来源：亚心网
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| 一边是建好还没有完全出售的房屋，一边是正在建设的小区(李远新 摄) |
亚心网讯（记者 关鸿江） 7月份36个城市房价环比上涨1.61%。为此，8月26日，国家发改委再次明确表示：从目前国内房价变化看，近期部分二、三线城市新建商品房价仍有所上涨，部分城市涨幅还较大，各地应继续做好稳定房价工作，坚持调控政策不放松。”“一边是买不起房，一边是有房却空着。”房屋空置问题常遭人诟病，北京上海等一线城市矛盾尤其尖锐。乌鲁木齐又有多少空置房？它的存在有哪些原因？记者就此话题进行了多方采访。
部分新盘闲置率高
近日，刘小姐一家搬进了长春路一新建住宅小区。虽然小区外交通还不方便，但小区内优美的绿化环境还是很令她满意，但有一个问题让她觉得住着“不舒服”。
“对门、楼上、楼下都没住人，晚上安静得让人害怕!”她说，有次晚上她数了一下自己住的那个单元，亮着灯的只有三家。白天去看，原来大多数都是没有动过的毛坯房。
实际上，这样的现象不仅仅出现在刘小姐住的小区。近日，记者走访了乌鲁木齐部分近两年建成的住宅小区发现，房屋空置现象不容忽视。
在乌鲁木齐一家监控器材公司工作的武汉人崔先生购买了河北路上一小区内一套160㎡的复式楼，放了两年，没住也没装修。今年春节，他到小区里的房屋中介机构去登记出售，发现跟他一样出售毛坯房的信息还不少，尤其是二期、三期的。“我去看自己的房子，一走进小区，发现几乎每栋、每个单元都有几套还是毛坯房。”
“房子都卖出去了，开发商并没有囤房。”该小区开发企业营销部副总经理杨瑞表示，现在乌鲁木齐的空置率基本上是买了房的老百姓自己造成的。
杨瑞介绍说，空置率出现的原因一般是三种：开放商在销售时囤房、捂盘惜售；销售时卖不出去；购房者囤房。他分析认为，前两个原因在乌鲁木齐很少存在，“乌鲁木齐房子很好卖，尤其在2008年开工量减少的情况下，去年大多数楼盘都是一开盘就卖得差不多了。”在杨瑞看来，在乌鲁木齐这样的三线城市，房价上涨的速度和幅度并不像一线城市那样猛，开发商囤房利益不大；同时，囤房让开发商面临很大的资金运转风险，三线城市的开发商更多地会考虑自身的经济实力，而不是去冒这么大的风险。
“多数还是购房者本身另有居所，静待房屋升值而空置。”新疆健坤房地产开发公司一位营销部负责人如是说，而乌鲁木齐多数房产商亦持此观点，不少人买了房自己不用也不出租，因为出租得先花一笔装修费；另外，还有部分购房者在小区的交通、商业配套未完全建设好的情况下宁愿把新房子先空着。
新疆鑫泰投资 (集团)房地产开发公司首席策划师陈悦句认为，就商品房空置率这一问题,他曾留心观察过,参照的标准就是大家熟知的晚上新盘或次新盘的房屋究竟灯亮着还是灯灭着。通过他的观察,他估计乌鲁木齐小高层的空置率应该在15%-18%之间,高层的空置率应该在22%-25%之间。而多层住宅的空置率估计在1%以内,即假如今年多层住宅可售现房的总面积大约为100万平方米的话,那多层现房的空置总面积就在1万平方米左右。 而在新疆城祥建设发展有限公司营销推广部负责人判断,乌鲁木齐高层、小高层的空置率应该在17%到18%之间。
也有乌鲁木齐房地产开发企业表示,乌鲁木齐多层住宅的空置率近乎为零,至少可以忽略不计。主要是出于对空置率在20%左右的部分小高层、高层项目持谨慎态度。综合来看,乌鲁木齐多数开发商认为,乌鲁木齐商品房的总空置率应该在10%以内。
空置房持有成本不高
家住奇台的杨女士因为担心房价涨得快，2年前就在北京路附近一小区提前买了一套三居室住房，打算退休后到乌鲁木齐居住，但细算起来，即使不入住一年也才交近700元的物业费，相比近乎上涨了一半的房价来说，这对她来说是很容易接受的。
新疆浩鸿房产经纪公司相关负责人分析认为，“长期持有，抵抗通胀”是部分投资性购房者不愿放弃空置房，敢于持有多套房的重要原因。在乌鲁木齐一家股份制银行工作的李洪照尽管还在还首套房贷，但因为最近有个折扣购房的机会，他毫不犹豫又贷款买了一套新房，成为两套房的房主。李洪照说：“房子越早买越不吃亏。一套我住，另一套储备着留给父母住，两套房子我都不能卖。对我们散户而言，投资房产还是比投资股市要踏实一些。”
相比之下，考虑如何将手中空置房租售出去却并不容易。在鲁西南地区做生意的吴立民经过多年打拼，买下两套住房，夫妻合住一套，闲置一套。“闲置的那套我们不愿出租，一是房子一出租就旧了，收几年租金可能还抵不上房子折旧速度，将来我们自己也不愿住别人住过的房子；二是租房是个操心事，找人租、订合同、收租金，这期间哪个过程出了问题都挺闹心。”吴立民对记者说。
据自治区消费者协会此前的一份调查显示，空置房租赁纠纷成为近期乌鲁木齐消费投诉的另一热点。“不愿卖，等涨价”导致一些多套房持有者怀揣“惜售”心态。在乌鲁木齐太原路一家房屋中介店内，记者正巧遇到来这里挂售二手房的张女士。她告诉记者，自己最近刚买了第三套房，于是考虑把第一套老房子卖掉。“我来这主要是为了解行情，要是房子还有升值空间，我就先不卖了。”
一方面是房屋闲置，资源浪费；另一方面，租金上涨，租房族深感压力加大，这两种近乎矛盾的现象背后到底是什么原因。
新疆浩鸿房产经纪公司负责人认为，闲置房业主不愿意出租房屋的原因多种多样，而根据该公司的市场调研和分析，主要原因无外乎以下几点。首先，与近年快速上涨的房价相比，房租收益太低，不值得出租。 过去6年，乌鲁木齐的房价几乎翻了两番，而租金年度涨幅平均在5%左右。目前乌鲁木齐住宅租金的年投资回报率也就在4%左右。由此，租金与房价之间比例失衡日趋严重，房屋出租的年投资回报率急剧下降。如此低的住宅出租投资回报使得业主失去了出租的利益驱动。其次，目前，许多闲置的房屋都是毛坯房，如果出租，装修就得花个几万，加上配上家具、家电，开通电话、有线电视、宽带上网等等，需要追加不少投入，花费很大的精力。而按照规定，房屋出租还需要缴纳租金收入6%的综合税。房子空着无需投入，不用交税，房子租出去既要投入，还要交税。许多业主因此放弃了房屋出租，空着房子静待涨价获利。
来自乌市流动人口和出租房屋管理办公室数据显示，截至6月底，全市登记在册的出租房屋约10.62万户。 而根据此前乌市房管部门的统计数据显示，乌鲁木齐自住性购房需求占购房者比例不足七成。
投机带来楼市亚健康
近两年来，就在我市房价屡创新高的同时，类似的“黑灯小区”也变得越来越多。在认定标准上，业界多采用一种较为简单的方法，即“将完全无人居住的住宅”定义为空置房，也就是说即使是出租房也不会计算在内。因此通过这种方式得到的数据，其实为实际空置水平的下限，而实际空置率会更加严峻。
据了解，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。据此可以判断，温州楼市已处于“亚健康”状态。
“造成新建住宅区空置率高，除了部分尚在装修外，楼盘交付时间短、小区配套不完善等也是一大原因。”乌鲁木齐一位不愿透露姓名的大型物业管理企业负责人表示，其实更大的原因还在于近年来乌鲁木齐楼市投资性购房行为过热所造成的。
“空置率过高，说明市场中短期投资甚至投机比例过高。对于很多投资投机购房者而言，买房是为了等待房子升值之后再转手。而从目前来看，无论是市区豪宅还是郊区楼盘，都存在较高的投资投机比重。”天浩置业王珍楠表示。
市民陈先生最近决定买下北园春附近一处房产作为投资，此前他曾经在南湖片区买下一套婚房，而时隔三年多，这套住房的价格已经翻了一倍不止。在看房子的过程中，陈先生惊讶地发现，很多房源在开发商还未正式开盘销售之前就已经被挂到了二手房产中介门店里了。
据了解，最近两年，乌鲁木齐房地产市场趋于活跃，房价进入上升通道，众多投资投机性购房者纷纷入市。在市区拥有多套房产的王女士告诉记者，近三年时间她先后倒腾了四五套房产，而这在她周围的朋友里算少的。“市场好的时候，大家纷纷买入，很多朋友手里都握着四、五多套房产，等待升值后转手卖出。不过由于近期遭遇楼市政策调控，大家买入卖出都谨慎了许多。”
“当重复购买成为市场的主流，而租金远赶不上楼价上升带来的收益，买房等升值的现象就会增多，空置率自然会上升。”王珍楠表示。
“大量住房被少数人掌握，自然而然就会造成了楼市供应短缺的假象。”乌鲁木齐一家地产代理机构负责人认为，如果不及时解决空置房问题，再大的土地供应、再多的住房开发收效可能也是微乎其微。只有将楼市投机者清理出去，让他们觉得无利可图，楼市调控才能收到成效，市场才能健康发展。
实际上，自4月中旬“国十条”出台之后，楼市调控政策不断，地方调控细则、二套房认定标准等政策，其目的只有一个，旨在强调坚决遏制以投机、投资为目的的购房需求。“随着政策调控的不断深入细化，房地产市场已进入深度博弈期，只要楼市调控势头不放松，地方政府监管执行到位，相信距离楼市回归理性也就不远了。”多数业内人士表示。
空置房当何去何从？
空置房问题由来已久，从5年前乌鲁木齐商品房空置严重，导致近6成物业公司长期找不到业主收物业费而亏损，到近年来我区部分城市频现房屋供给不足与存量过剩并存的“怪象”，再到近期全国空置房规模之辩，空置房一度刺痛“房奴”们的神经。
乌鲁木齐一家房地产企业营销负责人赵靖成认为，所谓的闲置房屋实际上是正常的商品库存。商品从厂家到最终消费者一般都要经过经销商零售商的多次批发零售，这样在经销商和零售商的环节就必然会产生库存。房屋是商品，自然也不例外，正常商品的库存周期大约是生产周期的2倍，而房屋从前期准备工作开始到收房至少需要2、3年的时间，所以房屋平均闲置4-6年时间是十分合理的。
“为什么房屋会产生库存呢？因为房屋的区域要从生地变成熟地需要资金和时间。”赵靖成认为，现在市中心基本已经没地了，新房大都在较远基础设施等配套不太完善的地方，有的甚至除了小区就是一片荒地，最终的消费者大都不愿以现在看起来高的价格来购买，也不愿等待数年的时间至配套完善。因此这时就需要投资者来承担资金，时间和风险，这与经销商和零售商所承担的资金，人员和物流功能是一致的。
自治区房地产业协会相关负责人表示，房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。从近两年的发展情况来看,乌鲁木齐房地产存量市场的空置率不高,增量市场的空置率稍微要高一些。
住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，空置房成因复杂，既有过去“房改房”等政策因素，使一些家庭拥有了价格便宜的多套房；又有通过单位集资建房等方式，形成了不少“一户多房”现象；还有近年来有些富人认为缺乏很好的投资对象，用闲钱投资购置了多套商品房。
秦虹认为，公租房、经适房供给不足、房价长期看涨，种种因素使不少人总有种购房冲动。他们一旦买了房子，即使房价小幅上涨，也不愿轻易将手中房子出售，而是长期持有坐等升值。
秦虹建议，国家可通过对空置房收取一定税费来降低空置房规模。她说，已有的空置房最好能流入二手房市场，要加快这一流转速度，国家可出台相应调控政策增加空置房持有成本，使多套房持有者感到压力。当多数老百姓不再把房产当作优质投资对象时，新增空置房就将大为减少。
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