易宪容做客第一时评谈未来房价趋势
主持人：郭铁
嘉宾：中国社科院金融发展研究中心主任、研究员易宪容
房地产泡沫面临调整
郭轶：7月4日国土资源部部长徐绍史在一次会议上表示：“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能可能会面临全面调整的过程，房价会有所下降。”那么，徐部长是在什么大背景之下发表这一番言论的？请您跟我们简要讲一下。
易宪容：民众对政府的信心和政府对政策的解读十分关注，对于他这样的言论，我们早就说得很清楚，房地产泡沫如果吹得很大，那么这个泡沫一定会破灭。调整是必然的，谁也改变不了，是天王老子都改变不了的东西。所以，徐部长说与不说是一回事，过大的房地产泡沫一定会调整的。
郭轶：我们看到此次表态和以往有很大的不同，以往都是说“要遏制房价过快上涨”，这种表态当中潜台词“涨”是一个趋势，但是这次明确表态房价会下跌。
易宪容：那不重要。我们国内的政策陆续出台了很多，但是没有一次来讲真正的房地产市场到底干什么，房地产实质是干什么？房地产到底是让大家投机炒作，还是使房地产泡沫吹大？还是生产出来让我们住房条件得以改善？过去很多政策都不清楚，都是有问题的。你知道中国房地产市场泡沫有多大？前几天有朋友说，北京的房价到了什么概念？在北京买公寓的钱，到美国就能买别墅；在北京买别墅的钱，可以到美国买庄园了。房地产泡沫可以吹大，但吹大一定会破灭，房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机，这是谁也改变不了的东西。
“国十条”真正威力未显现
郭轶：您刚才说房价调整是一个长期过程，需要政策的长期性。徐部长发表这一番言论之后，国家可能也会出台相关的政策。您认为，如果政策出台了，这些政策会针对房地产建造、交易的哪些环节？
易宪容：徐部长可能对房地产只是关注土地的交易，让土地市场交易规范、合理，通过土地市场的变化，来分析房地产市场的一些变化。但房地产市场最关心的问题不是土地，最关心的问题是信贷政策。我们把房地产市场消费在信贷面前的体现做一个严格的区分，把当前大家都在买房去赚钱、买房去投资这样一个东西全部挤出来的情况下，房地产市场一定会调整。而现在这个政策，大家可以看到一个很简单的东西，现在根本不需要新的政策出台，其实“国十条”里面包含的内涵十分丰富，包含了房地产未来发展的宗旨，包括了房地产信贷政策的变化，包括了土地政策，市场秩序，还有房地产市场的一些信息形成机制等等。只要把房地产市场这些政策逐渐地调整，逐渐地落实，足够了。现在我们“国十条”真正落实的东西还仅仅是皮毛。
房地产投资需求趋向于零
郭轶：您觉得徐部长发表这一番言论当中所说的“量跌价滞”，他这个量指的什么量？
易宪容：他现在所看到的整个市场就是一个投资需求，现在大家买房都投资炒作，只有投资了才可以进去。我画了一条线，文件没有出台之前大家看涨，拼命买，不在乎价格高低，500万，600万，1000万有人买，为什么？我借别人的钱，1000万买1套，1100万卖出去都可以，因为借别人的钱嘛。突然间政策一出来，没人来接盘了，如果说我再去买，没人敢接我的盘，后面的投资人一定会把需求全部降到零。现在量跌价滞，说明了这个市场全部是投机炒作的人在做，政策一来，没有人接盘，这个需求突然间趋向零了。
政府不应该过多干预租房市场
郭轶：政府应该把租赁的条令规范下去，有媒体将中介推高房价的原因归结到了全程租赁服务代理机制上。在国外实行一种什么样的租房体制？在中国有没有一种更可行的、更好的就像您说到的更高效、更公平、更平等的租赁方式呢？
易宪容：租房没有关系，没有炒作的东西，不需要。政府对机构做的东西也可以规范，比如重新定价的方式，中介机构不能直接定价的。是租房人、房主来讲他们之间的谈判结果，我们在香港的时候也租过房子，没有中介机构来搞，肯定是业主跟租房的人一起谈，价格合适就租，价格不合适就不租。政府保证双方的利益互相得到保护就是了。特别最近有租赁的东西来讲，有媒体采访我，我认为政府不要管得太多，只要把租赁条令制度化，合法化，公平化就是。
房地产市场应是民生保障
郭轶：我们大部分人都希望房价下降，使消费者真正买到房，能够住上房，您觉得在一线城市房价下调到哪种程度才算合理？
易宪容：不是房价希望不希望下降的问题，大家可以看到住房市场到底是干什么的？
郭轶：我们要先明确这个市场到底是为了什么？然后再说其他的。
易宪容：对，中国市场到底干什么？是不是仅仅为了GDP增长，是不是为了少数人投机炒作，是不是少数人通过房价上涨获得暴利？如果是这样的市场，中国人根本不要这样的市场。任何一个市场对一个文明社会来讲，都是如何保证民生，让民众生活得更好一点。如果给大家增加了更多负担，给大家更多的痛苦，这个房地产市场就不行了。房地产市场是一个民生市场，保证基本民众有一个好的基本生活条件，对房地产炒作投机要严格的打击。
郭轶：一线房产价格下调多少，下调到哪个范围之内才是合理的？才能说明这个市场回归到正规市场？易宪容：绝大多数人有没有支付能力购买，85%、90%民众有没有支付能力购买，买来自己住？只有把房地产投机炒作这一块清除出去的时候，那么这个市场的房价才会逐渐地降下来，回归到正常水平上。
要让房地产回归消费市场
郭轶：您刚才说到，房地产市场其实和信贷关系很大，有很多人其实是没有钱，他们是利用贷款也好，利用其他一些方式也好，您觉得在信贷这一块上，我们能不能出台更加周全的措施，从源头上遏制这些没有钱而去炒房的人。
易宪容：其实这次“国十条”第3条里面分两部分，一部分是税收政策，一部分是信贷政策，这两个政策保证居民合理的住房消费得到满足。这两个政策来讲，要采取信贷政策的差别政策，你是投资，采取市场定价；是消费，政府采取优惠政策。
郭轶：有一部分炒作者自己没钱，用其他人的钱，如果另外一部分，我有这个资本，他们其实也有可能去炒房，如果这些人在炒房过程中其实也起到一个把房价抬高的作用。我们怎样限制这一部分真正有钱而又去炒房的人？
易宪容：真正炒房人多数都是利用银行，还有一个税收政策。你买房炒作我征税，什么税？住房交易所得税。你赚的工资一点点，一两千块钱都要付个人所得税，你凭什么买房挣那么多不交税？如果政府对这个东西一规范，谁都逃不了，你有钱可以炒吗？在美国就是这样，你炒房是挣不到钱的。
“国十条”落实是能够真正把投机炒作限制住的，如果限制住，房地产一定会朝好的方向走。现在一系列政策出了问题，是没有把住房的消费和投资做严格地区分，让房地产投资市场回到消费市场，如果这样一个宗旨确定以后，其他的政策都围绕着这些宗旨出台的情况下，房地产市场一定会健康正常地发展。
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