楼市新政“满月”调控任重道远 痛苦超过2008年

　　新政“满月”，调控仍任重道远

　　从4月17日的“新国十条”正式出台后，楼市新政犹如一场暴雨，一线城市成交量大跌，但价格依然坚挺。

　　广州房管局宣布，4月份广州全市十区一手住宅交易面积同比下跌35.5%至53.66万平方米，每平方米的交易均价为1.15万元，环比升6%。新建商品住宅网上签约面积为46.77万平方米，环比升24.4%。网上签约每平方米均价为1.32万元，环比升1.1%。而同比的数据则更加骇人，达到了44.3%的涨幅。同样的，中介方面的统计也显示，4月广州楼市二手成交均价也仍有1%的涨幅。

　　尽管“新政”的严厉程度令人咋舌，可是就目前看来，楼价似乎并未“买账”。然而，对买家来说，还是有好消息传来。近日业内传闻，万科集团总裁郁亮告诫各地分公司不要心存幻想，“现在还不是最严厉的状态，不要心存侥幸”。而恒大地产集团董事局副主席、总裁夏海钧也对媒体公开表态，认为“宏观调控暂不会结束”。对于楼价的走势，爱房网分析师则表示，目前仍处于观望期，政策出台需要两三个月的消化期，虽然有部分楼盘涨价但涨幅是一定在回落的，真正的降价可能需要3—6个月，随着时间的推移，才会出现逐步的降价。

　　自4月17日房地产“国十条”调控政策出台以来，一个月内沪市跌幅达20%。随着股市的大幅下行，市场上关于“房地产绑架中国经济”的声音也持续高涨。对于尘嚣甚上的“房地产绑架经济论”，发改委首次正面回应，表示“房地产绑架论毫无依据，其意在不要房地产的调控政策。事实是，目前的事实和趋势都在说明，调整后的房地产有利于中国经济”。政府部门坚定的调控之心可见一斑。

　　昨日的消息，指渤海银行由于在房贷业务上违规，该行北京分行及支行的房贷业务已经被银监会全面叫停。由于没有落实房贷政策而被整体暂停房贷业务，目前为止，渤海银行还是第一例，银监会显然有杀鸡儆猴的意味。

　　同期的动作还有，前日，住房城乡建设部各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书，要求确保完成2010年工作任务。

　　而国家发展与改革委有关官员日前则透露，发改委正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件，包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见了。

　　种种迹象都表明，此轮调控显然不是在走过场，而从目前的趋势来看，调控也朝着更深更广的方向延展。在记者与开发商的交流中，有房企显然也意识到了调控的决心，表示要抓紧出货，抢夺市场先机。南方日报记者关丽

　　市场现状

　　中介成交几乎为零，痛苦过2008年

　　“新政之后，中心区的二手成交惨不忍睹，几乎为零。”在日前的一个中介交流会上，各个中介公司的老总大吐苦水。甚至，有人透露，在番禺、增城等区域，已经出现了中介关门的现象。

　　2008年，创辉房产中介的倒闭被视为调控到位的一个标志。而今年的新政之后，大家纷纷在猜测，到底谁是下一个创辉?现实显然不够乐观，在中介的交流会上，不少中介公司的老总对近一个月来的成交表示失望。但是，对于中介来说，降不降价并不关心，没有成交量才是最可怕的。有中介公司老总直言“此轮的调控，中介公司将痛苦过2008年”。他分析，与2008年调控开发商的措手不及不同，此轮调控大家并不觉得意外，甚至不少开发商早已经着手应对。首先，不少开发商有充沛的现金流支撑，而坚持的意味就在于与观望的买家博弈，降价则不会那么轻易到来。而一手价格的坚挺，很容易让二手业主也“捂盘”，如此导致的结果则是，成交的急速下滑，这对中介的打击是致命的。

　　与会的中介负责人甚至笑言，“希望开发商早点降价”，打破僵局。但是也有中介认为，房价不可能大幅的下滑，目前的市场情势，适合那些刚性需求的买家入市挑楼。按照他的逻辑，广州的细则暂时没有出台，买卖双方心里都没底，反倒更容易还价。关丽

　　买家

　　租楼等降价，多地租金上涨

　　在楼市买卖交易遭遇速冻之时，各地的租赁市场却被意外催热。在一手房市场开发商开始打折和二手房市场房价出现松动的情况下，部分刚性需求目前甚至选择过渡性质的租赁也不愿此时入市，转租为售和以租代买现象均明显增多，这倒使得当下的住房租赁市场出现回暖。

　　兴业地产的负责人告诉记者，新政以来，看楼的人数并没有减少，但是买家砍价却越来越狠。同时不少卖家甚至决定在意向购买的小区租房，“坐等楼价下降”。统计显示，5月之后这类以租代买的现象更加常见。由于持币观望气氛浓郁，许多原本就在租房的潜在购买力眼下也延长了租房期。

　　上海的情况似乎更为明显。一份来自21世纪不动产上海公司的统计显示，新政出台前后，其租赁业务表现出升温趋势，出租套数同比增长33%。而且从租赁业务占二手房整体业务的比重来看，从4月上半月的26%升至4月下半月的52%，5月上半月更高达76%。另从租金结构上看，整个4月和5月以来，2000-4000元/月房源的成交比重都属于各租金价位段中最高的，不过5月以来的比重比4月更为扩大，从37%升至43%，还有2000元/月以下房源的占比也提高了4%。显示出调控背景下，过渡性质更为明显的中低端租赁回暖。

　　不仅是上海，来自北京的市场消息也显示京城租赁市场升温、租金有跳涨现象。与一年前相比，北京一套普通两居室的租金涨幅在15%-20%，而一些地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。而二三线城市南昌住房租金环比也上涨了约一成。业内人士认为这是一种“替代效应”，并且随着楼市调控力度加大，很多人推迟了购房计划，租房需求增大在一定程度上推高了租金上涨。关丽

　　房企

　　谋图破局，开放新货试探市场

　　在调控新政压顶，“五一”黄金周未见黄金的市场态势下，部分开发商紧急调整了销售计划，原本的推广计划也临时停止，改为静观后市，同时小规模特价推货，用价格调整来试水市场。另一方面，部分新盘在开售策略上，以同区域内极有竞争力的价格来图谋破局，也取得良好效果。

　　在白云大道北板块的新盘东湖映月，选择在“五一”过后的5月8日开盘，前两日即成交180套。据了解，此次开盘主推的洋房单位，户型面积从69平方米-123平方米的2、3房单位，价格为8000元/每平方米起，带2000元/平方米的精装修。与周边目前在售楼盘13000元-14000元/平方米的价格相比，东湖映月是白云区内唯一“8”字头的楼盘。在现场成交中，近7成为白云区买家。很多买家看中了该盘的优势价格，还有其独具一格的“老东山”广府风情设计。

　　除价格牌外，借近期中小学升学报读契机，不少名校周边盘，也大打学位牌，一些小户型学位房产品也大行其道。如属于小北路小学、市二中等省级名校地段内的应元路在售盘颐和雅轩，便推出总价70多万元一套的35平方米单身公寓。尽管单价不算便宜，但总价上对于某些追求优质学位的家庭来说，仍有吸引力。而即将开售的位于越秀区万福路的名门越秀，属省一级清水濠小学招生段范围，也主推低总价中小户型产品，以期吸引买家。李广军

　　上下游

　　钢材开始下跌，产业链震动调整

　　伴随着楼市调控政策的出台，市场上钢材的价格也如坐过山车般地遭遇“寒冬”。尽管5月份是传统的钢材需求旺季，但是今年全国钢材市场出现“旺季不旺”的现象，钢材主要品种经过连续几周下跌。

　　受国家出台楼市调控政策、房地产投资需求拉动相对减弱影响，建材需求增长趋缓，价格也趋于稳定。自4月末以来，钢材价格已连续几周下跌。业内人士介绍，4月初，大家还乐观地认为今年钢价会一路走高，谁知楼市调控政策出台后，钢价便一个劲下行，建筑钢材价格和4月份相比每吨已下跌四五百元，跌幅接近15%。一个月前还抢手的建筑钢材就卖不动了，他们公司的销量比上个月下降30%。

　　除了房地产的上游产业受影响，产业链的下游也开始受到波动。据介绍，橱柜行业也已经开始感受到冲击。近期，对橱柜行业进行调研分析，楼市的调控近期肯定将导致橱柜行业的大动荡，那些对市场前景过度乐观、盲目扩张的橱柜企业也许再也无法迈过2010年这个门槛。关丽

　　观点对撞

　　政策延续楼价下降不可避免

　　SOHO中国主席潘石屹近日针对新政后的市场形势表示，最近密集出台的政策中，有一些已经是“开弓没有回头箭”，而另一些政策则是“箭在弦上”，如国土资源部正在研究制订的让部分小产权房“转正”的政策。还有一些政策还在研究之中，如物业税、房产税等等。他认为，这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。这次，政府铁了心让住房价格回落，不达到调控目标决不罢休。只要住房价格的回落达到了调控的目标，那些正在研究的政策也许就不会出台了。潘石屹同时还引用近期恒大降价15%的事例，表示这是业内预测市场上住房价格的最大降幅。他强调，在销售方面，涨价时可以慢慢的、一步一步涨，但降价时一定要一次到位，不能一步步地降，因为市场永远是买涨不买跌，如果一步步降的话，将不会有成交量。在这个立论上，潘石屹预期在这轮密集政策调控下，住房价格下跌的幅度会在15%-20%左右，住房的价格回到2009年初的水平。

　　而房价降到什么地步，可以出手?房地产业内专家、广东省房协理事、专家咨询委员会委员赵卓文表示，如果楼价下降20%以上，买家可以大胆去抄底。他认为，目前调控政策很严厉，且仅是第一阶段，房价不跌的话政策不止。在观望气氛会越来越浓厚的情况下，他预期今年市场成交将至少下降30%，而在接下来的第2、3季度对开发商来说是一个考验期，降价也难以刺激销售量。赵卓文认为，目前存在两大博弈:中央政府与地方政府的博弈，发展商与购房者的博弈。他预计最快今年第4季度，最晚明年第2季度，僵局就会被打破，政策调控就会结束。李广军

　　中小房企最多再挺3个月?

　　楼市在买卖双方僵持、观望中度过了国十条出台后的第一个月。业内外似乎都在屏息等待房地产业中倒下的第一块多米诺骨牌。就目前情形看，中小房企仍将首当其冲。

　　业内普遍认为，大房企此轮房价抗跌性更强，其原因是2009年巨额的销售回款支撑，加上此前融资储备的充裕，让大房企有时间与消费者博弈。相反，中小城市中小房企的资金压力正逐渐加大，用他们的话说，就是银行的门难登，购房者又不买账!降价，已成必由之路。

　　一位上海的开发商直言，“我们顶多能撑三个月，其实大家都差不多。”而就区域来说，受中心城市辐射带动的中小城市或大城市的远郊区域将率先领跌。除了一线城市的中小房企外，二、三线城市的中小房企日子更加难过。“今年二、三线城市的房屋开工量非常大，这需要庞大的资金投入。而且二、三线以前的监管力度很弱，包括楼盘刚出地面就销售等都没有得到有效控制。这时候执行收紧银行信贷和严格监管市场，将给二、三线城市的开发商带来很大的压力。”广州一位房地产开发商称。

　　中原地产项目总经理黄韬预计，开发商在坚持两三个月后降价在所难免。受此影响，广州房价或在8月份回落10%，其中，郊区回落15%左右，市区下降5%。关丽

　　二手成交价仍坚挺放盘价有松动

　　最新数据显示，进入5月份主要城市二手市场在成交量走低的情况下，价格有所松动。根据中原对国内主要城市二手住房市场监测数据显示，虽然国内楼市成交量已跌至2007年以来最低水平，但房价下跌幅度不太明显，京沪穗深四大城市房价跌幅均在6%上下。

　　在广州，二手市场4月以来成交价仍坚挺，但放盘价则开始出现松动。中原地产成交数据显示，近期二手住宅成交价格环比上升，但成交量就继续下降。以5月3日-5月9日当周数据为例，二手住宅成交面积则继续下降，环比下跌约三成，是连续四周下降。中心六区成交面积则环比下降近两成。而本周成交宗数亦较上周下降约两成。中原地产市场总监李粤湘表示，从中原地产各分行反馈数据看，“五一”之后看楼客有所增加，但观望情绪依然，出手犹豫。据了解，目前的看楼客，大多是刚性需求，有诚意买但还价低，难以成交。而大部分的业主价格依然稳定，没有明显的降价，但也有一些身居外地的业主，出售广州物业的价格松动相对明显，—下调价10%，容易促成交易。

　　而据合富置业统计数据显示，二手房市场自4月下旬率先进行调整，部分投资客近期开始降价套现，降幅普遍达到5%-10%以上，个别大面积物业降幅高达30万元。合富置业白云区分行反馈的信息显示:以往投资客需要等到获利空间大于10%才愿意出售，但现在只要能保本或赚一点就考虑出手。经纬行研究部经理朱欣苑表示，这是正常的市场反应，随着地方政策的落实甚至加码，市场看跌的预期会逐步加强，会进一步引发开发商和投资投机型业主降价出货。合富置业首席市场分析师龙斌表示，目前广州市场基本上是观望、缩量，部分价格有松动迹象。李广军 专题策划/摄影关丽