透视新一轮地方楼市调控(图)

　　新华网北京5月12日电 题：房价“坚冰”能否“解冻”——透视新一轮地方楼市调控

　　新华社“新华视点”记者赵仁伟、彭勇、叶锋、张道生 　　去年以来，我国房价飞涨，一路“高歌猛进”的房价刺痛着每一个购房者的神经，也受到了中央的关注。自今年年初以来，政府频出重拳，彰显遏制高房价，切实解决城镇居民住房问题的决心。

　　进入5月份，在国务院和部分城市一系列房地产调控政策的“重压”之下，一度高烧的楼市似乎进入了“冰冻期”：中介市场门可罗雀、银行拧紧信贷“龙头”、楼市重现打折促销……

　　尽管一些城市房价猛涨势头有所趋缓，但人们也发现，不少地方调控政策仍“按兵不动”，房地产商降价仅属“少数行为”，银行放贷“暗门”五花八门，种种迹象均表明房地产市场仍处深度博弈状态，房价“坚冰”能否解冻，中国楼市能否回归“平稳健康”，仍然扑朔迷离。

　　“地方版”调控跟进　楼市进入“冰冻期”

　　到目前，北京、深圳、青岛等热点城市已出台房地产调控政策，相比“国十条”，实施更严厉的信贷政策是“地方版”调控政策一大特点。4月23日，青岛市率先发布楼市调控细则，除限制外地人购房外，要求商业银行可根据风险状况，以家庭为单位暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　除了暂停第三套房贷、限制外地人购房措施外，首次提出了同一家庭限购一套新房的“限购令”。5月5日起，北京市公积金贷款购买二套房首付提升至五成，公积金购第三套房暂停发放贷款。

　　，包括执行差别化信贷政策、限制炒房和投机性购房、推行人才安居工程等。

　　“地方版”调控政策效应已初步显现，楼市观望情绪浓厚，房地产交易陷入“量减价滞”状态，部分地区楼盘价格出现松动。中国指数研究院对35个城市的监测结果显示，上周（5月3日－5月9日），有26个城市商品住宅成交面积环比下跌。

　　在信贷收紧压力下，连日来北京商品住宅交易量持续低迷，不少房产中介处于半歇业状态。据北京市房地产交易管理网统计，5月10日，北京市新房现房和期房网上签约量分别只有66套、101套。

　　在深圳，二手房市场在新政策出台后大幅下挫。据深圳市规划和国土资源委员会数据统计，上周二手房市场上周共成交2509套，环比下降35．3％。一二手房总成交2799套，环比下降32．5％。

　　ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹表示：“从目前市场反应来看，调控政策发挥了作用，看来房地产市场已进入了一个"冰川季"。” 楼市新政“精确打击”能否命中炒房客
　　各地成交面积回落 市场观望情绪浓：新政策出台两周以来，如火如荼的北京楼市迅速降温，出现“量价齐跌”现象；上海、广州、深圳、杭州等城市也纷纷出现成交量下跌，其中杭州出现成交量环比跌去70%以上。

　　降温楼市初显成效：北京 上海 深圳 广州 海南 背景资料：调控楼市“组合拳”
　　3月18日，国务院国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业； 4月14日，国务院部署十项工作，研究制定税收政策引导住房消费； 4月15日，温家宝主持国务院常务会议，部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍…… 4月17日，国务院再发通知，坚决遏制部分城市房价过快上涨。房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4月19日，住建部通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购等方式收取费用。

　　楼市博弈加剧　房价坚冰仍未“解冻”

　　随着“地方版”调控政策显现一定的“杀伤力”，楼市遇冷，但专家提出，目前楼市正处于政府、银行、地产商、购房者的多方博弈状态，观望情绪浓厚，房价并未出现整体松动迹象。

　　“地方版”调控政策进度不一，不少地方仍在观望和等待。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。

　　现有调控政策的“执行力”遭遇考验。记者最近以购房者身份走访了楼市，结果发现仍有不少曲线炒房的“暗门”。一是通过个人消费贷款的方式“绕过”住房贷款；二是无房户同时通过不同银行购买多套房均可享首套房优惠。一位银行业人士说，购房者可以通过个人消费贷款、透支信用卡、小额无抵押贷款等方式获得资金，银行只要有利可图，大多不会拒绝。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，目前政策仍有漏洞，由于银行系统没有实现全面联网，在一地买房后可以到异地贷款，并且有的银行并没有完全落实限贷措施。此外，“第二套住房认定标准”目前尚未明确，地方在执行过程中有难度。

　　尽管部分地区出现了房价回落迹象，但波及面和降价幅度有限，多数房产商对降价仍“保持沉默”。

　　降价声势较大的恒大集团，宣布公司楼盘从5月5日起实行8.5折“让利”促销，但这些楼盘大多不在核心城市，并且该公司媒体部一位负责人表示：此次促销是既定的市场策略，和调控政策没有直接联系。李文杰说，降不降价跟房地产商手里的资金量有关系，如果不急于回笼资金，降价的可能性就不大。

　　楼市遇冷，是否会对相关联行业产生波及效应？一种观点认为，当前调控政策不可能持久，因为楼市停滞将波及钢铁、水泥、家居等相关行业，产生“多米诺骨牌”效应，政府将很难承受经济压力。不过，多年从事钢材贸易的中间商贾勇超并不认同。他对记者说，今年螺纹钢价格最高时达到了4500元左右，楼市调控开始后，各地区螺纹钢短时间内出现了300元左右的跌幅，目前价格已逐步企稳。

　　“总体来看建材价格仍处历史高位。”长期从事钢铁行业市场分析的研究人员满容容说，根据我们对几大钢厂出厂价格的监测，受房地产调控影响，4月中旬以来螺纹钢曾出现一波急跌，但今后价格下跌空间有限。

　　房价“理性回归”仍需综合施治

　　业内人士认为，由于此轮楼市调控政策的指向性非常明确，“遏制部分城市房价过快上涨”的目标并不难实现。

　　华远集团总裁任志强说，如果房价降不下来，政府还会继续出政策。不过，业内人士分析认为，当前的调控措施仍属权宜之计，从长期看要推进中国房地产市场步入“平稳健康”发展，仍需一个更加成熟、系统的政策框架和制度设计。

　　“北京楼市调控的当务之急是增加土地供给。”潘石屹认为，此次北京之所以出台如此严厉的政策，一个原因就是商品房存货缺乏。北京商品房一年的销售量为20万套，但目前真正能拿出来出售的房子只有三四万套。值得关注的是，经济适用房上市交易、小产权房等政策将对楼市供需产生怎样的效应，也有待观察。

　　政府与房地产业的高度关联能否“松绑”，在本轮楼市调控中值得关注。潘石屹说，中国的开发商与政府、银行的关系在2008年底曾有调整机会，但未过太长时间，一些地方政府和银行即开始“救市”行为。

　　保障房建设力度步入快车道。齐骥透露，住房和城乡建设部正在会同相关部门制定2010年到2012年全国保障性住房建设规划，这个规划将在今年7月底以前向社会公布，主要包括各类保障性住房和棚户区改造计划的内容。北京市提出，今年将确保完成新开工建设和收购政策性住房13．6万套，占全市住宅新开工套数50％以上，竣工政策性住房4．6万套的工作任务。

　　开征房地产保有环节税收的呼声也日益高涨，但如何提高可操作性、避免“误伤”普通购房者权益是必须把握的原则。潘石屹说，房产保有环节征税应以别墅、多套房等为征税对象，计税标准可以从第二套房算起。深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，政府对楼市的调控应该多管齐下，出台物业税或房产持有税是平衡楼市供需平衡的根本之道。

　　遏制房产投资投机要堵疏结合，必须拓宽投资渠道，否则炒房资金从大城市撤出后有可能向二三线城市转移。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说，这是关乎金融业健康发展的一个重要问题。