行业盈利模式发生转变，那些综合旅游、商业集群、娱乐等功能的长期运营、创新型的地产项目可以获得高于行业的利润水平，例如海宁皮城、华侨城等就接近这类类型。