广东三水百亩农用地变市场 曾用绿网覆盖避航拍

宝盈潦南市场原来是一片农用地。

　　三水大塘上百亩农用地擅变综合市场 市场物管称能搞定报建

　　大塘国土资源管理所：该地块未完善用地报批手续，暂不能建设

　　专题撰文 信息时报记者 赵西东 实习生 徐层美 罗美

　　专题摄影 信息时报记者 赵西东

　　近日，信息时报记者不断接到三水读者关于土地问题的投诉，问题涉及诸多方面。记者深入调查发现，三水有些农村用地“未报即用”现象严重，有些大型商场占地达百亩以上，有的项目为了逃避相关政府部门开展的卫星航拍土地整改的情况，甚至在建筑物上覆盖大型的绿网来伪装成绿色植物，从而达到瞒天过海的目的。

　　记者调查 百亩农用地变身综合市场

　　上周，记者在三水部分农村实地调查时发现，农村“未报先建”已经成为一种普遍现象。在当地一名村民的引导下，记者找到位于三水大塘镇潦边村的大塘工业园的潦南市场。记者看到，整个市场已经建设得比较完备，很多店铺都已经开业，还有一大型美食长廊，正在紧急施工中。据了解，这个市场的主要客源是大塘工业园的工人，每到夜晚时分比较热闹。

　　市场物管称能搞定报建

　　据该市场管理中心一工作人员透露，该市场有商铺近500家，包含了购物、娱乐、酒店等。记者观察，整个市场全部是两层的钢筋混泥土结构建筑，大空间被一道道隔墙分成一个个小商铺，这样的商铺建筑大约有22座。记者在该市场转了一圈发现，该市场规划还比较有序，商铺的中央是一个大的电影广场街区，能容纳上千人看电影。市场的配套还有一家大型超市，一个约4000平方米的肉菜市场，另外还有风味小吃街、潮流驿站、溜冰场等，俨然一座大型的综合商业广场。市场的周边有一些四层建筑物，据市场内的人员介绍，这些建筑都是2007年建成，属于出租房，入住率非常高。

　　记者在调查过程中发现，就这样的一个综合性市场，所占用的竟然全部是农用地，而且如果在这里租赁了土地，这里的物业公司就能帮助“搞定”报建。在市场外围靠近马路的一块空地上，竖着一块显眼的土地招租牌，记者按指示牌上的电话打通了负责人、经理李义昌的电话，李义昌称自己出差在外不便接待，择日再谈。

　　记者来到位于该市场内的宝盈物业管理中心，以租客的身份询问租地情况，表示想在潦南市场租地建设酒店。负责接待的一位自称姓吴的小姐表示，按照市场的规划，也是计划在这块空地上建一座酒店，定位酒店、客房、各种娱乐于一体，现在正在招商，地块租赁期限约为25年。当记者问及整个市场的土地性质时，吴小姐坦言：“这里约120亩地全部是农用地，不过你们不用担心，所有的建设报批手续全部由我们公司帮你们搞定，最快一个月就能完成报批。”

　　被爆曾用绿网覆盖

　　避卫星航拍瞒天过海

　　据知情人士透露，在2008年国家相关政府部门开展卫星航拍土地整改情况的活动时，该市场使用了一种特别手段躲避了卫星航拍，就是将所有在建的建筑物和工棚全部用大型绿网覆盖以伪装成绿色植物，并且在没有建筑物的空地上种上植物，以达到瞒天过海的目的。

　　各方反应

　　市场开发商：有问题去找政府

　　几经周折，记者联系到潦南市场的开发商——大塘镇宝盈物业服务中心总经理童绍洪，表示想当面向其了解潦南市场的用地情况。但当记者表明身份后，童绍洪以没有时间为由，挂断了电话。之后，童绍洪再也不接记者的电话。

　　随后，记者换过另外一部手机，再次打通童绍洪电话，电话中童绍洪非常不耐烦地说：“不要再打我电话，有什么问题去找政府。”

　　大塘国土资源所：地块属建设用地

　　记者了解到，宝盈潦南市场地块于2006年由童绍洪从大塘镇潦边村委会租得，租期为30年。据该村的村支书介绍，当时由于村子里没钱改变这块土地的用途，就将地租给了童绍洪，童绍洪表示会把这块地转成商业地后进行建设，这些在大塘司法所都有公证。

　　记者随后采访了大塘镇政府国土资源所所长黄冠洪。黄冠洪表示宝盈潦南市场这块地是在2006年由童绍洪从潦边村小组租下，总面积为123.49亩，租期为30年。其后向潦边村规划办申请临时建筑，明确说明将建为潦南市场，同时也向镇规划办出示了规划图。由于该土地在大塘镇城镇建设规划里是符合建设用地规划的，所以镇政府同意了童绍洪的临建申请。临时建筑的使用期限为2年。

　　黄冠洪称，其实宝盈潦南市场那块地在2004年是作为建设用地规划的。在2007年大塘工业园区规划里，潦南市场也是作为附属商业用地的。2007年前，土地管理在没有相对严格控制的情况下，经镇政府规划部门同意，符合规划用地性质的土地，可先行使用。但是2007年后，政策突然变紧，对于违法改变土地性质，未批先建的，全都处以罚款。但是政府考虑潦南市场的建设符合规划，所以并没有要求其强拆，只是要求完善土地用地手续后，才可继续建设使用。

　　但记者查阅相关资料发现，2009年10月14日佛山市国土资源局三水分局发布的标号为《佛国土资三函[2009]159》中注明，大塘镇宝盈潦南市场地块没有合法的土地来源，不符合建设用地的条件，属农村集体土地。2010年5月25日佛山市国土资源局三水分局大塘管理所出具了一份土地情况说明中再次申明，宝盈潦南市场地块的用地在大塘镇土地利用总体规划（2006-2020年）中属建设用地规划范围，目前未完善用地报批手续，暂不能实施建设。

　　市场用地承租人：花30万租地建出租屋 “覆绿令”下常年变荒地

　　记者随后联系到宝盈潦南市场的一名土地承租人黄铭龙，他的儿子黄继明接受了记者采访，并讲述了其在租地中的惨痛经历。

　　2006年8月，黄铭龙经熟人介绍，与大塘宝盈物业服务中心总经理童绍洪签订宝盈潦南市场内11亩地的租赁合同，租期30年，租金55万元，准备建出租屋。双方商定租金分两次付清，第一次付款25万元，签订合同当天支付，第二部分则商定在2007年年底结清。

　　2007年11月，潦边村村民发现宝盈潦南市场多占了村里20多亩地，并发现是前任村长暗中操作，于是，村民最终联合罢免了村长，收回了属于村民的那20多亩地，黄铭龙租下的那11亩地也在被收回之列。但黄铭龙不知情，仍按合约在2007年底向童绍洪交付剩下的30万元租金。不过童绍洪没收，并且告知黄铭龙那块地已被村民收回的真相，想另划11亩地给黄铭龙。黄铭龙为不违反年底付清租金的合约，将30万元租金转至童绍洪的银行卡上，在公证处做了公证。

　　之后，经过双方协商，在市场重划一块地租给黄铭龙，确定土地位置后，童绍洪又告诉黄铭龙，新划给他的土地只有10亩，但对于黄铭龙多交的5万元租金，用以顶替押金、杂税等，不予退回。黄铭龙妥协，于2008年4月1日与童绍洪重新签订合同，将租赁土地换成了现在的10亩地。

　　新合约签订后，童绍洪催促黄铭龙赶紧设计出建设规划图，好帮其报建。黄铭龙遂赶出图纸，让童绍洪帮其办好报建手续后，于2008年9月正式开工，但是当年的10月11日，黄铭龙接到大塘宝盈物业服务中心的通知，要求其停工覆绿，理由是“由于土地的资源管理紧张，现接到政府有关部门的紧急通知，必须立即全面停工，停工通知上明确规定，违规者责任自负。”

　　然而，10月过去后，黄铭龙一直没有接到复工通知，遂问童绍洪索取，童绍洪表示没有开工通知，“你们想开工就开工”。但是大塘镇政府却又坚决不让其再建。黄继明多次向镇政府反映情况，经过两年的周折，依然未果。

　　记者在黄铭龙的承租地看到，出租屋的地基已经打好，10亩地上杂草丛生，到处是垃圾堆。黄继明对此非常无助。他说，现在租金和材料购买费，加之支付给建筑工人的违约金，总投资已经远远超过了100万元。“现在政府要求我们完善用地手续后方能建设，如果农用地转成商业用地，一亩地需要6万多元的费用，10亩地花费近70万元，这样的成本不符合当初的投资计划，不知道以后的路怎么走。”

　　律师说法：宝盈潦南市场开发商涉嫌欺诈

　　佛山市资深律师徐玉发认为，三水区大塘镇宝盈潦南市场的开发者存在明显的欺骗行为，他们以配套做虚假宣传，并抓住消费者爱贪便宜的心理，以超低的租赁价格，来吸引一些经验并不丰富的投资商来投资。对于这样的欺诈行为，政府部门存在监管缺失的责任。

　　徐玉发说，在诈骗的前提下签订的合同是无效的，业主由此承租其任何业务而造成的经济损失，应由开发商全额赔偿，并责令开发商退还所有租金。对于这样的无良开发商，政府执法部门因该一追到底，坚决查处，以免更多的消费者受害。

　　延伸阅读

　　商家如何“潜规则”“农田变市场”？

　　近日，记者通过深入调查发现，类似宝盈潦南市场“农田变市场”性质的地块并不少见，其中不乏政府强力打造的民生工程，譬如乐平镇的三×商业广场等。在一些业内人士的帮助下，记者归纳总结出这些地块商家的“腾挪术”以及“吸金”秘诀。

　　潜规则1：整体收租

　　商家看中某村某块土地后，与村委会签订30年租赁合同，租金每年一付。商家拿到地后将一部分地规划成商铺，一部分地出租。商铺建成后，整栋出租，租期30年，租金一次性付清，然后再由承租人把一间间商铺转租给个体。地块出租部分租期依然是30年，租金一次性付清。期间，商家按面积对商铺和地块收取一定金额的管理费。

　　点评：商家通过此战略能迅速回笼资金，第一年即可收回30年投资，对出租的商铺和土地无论经营情况怎么样，定期收取管理费，形成稳定收入。

　　潜规则2：先炒后转

　　商家开发一个市场后，一般会有固定的一批人，进行前期投资，造成前期热销假象后，再高价转手。等商家把一个市场的所有商铺租售完毕后，再转战另外一块农田，等商铺建成后，由固定投资人再进行前期投资，炒热商铺后高价转手抽身。

　　点评：这样的炒铺战略被商家操控得非常灵活，非常隐蔽，通常是商家开发哪一个市场，哪个市场就会出现火热，待开发完毕后，就会变得冰冷。待租客发现时，已经追悔莫及，合同在手，30年租金已付。

　　潜规则3：合同陷阱

　　记者仔细研读一份合同发现，合同非常严谨，条款比较隐蔽。其中关键一项“租赁期内，建筑施工图需经甲方审批同意，建筑工程如需办理土地有关审批及报建手续由乙方负责一切费用，甲方予以协助。”

　　点评：违建的最大风险莫过于“拆除”和“报建”，然而这两点早已在合同中转嫁给了承租户。承租户的法律意识不强，对合同的认识还没有提到一定高度，如果商家不提这个点，承租户就很难留意到。