上海新房出现第一波降价潮 外郊环楼盘率先领跌

　　4月出台的一系列严厉的楼市调控政策逐步落实，其效应也开始显现。假日房展之后，楼市风向急转，开发商阵营发生分化，嘉定、宝山等外郊环的楼盘打出了9.7折、直减8万元的各种折扣优惠。

　　自从5月5日，恒大地产透露在全国范围内，所有楼盘均以原价的8.5折优惠出售，打响了今年以来开发商降价售楼的头炮以后，期待已久的上海新房的第一波降价潮终于来了。根据新浪乐居百盘调查第二轮数据显示，宝山、嘉定等外郊环以及邻近昆山的楼盘价格已开始松动。

　　外郊楼盘降价势头明朗

　　“最先受冲击的是那些中低端投资客密集的板块，比如说昆山、嘉定、九亭这些外郊环地区。”市场资深人士认为，在楼市高峰期可谓“鸡犬升天”，无论是市中心还是外郊都在猛涨，而当市场下滑，这些靠概念炒作的外郊板块是最先跌的。同时，跟上海市区高端楼盘的投资客不同，这些板块的投资客实力并非很强，房贷政策一旦收紧，他们担心无法承受资金压力，用尽各种方法退房，大批投资客正从这些郊区楼盘匆匆离去。

　　目前上海外郊环板块的下跌势头已经明朗。在松江新城，绿地诺丁山的联排别墅总价减8万元。在嘉兴，和风丽园一次性付款9.7折。在昆山，绿地21新城总价优惠2万元，金湖银滩的联排别墅每套直降3万元。

　　在今年房价的快速上涨中，这些上海外郊楼盘也表现踊跃。今年3月初，昆山某楼盘开盘，吸引不少看房者，与动辄几万的上海市区比起来，这里的房价尽管已经涨了不少，但还可以找到很多万元以下的房子，不到50万的首付就可以买一套很不错的房子。

　　无论是“被外地”之后在上海周边买房自住的上海人，还是冲着低门槛蜂拥而至的温州人，他们一起推动了外郊环房价的快速上涨。来自新浪乐居的数据显示，包括罗店、川沙、、金山新城在内的上海外郊环区域房价在2009年上涨了100%。更疯狂的是今年房产新政出台之前，这些楼盘单月的涨价幅度以千为单位，却还有大批的买家前来捧场。

　　宝山率先领跌上海房价

　　根据新浪乐居百盘调查第二轮调查统计显示，四、五月沪上开发商有意识地开始瞄准刚需，主推总价较低的小户型，但假日房展一役之后，或许是受到惨淡成交的影响，部分新盘价格开始出现松动，个别楼盘的价格相比原先有了下降。位于宝山的香逸湾在房展会期间的报价为19000元/平方米，目前最新报价为18800元/平方米，单价小幅下降200元，同样是位于宝山区的荣域(飘鹰锦和花园)在4月下旬时报价17800元/平方米，目前报价为17500元/平方米，单价下降300元，似乎预示着宝山将成为上海房价领跌区。

　　报价明显有松动的楼盘还有绿地公园壹品在售88-90平方米2+1房，130平方米左右三房，单价13000元/平方米起，上一批报价16000元/平方米。

　　万业紫辰苑在售4月3日加推的房源，主推68平米的两房一厅一卫和95平米的三房两厅两卫的精装修房源，均价不变，17500元/平方米，首付5成以上97折。

　　东方帕堤欧5月3日开盘235套房源，主推80平一房和90平两房，均价17500元/平米。一房全朝南，有购房意向者可享优惠。

　　开盘量缩水+打折优惠

　　事实上，在新政刚出来的两个星期内，上海开发商的第一反应是不降反涨。记者采访的绝大多数楼盘不仅对优惠促销绝口不提，并坚定地表示后期价格一定会涨。

　　在刚刚落幕的房地产调控政策出台后的上海第一个房展会上，原来预计的促销优惠并没有出现，展会内优惠遮遮掩掩，不少展位售楼员声称，优惠肯定是有的，但还没有定。房展会之后，随着项目新房源的推出，开盘当天优惠折扣开始明朗。据搜房网房源中心统计，绿地公园壹品还有针对搜房卡看房团会员推出的特别优惠，御景龙庭开盘凭搜房卡也有8千多元的优惠。位于金山新城的御景龙庭打出了“亲民”价均价7288元/平方米，但位于朱泾板块的万安金邸本周开盘均价则在9000-10000万元之间。而位于新江湾城板块的保利维拉家园开盘均价达到35000元/平方米，可见部分楼盘价格依旧坚挺。

　　而到了5月3日-5月9日，搜房网统计，开盘楼盘有6个：绿地公园壹品、保利维拉家园、御景龙庭、旭辉依云湾、嘉城、万安金邸。共推出589套，均价17380元/平方米。同新政后4月末的两周近30个楼盘开盘比较，五一节假日至今开盘数量仅14个，下降近50%。按预计5月共有70楼盘上市，目前已有部分楼盘选择了推迟开盘，例如位于长宁天山板块的天山怡景苑原定于4、5月开盘，现已延后至7、8月份。

　　分析人士认为，这轮降价有一个最明显的特征，开发商不像08年那样集体性的降价，而是出现了分化。面对2008年那轮调控时，开发商都没做现金流的储备，但这次不少开发商已经做好准备。开发商将据自身情况，在这轮调控中采取了不同的策略。

　　全市均价下调可能甚微

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年4月，全市商品住宅供应面积为123万/平方米，环比今年3月增加了75.71%，楼市在09年1月至今首次出现明显的供大于求。

　　2010年4月，全市商品住宅成交面积为102万平方米，环比3月上涨了27.50%，同比09年4月大幅减少了42.32%。全市商品住宅成交均价在09年12月突破2万元/平方米之后，在4月再创新高，达到了22926元/平方米，环比今年4月上涨了15.98%。

　　4月楼市四大特征

　　佑威房地产研究中心认为4月楼市有四大特征：

　　一、楼市调控打压成交萎缩明显。4月中旬由于受到最严厉的调控政策的打压，成交量在下半月持续出现萎缩，其中上半月的成交面积为58.58万平方米，下半月的成交面积为43.94万平方米；成交套数也从上半月的平均每日330套左右减少至230套左右，而在4月底的日成交仅100套出头，到了5月1日-4日之间，日成交更不足50套，缩量更是明显。可见楼市调控政策逐步落实后，对于需求的打压还是显而易见的。

　　二、高端市场影响甚微，成交均价上2万元/平方米再创新高。4月全市商品住宅成交均价达到22926元/平方米，其中5万以上的高端项目成交面积达到7万平方米，环比3月翻了两倍还多，可见高端项目在此次楼市调控中影响甚微。

　　三、低端项目严重供不应求。4月全市商品住宅供应出现了明显的增加，由于需求受到打压，楼市在15个月之后首次出现了明显的供过于求。但是从供应结构来看，适合普通购房者的低价位商品住宅的供应还是十分匮乏。据佑威及楼市专评网提供的数据显示，4月全市1.5万元/平方米以下的商品住宅供应仅为19万平方米，而当月其成交面积为30万平方米；1.5万元/平方米以上的商品住宅供应面积却达到104万平方米，当月其成交面积为72万平方米。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，4月出台的一系列严厉的楼市调控政策逐步落实，其效应也开始显现。4月下旬日成交相比上旬减少近百套，“五一”期间每日不足50套成交，都说明楼市调控对需求打压成效显著，而在近15个月首次出现了明显的供过于求也由于需求大幅度的打压造成的。但是低价项目还是严重短缺，如果这部分房源供应不增加，全市商品住宅成交均价出现下调的可能性几乎很小。