海南住宅小区空置率高难以成立业主委员会

　　中新网6月1日电 (记者 关向东)海南省人大法制委员会今日公布一份关于《海南省住宅区物业管理条例》立法后评估报告，报告指出该《条例》设定召开业主大会和成立业主委员会的门槛过高，不切合实际，不少住宅小区因为无法达标，难以召开首次业主大会并产生业主委员会。

　　该《条例》规定，首次业主大会的召开必须是已出售房屋建筑面积过半和出席的业主(或委托代理人)持投票权过半；业主委员会的成立必须是经过全体业主所持票数过半数通过。

　　实践证明，这种规定不符合海南省实际，难以操作。究其原因：

　　一是，海南省有相当一部分小区物业省外人员购买多，且常住率低，空置率高。据不完全统计，海口市这类小区约占40%，入住率均在40%以下。而三亚市入住率不足30%，如蓝色海岸小区共有1860户，但常住业主不到400户，即便是春节期间，入住率也达不到50%，致使首次业主大会的召开和业主委员会的成立无法达到法定条件。而有些具备成立条件的小区，由于业主物业管理意识不强，参与度不高，也难以成立。据统计，在全省实行物业管理的1283个小区中，已成立业主委员会的只有452个，成立率为35 %。而三亚市仅有13.3%。

　　二是，由于《条例》规定首次业主大会召开的一个主要条件是“出售房屋建筑面积过半”，而实践中有些规模较大的小区建设周期长，分若干期开发。第一期的业主已经居住和使用物业若干年后，小区的后期开发还在进行，以致在相当长的时间内难以完成50%的售房面积，因而无法召开首次业主大会，成立业主委员会。

　　海南省人大法制委员会建议，适度放宽召开业主大会和成立业主委员会的条件。一是，按照不同空置率的比例，设定召开业主大会和成立业主委员会的不同条件，降低其门槛；二是，扩大除业主以外的其他使用人参与物业管理的权利。三是，对于分期开发的商品房项目且房屋出售并交付使用的建筑面积达到该小区建筑总面积一定比例以上的，就可召开首次业主大会，成立业主委员会。四是，建立业主委员会成员的职务终止罢免机制，防止其成员在物业管理或招聘、更换物业服务企业中谋取私利。五是，发挥物业管理协会的作用，指导和规范物业服务企业的服务行为，实行行业自律。