来源：《财经国家周刊》
地方感受压力与震撼
房地产调控新政，迫使地方财政从房地产依赖症抽离的同时，一些昔日掩盖的问题随之显现
文/《财经国家周刊》记者 王玉光 王晖余
刚刚“满月”的房地产调控新政，给市场上的每个参与者都出了一道考题。
5月13日入夜，在海口飞回北京的万米高空上，东莞炒房者王军告诉《财经国家周刊》记者，他在三亚、海口共有5套房产，现在急于出手，却找不到买家。
半年前的一天，王军刚通过中介买下两套单价1.3万元的三亚海景房，第二天就收到该中介的“返购”电话：“有人给你每平米加2000元，卖不卖？” 王军现在有点后悔。他想起一位温州朋友说过的话：“炒房就像《无间道》，做不到全身而退，就只能下地狱。”
压力来袭
5月0日，已是深夜10时，海口市国贸路的一家房产中介仍旧灯火通明，只是生意有些清淡。夜色中，仅三两位客人驻足片刻，便匆匆离去。
市场最明显的变化，在这家中介的置业顾问吴美玉近期的感受中，是“加班”：“房价虽未明显下降，但卖房的人多了。”吴美玉看到报纸上说，深圳的同行近来无单可签，已陆续关门歇业。失业的恐惧，让这个80后女孩觉得“还是加班踏实”。
开发商所感受到的新政压力，则是“吃饭”的变化：“以前是银行请我们吃饭，现在是我们请银行吃饭。”在海口市珠江广场帝豪大厦16层的办公室里，海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜指着窗外“稍息”的塔吊，告诉《财经国家周刊》记者：“目前银行对几十亩地的小项目已基本不提供贷款了。”
银行对企业自有资金要求的提高，正把越来越多的中小开发商挡在门外。地方出台的调控配套政策，更让罗风颜明显感觉到开发成本上升的压力：“城市配套费每平米从去年的50元增加到现在的220元。以前一两千万元可以做一个项目，现在要一个亿。”
在三亚市，天泓地产投资开发有限公司董事长张振豪告诉《财经国家周刊》记者，目前在售的楼盘“十有六七已不接受按揭购房，没有现款就不卖”。
5月11日，位于海口市滨海大道南侧西海岸起步区内的三块住宅用地成功出让。现场观战的业内人士发现，这次拍地在竞买人数、竞价次数上，均明显低于调控前。
另有不愿具名的市场人士说，富力地产原本计划近期在海南拿三块地，但目前正打算放弃其中一二。
在“有价无市”的观望中，一些开发商放缓申请预售许可、捂盘惜售的行为，得到了地方政府事实上的默许。
5月11日，就在《财经国家周刊》记者在海南调研期间，国家统计局4月份房地产运行数据再次将海口、三亚推至风口浪尖：与去年同月相比，全国70个大中城市房价上涨12.8%。其中海口、三亚房价涨幅继3月以来再次领涨全国，前者新建住宅售价同比上涨64.3％，后者也高达58.2%。
在落实中央调控政策的节点，这组数字着实令地方官员尴尬。
“海南的房价实际上在2月份就已经得到有效控制，3月和4月数据走高，是因为前两个月买房的人集中在后两个月办手续。”
正在外地出差的海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰在电话中对《财经国家周刊》记者表示，以同比数据评判海南房价高低有失公允，“因为去年同期正在闹国际金融危机”。
海南当地学者则更为直接地在报纸上提出抗议：这种“不科学”的统计方式，容易误导外界对海南楼市的印象。“海南楼市的冷清实际上已经开始了。”
地方财政震撼
在本轮调控中，房地产新政“大考”的压力指针，正拨向对“房地产经济”、“土地财政”高度依赖的海南等地。 据海南省统计局报表数据显示，2010年第一季度，海南省实现地区生产总值(GDP)479.67亿元，相比2009年同期增长25.1%，创下自1993年以来的同期最高增速，“领跑”全国。其中，房地产业贡献最大，占总体GDP增长的35.1%。
同时，一季度海南地方一般预算收入累计完成74.11亿元，比去年同期增长88.0%。其中税收收入累计完成68.18亿元，较去年同期的增幅高达1.06倍。
海南省财政厅预算处处长吴一葵给《财经国家周刊》记者提供的最新数据显示，1月至4月，海南全省一般预算收入增幅约为83%，其中房地产占财政收入增量的81%；从总量来看，房地产相关行业税收占一般预算收入的49.6%。“也就是说，有将近一半的财政收入来自于房地产。”
在吴一葵看来，若房地产调控“从严执行”，对海南地方经济的影响不言而喻。“在海口和三亚的购房人群结构中，岛外购房者占比分别超过70%和90%。如果出台像北京那样严格的限制外地人购房政策，等于把海南房地产市场全部关掉。”
记者了解到，海南省目前执行的房地产调控细则中，在商品房网上签约交易管理和增加保障房供给方面力度颇大，但对“第二套房首付提高至50%、第三套房暂停贷款”等并未给出指导意见；对于限制购房套数、查验户口、当地社保关系及纳税证明等也未提及。此前三亚主管部门曾表示，岛外一个身份证允许购买5套房产，名曰“限制炒房”，一时被业内诟病。 即便如此，在各地风声日紧的调控预期中，地方财政也已明显感受到震撼。
《财经国家周刊》记者从海南省财政厅了解到，考虑到2010年中央可能会出台调控政策、加大地方事权等因素，海南省财政部门在年初就做了一个“相对保守”的财政预算，即财政预算收入规模比上年增长14%。“实际上根据当时的保守预测，2010年的财政收入可以增长20%左右。”
现在，这个“约6%”的空间，就成了地方财政应对“调控风险”的缓冲地带，因调控带来的财政收入必然减少，和公共开支的可能增加，都将从这一数字里面充分挖潜。
同样的“财政压力测试”也考验着北京。北京市房地产协会副秘书长陈志在接受记者专访时认为，由于“政策会被坚决执行”，北京房价未来恐出现30%的最大跌幅。理由是“目前北京市场70%以上人群是靠按揭支持购房的，现在提高信贷门槛，大量买房家庭被挤出市场，有可能使得房价深度下跌。”
而据此前公布的数据，2009年北京全市地方财政收入2026.8亿元，土地出让总价款达928亿元，占财政收入比重达45.8%；此外，房地产业还从契税、营业税和企业所得税等多个税种为地方财政注入巨额税收收入。
有媒体最近报道，北京市财政局一位内部人士认为：“北京调控政策出台后，首先受到影响是交易环节税收，如契税；而开发环节的影响，可能持续的时间更长。因此，北京编制今年税收收入预算时，财政部门将房地产作为营业税的减收因素考虑，增幅定在12%，比去年低3个百分点。”
地产调控新政，使地方财政从房地产依赖症中抽离的阵痛加剧,一些昔日掩盖的问题随之显现。
一位不愿具名的宏观经济学者举了一个例子：总投资近150亿元的北京市五环路，每年需向银行支付约9亿元贷款利息。从2004年起，五环路“停止车辆通行收费”，每年没有一分钱进账，还要贴钱维护。过去几年，该项目的资金缺口主要靠当年土地出让收益来平衡。现在，房地产调控在即，一旦土地出让收益锐减，这个沉重的包袱就会对地方财政构成巨大考验。 与此相呼应的，是房地产调控新政出台一个月内，北京土地交易已出现两次流拍事件。开发商拿地意愿出现下降。
上述学者认为，像北京五环路这样的例子以后会越来越多，伴随调控对土地投资意愿的触及，“一些地方政府的财政赤字，或者说财政风险，会明显上升。”
海南省财政厅预算处处长吴一葵告诉《财经国家周刊》记者，根据中国现行《预算法》的规定，地方政府不允许赤字财政。但在2009年初，由于“积极财政政策”的需要，这一“禁区”自建国以来首次被突破。中央允许地方财政预算中出现2000亿元的“赤字”，表现形式即为财政部代发地方政府债券，以及各类地方政府融资平台的建立。
据悉，海南2009年发行29亿元地方债，2010年将再发行25亿元。吴一葵表示：“就海南来说，赤字仍在可控范围内。”她告诉《财经国家周刊》记者，虽然中央目前正在加紧对地方政府债务进行审计，但还未给出地方举债合理规模的具体警戒线标准。地方财政部门在实际中应用的，是依据国际上一个通行的指标，即负债率不能达到100%，偿债率不能超过20%。“只要符合这一标准，就是一个安全可控的范围”。
有“保留”的细则
海南省国土环境资源厅的一位负责人表示，他个人对如何拿捏调控的“力度”和“火候”存在一点困惑：中央从长远发展，对调整产业结构、转变经济增长提出了宏观要求，但地方短期内有自身经济发展的想法和驱动，这两者之间的关系如何处理？
《财经国家周刊》记者在调研中发现，正是考虑到地方财政所能承受的房地产经济下滑的“底线”问题，一些地方对于“从严执行中央调控”，实际上持“保留”姿态。
除前述海南执行相对宽松的调控细则、未对外地人购房做出限制外，深圳版细则也因在草案中删掉了“限外”内容而被质疑“过于温和”。
次轮调控第一个出台地方细则的青岛，虽然“限购”、“限贷”的姿态被认为严于“国家标准”，但仍有业内人士发现，该执行细则中突兀地出现一个“青财源[2010]2号文件”——“对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。”
业内人士认为，这一明显的为地方财政“加税”动作，很容易让人联想到是一种“压力转嫁”。 紧跟中央文件精神的北京，11条细则将中央遏制房价过快上涨的指导意见统统用上。只有一条令某业内专家不解，即此前的购房历史既往不咎，“规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。
这位专家算了一笔账：北京市有1800万人口，若按照标准的三口之家计算，就是600万户家庭；这其中，若仅有100万户家庭遵照了此政策，“新购”一套房，则撬动的购房款就是100亿元（按100万元/套计算），政府也将据此获取不菲的税费收入。
比起这些“不宜深究”的小细节，有些地方已开始着手对“后调控时代”作出政策性安排。 海南省日前出台了“非税收入缓减免管理暂行办法”，重点指向对土地出让金收缴的监管。今后，随意拖欠应上缴的土地出让金、有关部门越权违规审批缓减免非税收入、非税收入不能及时、足额入库，甚至出现流失等现象，将受到该文件的遏制。
广州市国土房管部门最近也公布了一项政策，旨在调整土地出让金计收标准，改变过去对协议出让土地补缴标准偏低、客观上诱导房企拿地后篡改容积率的局面。这项政策将于7月1日起执行。分析人士表示，根据新的计收政策，有的地块或将补缴地价增加数倍；以前地下建筑不用算容积率，更不用缴纳出让金，而今后这个“空子”可能就没有了。
媒体纷传调控细则“难产”的上海市，正在研究向多套住房持有者开征房产税。这一类似物业税的演变税种，被业内普遍认为是破解地方土地财政困局和遏制高房价的最佳替代路径。
最后的机会？
值注意的是，希腊财政危机如影随形，使此轮房地产调控的前景再现反复。但国家行政学院决策咨询部研究员王小广说，这种担忧“不能成为不调控房地产的理由”。
王小广认为，2007年原本已经开始的房地产调整，因为金融危机的来临而中断。“我们已经错过了调控房地产的最好机会，这次是最后的机会”。
他给出的理由是，房地产、土地财政循环经济已经无法再持续下去，总有一天会破灭，影响可能是灾难性的；目前财税体制的弊病已被理论界广泛认同，中央和地方的财权、事权未尽合理安排已是不争的事实。
“体制问题，一般是只要有现实的解决办法，就不会去改革。不改革的原因就是因为压力不够。”王小广说，“这次房地产调控看上去是一次财政风险的显现，但实际上是给中央及地方的税制改革一个推动力，迫使其去寻找出路，寻求转变。”
北京市房地产协会副秘书长陈志也提出相同见解：“现在不能再以地方政府能不能承受房价下跌压力作为考虑，这是一次必须经历的阵痛。调控不是针对房地产本身，而是与整个宏观经济休戚相关的财税体制、经济结构和发展方式等一系列重大改革课题。”
对于这些改革课题，中国（海南）改革发展研究院在一份研究报告中给出了大致解释：“在转变经济发展方式大背景下，房地产市场调控现实中面临多方面的矛盾——当前的土地制度在很大程度上助推房价上涨；财税体制、尤其是物业税的缺失，难以调控房价；自主财源的缺失，使各级地方政府多依赖于房地产开发。”
该研究院海南区域发展研究所所长夏锋认为：“这些矛盾与问题，通过政策调整加以解决的难度很大，需要推进相关的体制机制创新。”
王小广认为，2010年中国经济处在相对良好的运行态势，内部增长继续回升，外部需求逐步恢复，这给了中国经济做“两件事”的最好机会：一是做好“十二五”规划，为“调结构、转方式”打好基础；二是抓住机会调控房地产——“如果房价下调20%，GDP保8甚至保9仍然没有问题，就不会出现系统性风险”。
针对当前物业税阻力源于“既得利益”的现实，王小广给出一项具体建议：“国家应明确在十二五期间确定征收物业税，并制定规划，给出一个明确的开征期限，让那些有多套房子的人有一个缓冲期，比如把房产及时卖掉。”
这项建议有两个显而易见的好处：一是减少物业税推出的阻力，二是鼓励“卖房”行为，从而更有成效地增加市场供给。
对于此次房地产调控可能达到的最终效果，王小广比较认可的一种预期是：“将2009年以来的房价涨幅大部分挤掉。”此过程虽然会重创一部分投机购房者，但绝对有必要：“房地产需要有几次风险教育，一定是真金白银换来的，否则市场不会成熟和健康。” （新华社海南分社记者侯建森、周旋对本文亦有贡献）
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